Profit mai mic, dar mai sigur
Dupa doi ani de tatonari, compania de consultanta Colliers International a lansat la inceputul acestui an divizia de property management, coordonata de Stefania Baldovinescu (foto), cea care in ultimii doi ani a condus departamentul de consultanta al Colliers. Primul client al noii divizii este o cladire de birouri din Brasov, cu o suprafata de 5.500 mp inchiriabili, dezvoltata de compania de asigurari Allianz-Tiriac. “Ne gandim la acest business de acum doi ani. Pe de o parte, avem feedback din partea proprietarilor si a chiriasilor, care au nevoie de servicii integrate, iar pe de alta parte, avem exemplul colegilor din Polonia, care s-au dezvoltat foarte mult pe acest segment si administreaza in prezent 39 de cladiri, cu 450 de chiriasi”, explica Stefania Baldovinescu.
Desi tentatia crearii unui departament de property management a aparut inca de doi ani, planurile au fost puse pe hold intrucat a fost considerat un business mai putin profitabil in comparatie cu brokerajul imobiliar. Astfel, un manager de cladire castiga intre 3% si 4% din veniturile lunare aduse de cladirea respectiva, afirma specialistul Colliers, insa aceste venituri sunt stabile luna de luna, spre deosebire de tranzactiile imobiliare, a caror periodicitate este imprevizibila.
In prezent, pentru divizia de property management a companiei Colliers lucreaza patru consultanti, insa echipa ar putea fi extinsa in functie de numarul de cladiri administrate. “Ne propunem sa avem cate un property manager pentru fiecare cladire administrata. In functie de dimensiunea cladirii, pot fi alocati si doi manageri”, spune Stefania Baldovinescu.
Colliers administreaza momentan doar cladirea ocupata partial de Allianz-Tiriac, dar se afla in negocieri pentru preluarea managementului pentru inca patru-cinci cladiri. Focusul diviziei va ramane pe spatiile de birouri, de retail si industriale.
“Primul an va fi unul de formare a echipei, insa in doi-trei ani credem ca vom ajunge la venituri constante din property management”, a precizat Baldovinescu, adaugand ca perioada contractelor este de un an, cu posibilitate de prelungire.
Vezi in slide-ul urmator ce inseamna pentru chiriasi costurile cu utilitatile.
Atentie mai mare pe costurile utilitatilor
Un alt consultant imobiliar care a intrat recent pe piata de property management este Jones Lang LaSalle, in prezent compania avand in administrare doua cladiri de birouri din Bucuresti, cu o suprafata totala de aproape 38.000 mp.“Pe timp de criza, ca si consultant incerci sa oferi cat mai multe servicii, de o calitate cat mai buna. Pe de alta parte, proprietarii de cladiri simt o presiune tot mai mare pe service charge (n.r: costurile cu utilitatile) din partea chiriasilor. Grija fata de aceste costuri va ramane, este o lectie invatata in criza”, a declarat Laura Niculescu (foto), sefa departamentului de property management al Jones Lang LaSalle.
Comisionul practicat de Jones Lang LaSalle pentru serviciile de property management coboara usor sub 3% din veniturile lunare ale unei cladiri administrate, in prezent echipa pe acest segment fiind alcatuita din doua persoane, la care se adauga doi directori regionali. Pe langa birouri, consultantul se afla in negocieri si pentru cateva proiecte de retail, tot din Bucuresti.
Cu toate acestea, Niculescu recunoaste ca este mai greu sa preiei un mall in administrare decat o cladire de birouri. “Proprietarii de mall-uri au deja echipe interne si, de multe ori, le este teama sa externalizeze serviciile de property management”, subliniaza consultantul Jones Lang LaSalle.
Un lucru este sigur in toate sectoarele pietei imobiliare: proprietarii se concentreaza pe un cost cat mai redus al cladirii, de la materialele folosite pentru fatada cladirilor de sticla, la suprafata garajelor din parcarea subterana, care este tot mai mica, desi masinile angajatilor romani sunt tot mai voluminoase. “Nimeni nu vine cu Smart-ul la birou, adevarul este ca cei mai multi au masini mari, prea mari pentru locurile de parcare subterane”, mai spune Laura Niculescu.
In plus, chiriasii devin si ei mai atenti la costurile utilitatilor, dupa ce, in unele cazuri, valoarea acestora s-a dublat. “Pentru o companie, costurile cu utilitatile erau considerate mai putin importante fata de chiria platita, insa criza a facut chiriasii mai sofisticati, mai atenti la costurile pentru anumite servicii. Implementarea unor senzori de miscare este un pas in aceasta directie, dar nu trebuie sa uitam ca intre costuri si confort este o linie fina”, afirma reprezentantul Jones Lang LaSalle.
Vezi in slide-ul urmator ce inseamna in cifre piata de property management.
O piata de 40 mil. euro
Companiile de consultanta imobiliara incep sa se extinda timid pe piata de property management, teren sondat deja de jucatori a caror principala activitate o reprezinta serviciile de property si facility management (n.r: domeniu interdisciplinar dedicat mentenantei si ingrijirii cladirilor). Cu afaceri de 5,3 milioane de euro in 2010, BSS este unul din pricipalii jucatori din piata de profil, avand in administrare un portofoliul de 2,3 milioane de mp de spatii. In ultimii doi ani, circa 27% din veniturile companiei au provenit din serviciile de property management, insa piata este in crestere. In 2010, o estimare rapida pentru piata de property management indica o cifra de afaceri de circa 30-40 milioane de euro, in usoara crestere fata de 2008-2009, potrivit lui Adrian Balasu (foto), director de marketing si vanzari in cadrul BSS.
“Odata cu relansarea sectorului imobiliar, incepand cu acest an, estimam o crestere a segmentului de propery management. Proprietarii de birouri vor exprima o deschidere mai mare fata de serviciile externalizate, insa vor exista si redistribuiri ale portofoliilor actuale in functie de evolutia pietei, randamentul si de calitatea serviciilor prestate”, afirma Adrian Balasu.
Desi consultantii imobiliari sustin ca furnizarea de servicii de property impreuna cu serviciile de facility management pot duce la un conflict de interese, intrucat property managerul este responsabil inclusiv de eficienta serviciilor de facility, cei de la BSS sustin ca oferirea celor doua servicii simultan este in beneficiul clientului.
“Rezultatul important pentru client este de a obtine o calitate a serviciilor constanta si controlabila la un pret cat mai mic. Prin volumul mare de servicii prestate de catre o firma de facility management se pot obtine discounturi, dar si controlul calitatii prin sisteme integrate de gestiune. Integrarea celor doua servicii implica atat know-how, logistica, proceduri de operare, personal specializat in diverse domenii, cat si investitii in dotari tehnice si software”, adauga reprezentantul BSS.
Citeste in ultimul slide al acestui articol sfaturi pentru proprietari si chiriasi.
Sfaturi pentru proprietari si chiriasi
Intr-o perioada in care economia inflorea, companiile aveau bugete generoase pentru spatiile de birouri in care isi desfasurau activitatea, iar dezvoltatorii aveau suficienta finantare pentru a costrui aproape orice tip de cladire. Pe timp de criza insa, ambele categorii au devenit mai precaute: companiile vor sa plateasca mai putin pentru birouri, iar dezvoltatorii trebuie sa reduca toate costurile pentru a atrage sau a mentine chiriasii in cladire.“Comunicarea proprietarilor cu chiriasii este insuficienta, nu sunt discutii periodice si nu exista o proactivitate catre chirias. Rolul unui property manager este de a imbunatati aceasta relatie, eficientizand in acelasi timp costurile. Pe de o parte, proprietarii se pot orienta catre conceptul de «green building », iar pe de alta parte, chiriasii pot invata sa fie mai putin risipitori”, afirma Stefania Baldovinescu, de la Colliers.
Lipsa de comunicare intre proprietar si chirias este o problema semnata si de Laura Niculescu, de la Jones Lang LaSalle, care adauga pe lista si receptivitatea redusa a chiriasilor fata de eficientizarea costurilor pentru intreaga cladire.
“Sunt situatii in care chiriasii pot fi mai rabdatori pentru ca orice cost redus al cladirii in care isi desfasoara activitatea se reflecta in service charge”, afirma Niculescu.
Pe langa Colliers si Jones Lang LaSalle, o intrare recenta pe piata de property management a fost facuta de consultantul imobiliar BNP Paribas Real Estate, care a preluat administrarea cladirii de birouri America House din Bucuresti si a centrului comercial Promenada Mall din Targu Mures. In plus, consultanti precum DTZ Echinox si Coldwell Banker Affiliates of Romania sunt deja activi pe piata de property management din 2005, respectiv 2007.
Citeste si Cum economisesc proprietarii de birouri.
