Informatii financiare
In ultimii trei ani, pofitul NEPI dupa impozitare a crescut cu 85% in 2010 (6,9 milioane euro) fata de 2009 (2,7 milioane euro), si cu de 154% in 2009 fata de 2008(1,5 milioane euro). Capitalurile proprii totale ale grupului au insumat 155 milioane euro la 31 decembrie 2010, 72,7 milioane euro la 31 decembrie 2009 si 51,4 milioane euro la 31 decembrie 2008. Emitentul declara ca finalul anului trecut, pasivele totale ale grupului insumau 360 milioane euro, la 31 decembrie 2009 insumau 167milioane euro.
Datoriile totale ale grupului insumau 205.090.210 euro la sfarsitul anului trecut, reprezentand o crestere cu 117% fata de nivelul din 2009 (94,4 milioane), ca rezultat al achizitiilor efectuate de societate in timpul anului.
Gradul de indatorare (calculat ca imprumuturi purtatoare de dobanzi minus numerarul, impartit la valoarea proprietatilor in care s-a investit) a NEPI era de 49% la data de 31 decembrie 2010. Grupul detinea numerar de 23 milioane euro la finalul anului 2010, fata de 12,2 milioane euro in numerar la finalul anului 2009 si 4,4 milioane euro la finalul anului 2008.
Fluxurile de numerar au fost generate de veniturile din chirii, emisiunile de actiuni si imprumuturile bancare. Gradul general de indatorare al NEPI a crescut la 49% la 31 decembrie 2010 (dupa ajustarea pentru numerar) fata de 46% la 31 decembrie 2009 si 36% la 31 decembrie 2008. Aceasta valoare se afla usor sub gradul tinta de indatorare vizat de Consiliul de Administratie, situat intre 50 si 60%.
In plus fata de imprumuturile bancare, grupul a obtinut de asemenea finantare de la vanzatorii Portofoliului Premium, care insumeaza 853.281 euro pe o perioada de cinci ani. Din aceasta suma, 250.000 euro au o rata fixa a dobanzii de 6% pe an, in timp ce soldul nu acumuleaza dobanda. Suma este folosita ca si colateral contra unor anumite obligatii ale vanzatorului. In acelasi timp, suma de 895.000 euro a fost depusa la Nord LB si va fi deblocata in momentul in care imprumutul este rambursat vanzatorilor Portofoliului Premium.
Capitalul social al NEPI la data de 31 decembrie 2010, consta in 76.933.734 actiuni ordinare cu drept de vot, fiecare cu o valoare nominala de de 0,01 euro. Prin urmare, numarul total de drepturi de vot in cadrul NEPI este de 76.933.734.
Actiunile sunt sub forma inregistrata si dematerializata si sunt emise in euro pe AIM si in ranzi sud-africani pe JSE. Tranzactionarea la BVB se realizeaza in RON.
NEPI este in prezent listata pe piata AIM din cadrul Bursei de Valori din Londra (cu simbolul NEPI) si in sectorul “Real Estate – Real Estate Holdings and Development” [Imobiliare – Proprietati si dezvoltare imobiliara in cadrul pietei principale a JSE (cu simbolul NEP). Actiunile NEPI au fost admise la tranzactionare pe piata AIM la data de 22 august 2007. NEPI detinea o listare secundara pe AltX din cadrul JSE incepand din 17 aprilie 2009. La data de 28 iulie 2010, JSE a aprobat transferul NEPI din sectorul AltX pe piata principala a JSE, in vigoare din data de 4 august 2010.
In 2010, NEPI a distribuit dividende de 17,61 euro-centi per actiune.
“Aceasta performanta importanta reprezinta o crestere cu 11,7% fata de 15,77 euro-centi per actiune distribuiti in 2009 si se raporteaza in mod favorabil la inflatia estimata de 2,2% din zona euro. Drept urmare, castigurile distribuibile pentru anul financiar 2010 s-au dublat prin comparatie cu nivelul din 2009, pana la 11.665.016 euro”, se arata in prospectul de oferta.
Portofoliul emitentului
Prin NEPI, investitorii pe piata de capital vor putea investi indirect in imobiliare, compania activand pe retail, industrial si birouri. La sfarsitul anului trecut portofoliul de proprietati al grupului includea 33 de proprietati de retail si cladiri de birouri si industriale, dintre care 27 aflate in Romania, iar celelalte in Germania.
Portofoliul a fost evaluat la 313,7 milioane euro, avea o suprafata inchiriabila de 214.000 metri patrati si o durata medie ponderata ramasa a inchirierii de 7,6 ani (2009: 6,6 ani) si o rata a ocuparii de 98,2%. Randamentul mediu anualizat generat de proprietati a fost de 8,3%.
Portofoliul de retail include 11 active cu o suprafata totala de 101.000 metri patrati, evaluata la 148,5 milioane euro si reprezentand 50% din venitul brut anual din chirii la data de 31 decembrie 2010. Cel mai mare activ de retail din portofoliu este Promenada Mall Braila, ce are suprafata de 53.000 metri patrati.
Cel de-al doilea centru de retail din portofiliu este Retail Park Auchan Pitesti, de 33.000 metri patrati, avand chiriasi-ancora pe Auchan si Bricostore. Grupul a exercitat in 2011 o optiune de achizitie a a unei galerii comerciale neperformante de 7.000 metri patrati legate de Retail Park Auchan Pitesti, care va fi redezvoltata.
Restul portofoliului de retail include o proprietate de tip retail-box, trei unitati de retail stradale in Romania si cinci proprietati de retail de dimensiuni reduse in Germania.
Portofoliul de birouri include 20 de proprietati cu o suprafata totala de 84.500 metri patrati evaluata la 145,4 milioane de euro, reprezentand 44% din venitul brut anual din chirii la data de 31 decembrie 2010.
Cea mai mare pondere in portofoliul de birouri o detine Floreasca Business Park, o cladire de birouri clasa A, avand o suprafata de 36.000 metri patrati.
Portofoliul industrial, este compus dintr-o proprietate industriala de 23.000 metri patrati in Rasnov, Romania si o proprietate logistica de 4.800 metri patrati in Bucuresti, Romania. La data de 31 decembrie 2010, cele doua proprietati au fost evaluate la 17,3 milioane euro si reprezentau 6% din venitul brut anual din chirii.
Obiectivul grupului este sa ofere actionarilor posibilitatea de a investi pe termen lung, beneficiind de dividende. Emitentul poate servi ca un vehicul pentru investitorii care cauta expunerea la investitii in tari europene emergente, vehicul ce genereaza randamente absolute si diversificarea portofoliilor, se arata in prospectul de oferta.
Politica de investitii a grupului este cautarea expunerii la proprietati de inalta calitate generatoare de venit, din segmentele birouri, retail si industrial. Din anul 2009, grupul a decis sa se concentreze pe investitii in active de retail dominante sau potential dominante in Romania. Strategia de investitii inclina in favoarea inchirierilor pe termen lung cu contracte solide. Grupul cauta sa realizeze o expunere cat mai larga in ceea ce priveste chiriasii, pentru a diversifica riscul.
Intentia companiei este de a distribui bianual actionarilor cel putin 90% din profiturile generate de venituri, in conformitate cu legile relevante ce guverneaza SPV-urile grupului. Castigurile de capital rezultate din instrainarea activelor sunt reinvestite.
Citeste si Cel mai activ investitor imobiliar local: Nu avem alta optiune decat profitul
Riscuri specifice unui fond imobiliar
Pe langa riscurile aferente oricarui emitent de la Bursa de Valori Bucuresti, NEPI are asociati mai multi factori legati, in special, de activitatea companiei in zona intermediara. Dificultati in identificarea si asigurarea de investitii corespunzatoare. Activitatea de identificare si asigurare a unor investitii atractive poate fi extrem de competitiva si poate implica un inalt nivel de incertitudine. Compania va concura pentru investitii cu alte vehicule investitionale imobiliare, precum si cu indivizi, institutii financiare si alti investitori institutionali. Nu poate exista o garantie ca societatea va avea capacitatea de a identifica si de a asigura investitii care satisfac obiectivul ratei sale de rentabilitate sau care indeplinesc valorile acestora sau ca va avea posibilitatea de a investi in intregime capitalul disponibil.
Disponibilitatea oportunitatilor de investitii. Disponibilitatea potentialelor investitii care indeplinesc criteriile de investitie ale societatii vor depinde de starea economiei si cea a pietelor financiare din Romania si din alte regiuni. NEPI nu poate da nicio asigurare referitoare la faptul ca va putea identifica si face investitii care corespund criteriilor sale de investitii sau obiectivelor ratelor de rentabilitate, sau ca va putea investi in intregime capitalul disponibil.
Riscul economic. Orice recesiune a pietei imobiliare ar putea afecta in mod advers valoarea proprietatilor. Randamentul dintr-o investitie in proprietati depinde in mare masura de suma venitului din chirii generat de proprietati si de costurile si cheltuielile suportate pentru intretinerea si administrarea proprietatii, precum si de modificarile din valoarea de piata.
Venitul din chirii si valoarea de piata pentru proprietati sunt in general afectate de conditiile generale ale economiei, cum ar fi cresterea produsului intern brut, tendintele in ocuparea fortei de munca si ale inflatiei, si modificarea ratelor dobanzilor.
Riscul proprietatilor. Proprietatile si activele asociate proprietatilor sunt dificil de evaluat prin natura lor, datorita specificului individual al fiecarei proprietati si faptului ca nu exista in mod obligatoriu o piata lichida sau un mecanism de pret. Drept urmare, evaluarile pot fi supuse unui grad substantial de incertitudine.
Costurile tranzactiilor nereusite. Exista un risc ca NEPI sa suporte cheltuieli juridice, financiare si alte cheltuieli de consiliere substantiale, rezultate in urma unor tranzactii nereusite, care pot include cheltuielile suportate in ceea ce priveste documentatia tranzactiei, cheltuieli juridice, contabile si cu verificari prealabile.
Nelichiditatea pietei imobiliare. Piata imobiliara poate fi afectata de multi factori, cum ar fi conditiile economice generale, disponibilitatea finantarii, ratele dobanzilor sau alti factori, inclusiv cererea si oferta investitorului/cumparatorului, care nu pot fi controlate de Societate.
NEPI nu poate prevedea daca oricare dintre membrii grupului, care detine o proprietate, va putea vinde proprietatea respectiva la pretul si in conditiile stabilite de acesta, sau daca pretul sau alte conditii oferite de un posibil cumparator ar fi acceptabile pentru acesta. De asemenea, compania nu poate face predictii cu referire la perioada de timp necesara pentru identificarea unui cumparator doritor si pentru finalizarea vanzarii unei proprietati.
