Prima casa vs credit ipotecar clasic - conditii generale, caracteristici
Pentru a putea decide ce solutie financiara se pliaza cel mai bine pe bugetul familiei trebuie sa cunoastem mai intai cateva conditii generale pentru cele doua variante de finantare dedicate achizitioanrii unei locuinte.| A. Prima casa – conditii generale, caracteristici : | B. Ipotecar clasic – conditii, caracteristici: |
| - Fara credit ipotecar in derulare sau sa nu detina o locuinta in momentul publicarii ordonantei in monitorul oficial | -Clientul poate sa aiba o locuinta in proprietate , sau alte credite ipotecare in derulare |
| - Marja maxima a bancilor 4% - pentru eur, 2,5% pentru lei | -Marja minima a bancilor 6% pentru eur |
| - Avans 5% | -Avans 10-25% |
| - Indicele folosit indiferent de moneda este cel de la 3M | |
| -Fluxul dintre banca si FNG va fi asigurat prin fax/posta/curier si va dura -in cel mai fericit caz 3 saptamani, daca nu se solicita modificari ulterioare | - Timpul de aprobare este redus – 3 saptamani (nu este implicat FNG, nu exista activitati redundante) |
| - Imobilul nu poate fi instrainat timp de 5 ani | -Nu exista interdictie in ceea ce priveste instrainarea imobilului pentru o anumita perioada de timp |
| - Comision de rambursare anticipata 0% | -Comision de rambursare anticipata 0-4% |
| - Perioada maxima de creditare 30 ani | |
| - Poate beneficia orice cetatean roman rezident/nerezident | |
| - Grad de indatorare maxim 60% | - Grad de indatorare maxim 60% |
| - Constituirea unui depozit de 3 rate de dobanda, la momentul perfectarii actelor de v/c. | -Nu trebuie sa depuna garantii colaterale de 3 rate |
| - Suma finantata de catre banca - maxim 57.000 eur. | - Clientul poate contracta sume >57000 eur, in limita venitului disponibil |
| -Comisionul de gestiune anual pentru FNG-0,37% calculat la sold | -Nu exista comision anual de gestiune |
Comparatie Credit Prima Casa-Credit Ipotecar clasic, ofertele pietei
Pentru exemplificarea diferentelor intre cele doua tipuri de credite, specialistii CreditZone au detaliat doua solutii din cadrul programului Prima Casa si doua solutii clasice. Toate calculele (din tabelul de mai jos) au fost realizate pe suma de 57.000 de euro pe o perioada de 30 ani luand in calcul un venit de 4.200 lei per familie.| Prima Casa | Credit Ipotecar Clasic |
| 1.Volksbank | 1.BCR |
| - rata: 310 eur | - rata: 417 eur |
| -dobanda (include si comisionul anual catre FNG de 0.37%). Eurib 3 M + 3.63% (marja)+0.37% (comision catre FNG) = 5.12% | - avans min 10% pret apartament |
| - evaluarea platita de catre banca | - comision de acordare 2.5 % (poate fi inclus in suma creditului) |
| - taxa de inscriere in arhiva electronica 60 lei | - dobanda 6.5% + euribor 6M = 7.96% |
| - cele 3 rate de dobanda colateral depuse la momentul semnarii contractelor | - taxa de analiza dosar 600 lei (include taxa de evaluare) |
| -comision acordare 0% | - taxa inregistrare arhiva el + taxa de buget = 85 lei |
| - comision rambursare 0 | - prima de asigurare imobil cca 0.2% pret imobil |
| - asigurare imobil – cca 0.2% val imobil | - comision rambursare anticipata 4.5% primii 3 ani, 3% 3-5 ani, 2.5% 5-10ani, 2% peste 10 ani |
| virare venit prin VBR sau rulare venit prin VBR, in cazul in care angajatorul nu agreaza prima situatie | |
| 2. BCR | 2. Intesa San Paolo |
| - Rata: 309 eur | - rata: 419 eur |
| - Dobanda 3.8% marja + Euribor 3M = 5.06% | - avans min 20% |
| - Comision de acordare 0.5% | - dobanda Eurib 1M+7.25=8.01% |
| - Comision de gestiune anual 0.37% din sold catre FNG | - taxa evaluare cca 100 eur |
| - Comision rambursare 0% | - comision de acordare 2% nupoate fi inclus in credit |
| - Taxa de evaluare cca 100 eur | - comision rambursare anticipata 3% primii 3 ani, 2% 3-5ani, 1% 5-10 ani, 0% peste 10 ani. |
| - Taxa inscriere arhiva electronica + taxa buget = 80 lei | - taxa inregistrare arhiva electronica 60 lei |
| - 3 rate de dobanda – cash collateral | - prima asigurare imobil cca 0.2 % imobil |
Sursa: Creditzone
Diferenta de aproximativ 100 euro la rata lunara in favoarea Prima Casa poate fi un avantaj competitiv semnificativ, in opinia brokerilor de creidte de la CreditZone, insa nu trebuie omise aspecte extrem de importante (cel care contracteaza creditul sa nu aiba proprietati sau credite ipotecare in derulare, limitarea sumei de creditare - echivalent maxim 2 camere, proceduri complexe si birocratice de aprobare si acordare) ce reconsidera pozitionarea in piata a acestui tip de produs catre o categorie specifica de potentiali clienti.
„Aceasta pozitionare a produsului prin caracteristicile sale il transforma nu intr-un produs de relansare a creditarii sau relansare economica, ci mai degraba intr-un program social. In egala masura trebuie tinut cont de faptul ca de la lansarea acestui program , pretul locuintelor de 1-2 camere de pe piata secundara (75% din cererile in prima casa au drept obiect aceasta piata) a cresut in medie cu 5%, acest lucru diminuand indirect diferentele de rata lunara dintre creditul ipotecar clasic si Prima Casa.
Sumarizand costurile conexe reale ale unui credit Prima Casa (in plus fata de cele prezentate anterior), pentru doua variante de sume, se observa potrivit specificarilor facute de CreditZone ca in fapt cheltuielile initiale legate de obtinerea unui astfel de credit sunt similare celui clasic:
| Suma credit Prima Casa (euro) | 30.000 | 60.000 |
| Costuri initiale (euro) | ||
| Avans | 1.500 | 3.000 |
| Depozit colateral (3 rate dobanda maxim) | 399 | 804 |
| Costuri notariale | 660 | 1.320 |
| Evaluator (in functie de banca evaluarea poate fi gratuita) | 100 | 100 |
| Asigurare imobil | 60 | 120 |
| Comision agentie imobiliara (2%) -daca tranzactia se face printr-o agentie | 600 | 1.200 |
| TOTAL | 3.319 | 6.544 |
| RATA (euro) | 165 | 335 |
Sursa: Creditzone
„In cazul existentei unui avans de min 10-15% si a unui antecontract de cumparare limitat la o perioada scurta (max. 1 luna), recomandam utilizarea unui credit ipotecar clasic pentru evitarea riscului de prelungire a formalitatilor de acordare a creditului, spun specialistii CreditZone.
La randul lor, specialistii din cadrul companiei de brokeraj bancar Kiwi Finance, ne-au detaliat doua dintre ofertele existente pe piata la aceasta data pentru cazul ipotetic in care creditul este contractat pe 30 de ani, de o familie formata din doi membri cu venituri lunare de 4.500 de lei. Suma contractata este de 60.000 de euro.
Sursa: Kiwi Finance
Care sunt recomandarile daca achizitionam o locuinta noua?
In cazul in care achizitionam o locuinta noua prin oricare dintre cele doua tipuri de credite este necesar sa fim atenti la cateva detalii, care de altfel pot face diferenta intre o tranzactie esuata si una de succes.Astfel, in primul rand este necesara verificarea intregului set de documente pornind de la actele de proprietate ale terenului pe care a fost edificat imobilul si autorizatia de construire. Apoi, trebuie ca cel care achizitioneaza sa fie atent si la actele de dezmembrare ale imobilului pe apartamente (daca este cazul), procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor incheiat cu autoritatile si nu in ultimul rand trebuie studiata documentatia cadastrala.
Nu uitati de importanta pe care o are accesul la un drum public si verificarea acestei posibilitati din punct de vedere legal. “In cele mai multe cazuri cumparatorului i se transmite o cota de proprietate din terenul ce constituie drum de acces pana la drumul public (sau i se constituie un drept de servitude asupra acestui teren)”, explica Anca Bidian (foto), CEO Kiwi Finance. Este, de asemenea, importanta transmiterea unei cote de proprietate din spatiile destinate utilizarii comune, de exemplu spatii verzi sau spatii de joaca.
Totodata, verificati conectarea la utilitati a imobilului in momentul incheierii contractului de vanzare cumparare. “Este un aspect foarte important si care poate afecta atat utilizarea, cat si valoarea unei astfel de locuinte”, specifica Bidian.
Trebuie sa existe precizarea raspunderii vanzatorului pentru viciile constructiei. Astfel, cumparatorul poate solicita efectuarea reparatiilor necesare daca va fi nevoie. “Sub nicio forma nu recomandam renuntarea expresa la aceasta raspundere prin actul de vanzare-cumparare”, a tinut sa precizeze CEO-ul Kiwi Finance. Si nu uitati sa cercetati ce obligatii isi asuma cumparatorul (in special cele pecuniare) in situatia in care imobilul va fi administrat obligatoriu in primii ani de catre o firma de administrare.
Inainte de incheierea contractului este necesara verificarea calitatii finisajelor conform celor mentionate in antecontractul de vanzare-cumparare.
Trebuie facuta precizarea expresa de penalitati si termene ferme de plata in situatia in care vanzatorului ii mai raman obligatii de respectat ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare. De exemplu, finalizare spatii comune etc.
In cazul in care imobilul va fi predat la o data ulterioara incheierii contractului de vanzare-cumparare, oficialul Kiwi Finance recomanda in primul rand ca aceasta data sa fie precizata in mod expres, fara posibilitatea prelungirii unilaterale a lui de catre vanzator. Dupa care este, de asemenea, foarte importanta mentionarea expresa de penalitati si termene ferme de plata a acestor penalitati si nu in ultimul rand mentionarea posibilitatii denuntarii unilaterale de catre cumparator a contractului de vanzare-cumparare in situatia nerespectarii termenului.
