Obligatiile partilor
Intr-un contract care are ca obiect o constructie viitoare, cele mai importante clauze sunt cele privitoare la obligatiile partilor: termenele convenite pentru finalizarea constructiei si predarea acesteia, graficul platilor, sanctiunile stabilite de parti pentru intarzierea in edificarea constructiei sau in achitarea fractiunilor de pret. „Este foarte importanta clauza prin care partile determina competenta de judecata a eventualelor litigii, avand in vedere ca prin aceasta clauza se poate determina ca litigiul sa fie judecat de un tribunal arbitral sau de o instanta de judecata care are sediul in alta localitate”, a explicat Beatrice Onica Jarka (foto), partner in cadrul casei de avocatura Cunescu, Balaciu & Asociatii.
De exemplu, in contractul pe care clientii proiectului Planorama l-au semnat cu dezvoltatorul Euro Habitat se mentioneaza ca in cazul litigiilor care apar in legatura cu executarea, incalcarea sau rezilierea contractului, acestea pot fi solutionate doar de catre Curtea Internationala de Arbitraj de pe langa Camera Internationala de Industrie si Comert a Capitalei si nu de Tribunalul Bucuresti.
Mai mult, in cazul in care Euro Habitat intarzie livrarea apartamentului catre cumparator, acesta din urma are dreptul de percepe penalitati de 0,02% din pretul proprietatii, insa cu conditia ca totalul penalitatilor sa nu depaseasca 10% din pretul proprietatii.
„Pentru ipoteza in care in textul contractului nu s-au prevazut daune pentru intarzierea construirii imobilului, situatia este un pic mai complicata, deoarece in fata instantei de judecata va trebui facuta dovada prejudiciului suportat de client si produs prin intarzierea constructiei”, apreciaza avocatul.
Caracteristicile detaliate ale constructiei
La fel de importante sunt si clauzele privitoare la caracteristicile detaliate ale apartamentului: suprafata construita si cea utila, amplasamentul, finisajele, eventualele surse de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatii sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare sau sportive periodice, istoricul terenului sau al cladirii si posibile dezavantaje ale vecinatatilor.„Nu trebuie omisa nici verificarea existentei tuturor autorizatiilor, aprobarilor si avizelor necesare edificarii constructiei. Cumparatorul trebuie sa inteleaga ca proiectul de contract propus de catre dezvoltator poate fi negociat si nu este un contract de adeziune care trebuie semnat in forma propusa de dezvoltator”, subliniaza Beatrice Onica Jarka.
Pentru a evita astfel de situatii, pe langa atentia sporita la semnarea unui contract de vanzare-cumparare este recomanda consultarea unui avocat care, fiind familiarizat cu institutiile juridice incidente si cu clauzele tipului respectiv de contract, va sesiza mult mai repede inadvertenta sau inechitatea unor clauze.
Citeste si Ce se intampla daca dezvoltatorul intra in faliment.
Ce poate impune cumparatorul
Pe langa datele existente ale contractului de vanzare-cumparare, este recomandata introducerea unor clauze exprese privind posibilitatea cumparatorului de a declara rezolutionat contractul, in situatia in care dezvoltatorul depaseste termenul de finalizare a constructiei si de dare in primire. De asemenea, se poate stipula un avans in cuantum mic, iar restul pretului sa fie achitat de catre cumparator la finalizarea constructiei si perfectarea actelor de vanzare-cumparare. In aceasta situatie dezvoltatorul va fi motivat sa respecte termenul stabilit, precizeaza avocatul.
„Pentru situatiile de intarziere se pot stabili anumite daune interese, care urmeaza a fi datorate de dezvoltator pentru fiecare zi de intarziere. Aceste daune stabilite prin contract au o dubla functie: aceea de a constrange dezvoltatorul sa-si indeplineasca la timp obligatiile, dar si aceea de a acoperi prejudiciul produs cumparatorului prin intarziere”, mai spune partenerul casei de avocatura Cunescu, Balaciu & Asociatii.
Recurgerea la serviciile specializate ale unui avocat ramane esentiala, atat la negocierea contractului, cat si la implementarea lui in caz de culpa contractuala a dezvoltatorului.
