"Mai avem de investit 60 mil. euro"
In urma cu patru ani, Europa Capital, o companie cu sediul la Londra, a anuntat formarea unui fond de investitii, denumit Europa Capital Emerging Europe, care urma sa fie destinat Romaniei, Bulgariei, Ucrainei, Croatiei si Serbiei, cea mai mare parte a investitiilor fiind planificate pentru piata locala. La acea vreme, Tim Norman (foto), presedintele Europa Capital Emerging Europe, spunea ca va investi 160 de milioane de euro in piata imobiliara din Romania. In prezent, fondul a reluat discutiile cu bancile, dar si cu proprietarii, pentru a intra in mai multe proiecte imobiliare.“Fondul nostru pentru investitii este de 160 de milioane de euro. Ne-am angajat deja pentru 100 de milioane si mai avem circa 60 de milioane de euro, pe care i-am putea investi in totalitate in Romania”, explica Tim Norman.
Investitiile Europa Capital Emerging Europe vor fi realizate prin parteneriate cu jucatori locali. Spre exemplu, fondul a incheiat la Cluj in urma cu mai bine de un an un parteneriat cu dezvoltatorul de spatii logistice PointPark Properties (P3) pentru dezvoltarea unui parc industrial, pe un teren de circa 55 de hectare. “Avem un singur birou in Londra, asa ca este vital sa construim relatii cu parteneri locali. Partenerii de la Cluj au sediul in Timisoara si impreuna vrem sa dezvoltam, pe langa parcul logistic, doua proiecte de birouri in Timisoara”, continua Norman.
Tot pentru birouri, fondul de investitii se afla in discutii cu mai multi dezvoltatori: unul strain, care are un proiect in apropiere de hotelul Hilton din centrul Capitalei, plus alte companii romanesti, care au doua terenuri pe Calea Victoriei. “Vom dezvolta cladiri de birouri de dimensiuni medii, 15.0000-25.000 mp, pentru ca exista cerere ridicata pentru spatii bune in centrul Bucurestiului, insa nu poti construi cladiri foarte mari”, arata oficialul Europa Capital Emerging Europe.
Pe langa birouri si spatii industriale, fondul de investitii are in plan si dezvoltarea de proiecte rezidentiale. Primul astfel de proiect va fi amplasat in sectorul 2 din Bucuresti si va fi dezvoltat in parteneriat cu RPF Development, autorizatia de constructie fiind deja obtinuta. Proiectul ar urma sa fie finalizat anul viitor, iar apartamentele vor avea preturi sub pragul de 1.000 de euro/mp, valoarea unei locuinte ajungand la 75.000 -95.000 de euro. “Mereu am avut aceasta politica, de a dezvolta proiecte rezidentiale cu preturi scazute. Nu ne-a placut abordarea «sexy real estate» si nu ne-am uitat la hoteluri sau mall-uri mari. Preferam parcuri de retail, proiecte rezidentiale sau spatii logistice”, afirma managerul.
In opinia sa, apartamentele construite in Bucuresti sunt prea mari, prea scumpe si au fost dezvoltate pentru straini. Tim Norman da exemplu Oslo, pe care il considera un oras apropiat de Bucuresti din punct de vedere al trendurilor imobiliare. “Oamenii nu au nevoie de apartamente de sute de metri, nimeni nu locuieste in astfel de case, ci in suprafate de 50 mp. Nu a existat disciplina pe piata de locuinte si toata lumea a construit pentru straini, nu pentru ceea ce isi permite clientul roman”, mai spune el.
Citeste in slide-ul urmator cum au evoluat discutiile investitorului cu bancile.
"Bancile au devenit mai deschise la negocieri"
Anul trecut, fondul de investitii Europa Capital Emerging Europe s-a uitat aproape la fiecare cladire din Bucuresti si a facut nenumerate oferte de pret proprietarilor, spune Tim Norman, insa nicio tranzactie nu a fost finalizata, intrucat ajustarea preturilor nu a fost suficienta. Managerul este de parere ca proprietarii de terenuri si de cladiri sunt inca nerealisti fata de preturile asteptate, iar daca pe segmentul terenurilor pentru dezvoltari de locuinte preturile au ajuns la un nivel rezonabil, pentru spatiile logistice, preturile raman prea mari.“Reajustarea preturilor din imobiliare nu a fost suficient de mare, acest lucru datorandu-se, in mare parte, bancilor care nu au luat atitudine. Cred ca in acest an vom vedea mai multe banci care vor fi hotarate si vor decide ca «destul e destul». Deja vedem banci care sunt mai deschise catre vanzarea activelor cu probleme”, povesteste Tim Norman.
In acest sens, Europa Capital Emerging Europe se afla deja in negocieri pentru achizitionarea unui teren pe care sunt planificate 300 de apartamente, iar banca finantatoare ar urma sa trasfere datoriile activului cu probleme catre fondul de investitii. Pe langa acest teren, fondul mai negociaza cu bancile preluarea a doua proiecte rezidentiale: unul care este “printre cele mai mari care au fost incepute in Bucuresti”, apartinand unui dezvoltator local important, si un altul care se afla in Pipera si este aproape finalizat.
“Avem negocieri cu bancile pentru preluarea a trei proiecte imobiliare, dar noi nu suntem un fond de distressed assets si nu putem pierde timpul cu discutii care nu se finalizeaza. Suntem bucurosi sa vorbim cu bancile, dar daca ele nu iau atitudine, atunci trebuie sa trecem mai departe, suntem platiti pentru a investi banii”, subliniaza presedintele Europa Capital Emerging Europe.
Cu toate acestea, Tim Norman este de parere ca “bancile din Romania nu au fost niciodata asa rele cum s-a vorbit”. In ultimii doi ani, Europa Capital Emerging Europe a purtat discutii cu cele mai mari banci din piata locala si sentimentul a fost ca “desi au probleme, inca au bani de investit”. Norman da exemplu proiectul de la Cluj, pentru care patru banci si-au manifestat interesul anul trecut. Mai mult, de curand, o banca s-a razgandit si a decis sa intre intr-un proiect rezidential pe care fondul il va dezvolta in sectorul 2. “Ne-am angajat sa luam 25 de milioane, am investit jumatate, insa avem si alte proiecte pentru care vom folosi aceasta finantare”, afirma el.
In ceea ce priveste potentialele achizitii din sectorul de retail, fondul de investii prefera parcurile de retail, pe care le considera mai apropiate de nevoile consumatorului roman. “Daca te uiti la Polonia, la evolutia pietei de retail dupa anii ’90, nu au luat amploare mall-urile, ci parcurile de retail, hipermarketurile si magazinele de tip DYI, ceea ce in Romania nu s-a intamplat inca”, explica Tim Norman.
Afla din slide-ul urmator ce mall ar putea intra in faliment.
Chiriile din Pipera vor ramane sub 10 euro/mp
Managerul fondului de investitii Europa Capital Emerging Europe se asteapta ca economia Romaniei sa isi revina incepand cu semestrul al doilea, iar investitorii in real estate sa reapara la finalul anului si, mai ales, in 2012.“Investitorii pe termen lung se vor intoarce anul viitor in Romania pentru ca preturile din Europa Centrala sunt atat de mari, incat nu au unde sa se duca. Asa ca acei investitori au ca optiuni Romania sau Bulgaria, iar piata locala este mult mai mare si mai atractiva”, considera Tim Norman. Cu toate acestea, el nu se asteapta in viitorul apropiat la preturi sau chirii mai mari, poate doar la o usoara crestere a preturilor pentru segmentul rezidential, insa exclude acest scenariu pentru piata de birouri.
“Pipera este un cosmar din punct de vedere al traficului si cred ca nivelul chiriilor va ramane sub 10 euro/mp mult timp de acum inainte. Singura solutie este ca guvernul sa investeasca masiv in infrastructura de acolo si, evidend, proprietarii sa fie realisti si sa accepte chirii scazute, chiar daca nu isi vor putea acoperi ratele la banca. La randul lor, si bancile trebuie sa inteleaga situatia”, arata Tim Norman.
In ceea ce priveste centrele comerciale, presedintele Europa Capital Emerging Europe este de parere ca inca un proiect din Bucuresti ar putea intra in faliment.“A fost livrat de ceva vreme si nu o duce deloc bine. Din pacate, este aceeasi banca finantatoare ca si in cazul City Mall (n.r.: UniCredit Tiriac Bank)”, afirma Norman, fara a preciza despre ce mall este vorba. Un posibil candidat ar putea fi insa Grand Arena, din cartierul Berceni, care a fost finantat cu 35 de milioane de euro de catre UniCredit.
Tim Norman da exemplu un alt centru comercial care a mers foarte bine pana in prezent, insa de curand are un concurent direct foarte puternic si “ar putea deveni vulnerabil pe termen lung”. Nici in acest caz managerul nu ofera un nume, insa Plaza Romania corespunde descrierii sale, in contextul in care AFI Palace Cotroceni se afla la trei statii de autobuz distanta.
Vezi in slide-ul urmator cum ar putea sprijini guvernul piata imobiliara.
Ajutorul trebuie sa vina si din partea guvernului
In cea de-a doua saptamana din martie, Tim Norman a participat la MIPIM (Marché International des Professionnels d'Immobilier), cel mai important targ de investitii imobiliaire, care se defasoara in fiecare an la Cannes. Vedele targului au fost pietele din Londra si Paris, fata de care investitorii si-au manifestat un interes ridicat, in timp ce tarile din centrul si estul Europei au beneficiat de o prezenta slaba.“Nicio companie din Romania nu a fost prezenta prin propriul stand la MIPIM, ceea ce este trist. Te-ai fi gandit ca un oras de dimensiunea Bucurestiului poate avea un mic stand, poate chiar unul al guvernului. Pentru autoritatile din Romania, nu este vorba doar de a fi prezente la MIPIM, ci de a participa la diverse expozitii, pentru a-si face simtita prezenta in randul investitorilor”, afirma Tim Norman.
El admite ca, in prezent, guvernul roman se concentreaza asupra iesirii din recesiune, insa considera ca in circumstante normale, este obligatoriu ca guvernul sa se implice in atragerea investitoriilor in real estate. “Nu este vorba doar de Bucuresti, sunt si alte orase cu potential, precum Timisoara si Cluj. Pentru a atrage investitori, guvernul trebuie sa fie mai activ, sa se implice mai mult”, a incheiat presedintele Europa Capital Emerging Europe.
Cine este Tim Norman: Are 58 de ani si o experienta de 14 ani in servicii financiare in Europa Centrala si de Est. S-a alaturat companiei Europa Capital in anul 2007 a lucrat ca bancher in cadrul diviziei de proprietati si tusim a Bancii Europene pentru Reconstructie si Dezvoltare, prin intermediul careia a finantat hotelul Athenee Palace din Bucuresti. Tarile de care s-a ocupat in cadrul BERD au fost Romania, Ucraina, Polonia, Ungaria si Cehia. Inainte de a se alatura BERD, in 1992, Tim Norman a lucrat pentru Credit Lyonnais, Bank of Boston si Bank of America.
