Focus pe Romania si Germania
Valoarea portofoliului imobiliar al lui Dinu Patriciu era estimata la inceputul toamnei la 1,4-1,5 miliarde de euro, insa a scazut la un milliard de euro dupa ce omul de afaceri a vandut mai multe proprietati in incercarea de a se concentra doar pe pietele din Romania si Germania. „In ultimii trei ani, am cumparat trei fonduri de investitii: Fabian, Rutley si Deutsche Land, iar in ultimii doi ani am consolidat aceste portofolii, eficientizandu-le din punctul de vedere al managementului. Am analizat proprietatile care nu sunt esentiale pentru strategia noastra de dezvoltare, precum si costul de administrare a portofoliilor de pe pietele secundare si am decis ca este indicat sa ne concentram pe Germania si Romania”, explica David Hayward (foto), director general al Dinu Patriciu Global Services (DPGS) in Romania, companie care administreaza proprietatile miliardarului detinute prin intermediul Dinu Patriciu Global Properties (DPGP).
DPGS are sedii centrale in Frankfurt, Bucuresti si Londra, si managementul portofoliului este realizat de catre sediile din Frankfurt si Bucuresti, acolo unde se gasesc majoritatea proprietatilor din portofoliu. Costul de administrare a unei cladiri in Bruxelles, exemplifica Hayward, este semnificativ mai mare decat costul de administrare a uneia dintre cladirile din Bucuresti sau Frankfurt. Din acest considerent, compania a decis sa vanda din activele detinute pe pietele secundare unor jucatori deja prezenti in tarile respective.
Germania si Romania raman doua piete cheie pentru Dinu Patriciu atat din ratiuni economice, cat si din motive subiective. “Germania are o economie puternica si stabila, este pilonul Uniunii Europene. Romania, pe langa faptul ca este tara de origine a proprietarului portofoliului, prezinta avantajul pietei cu nevoia reala de proprietati de calitate, la scara nationala, nevoie ce va sustine cererea pe termen mediu si lung. In Germania nu avem o astfel de cerere pe termen lung, dar avem o stabilitate fiscala mai mare. Este un mix interesant”, spune Hayward.
Tranzactii in desfasurare
In prezent, mai multe cladiri de Belgia, Olanda si Polonia sunt in proces de vanzare, tranzactiile urmand sa fie incheiate in urmatoarele 12-18 luni. Circa 35% din proprietatile lui Dinu Patriciu se afla in Romania, in timp ce in Germania se gasesc restul de 65%. In Romania, miliardarul detine o suprafata de aproape 85.000 metri patrati de spatii de birouri, cu un grad mediu de neocupare de 15%.„Am primit deja cateva oferte pentru portofoliile din Olanda si Belgia si purtam negocieri. De asemenea, am mai primit oferte pentru o cladire din Polonia, iar pentru cea de-a doua mai lucram la partea de administrare inainte de a incepe vanzarea”, a detaliat David Hayward.
Cladirile pe care Dinu Patriciu intentioneaza sa le vanda in urmatoarele luni sunt Equinox din vestul Bruxelles-ului (7.614 mp inchiriabili), Buma Square in sudul Cracoviei (28.500 mp inchiriabili), Prima Court in zona de afaceri a Varsoviei (3.850 mp inchiriabili), Lange Houtstraat din Haga, aflata in vecinatatea cladirii guvernului (4.430 mp inchiriabili) si cladirea Poeldijkstraat din Amsterdam (5.711 mp inchiriabili).
Planurile de vanzare nu includ si Romania, piata pe care DPGP nu intentioneaza nici sa vanda, nici sa cumpere noi proiecte in urmatoarele luni, insa totul va depinde de oportunitatile oferite. Nimeni nu stie daca este un moment bun pentru achizitii imobiliare in Romania, spune Ioana Momiceanu (foto), head of asset management pentru portofoliul din Romania al DPGP.
„Daca evolutia ciclica a pietei imobiliare si-ar fi urmat cursul normal, neinfluentat de turbulentele crizei actuale, am fi putut considera ca acest moment reprezinta punctul minim al cererii active si, deci, de inflexiune catre zona de crestere a preturilor. In acest context, am fi putut considera acest moment ca fiind unul propice pentru achizitii la pret minim", afirma Ioana Momiceanu.
David Hayward detaliaza si spune ca totul depinde de profilul cumparatorului. Daca este un fond european care trebuie sa investeasca in Europa Centrala si de Est pana la finalul anului, atunci acel investitor va compara yield-ul din Bucuresti cu cel din Praga sau Cracovia si ar putea fi tentat sa investeasca in Bucuresti.
„Pe de alta parte, daca este vorba de fond care inca nu a strans banii, este greu sa isi propuna sa stranga 200 de milioane de euro pentru a-i investi in birourile din Romania. Depinde daca exista bani si daca au un termen pentru a fi investiti. Asta face piata interesanta astazi”, subliniaza el.
Planuri pentru Romania
Pe piata locala, DPGP nu isi propune sa mai investeasca pe termen scurt in achizitii de spatii de birouri, insa acest plan poate deveni realitate, materializat de dezvoltari proprii, abia peste cativa ani. Compania se concentreaza pe administrarea si eficientizarea portofoliului actual de birouri, dar si pe conceperea unor noi proiecte care ar putea incepe in viitor.„Lucram la conceperea a doua proiecte mari, mixte, ce vor cuprinde spatii de birouri si rezidential. Cel mai probabil vor fi amplasate in Bucuresti, insa este prea devreme pentru a oferi mai multe detalii”, afirma Ioana Momiceanu.
Ea considera ca pe termen lung sectorul de retail va fi primul care va reactiona la imbunatatirea economiei si prin urmare, a puterii de cumparare. In plus, loc pe piata mall-uri inca exista, spune Momiceanu. „Raportat la numarul de locuitori nu avem prea multe mall-uri, insa raportat la puterea de cumparare din prezent, numarul centrelor comerciale este prea ridicat”, afirma Ioana Momiceanu.
Pe langa aceste doua proiecte, pe piata locala DPGP mai are in dezvoltare un centru logistic amplasat in Pantelimon, a carui investitie este estimata la opt milioane de euro. In plus, pe piata din Germania, investitorul lucreaza la „redezvoltarea” unui hotel deja existent in Baden-Baden.
„In piata de astazi, nu conteaza doar sa construiesti cladiri, ci sa planuiesti pentru viitor. De aceea, lucram la planuri si ne gandim cum sa crestem valoarea portofoliului si apoi sa livram produse potrivit la timpul potrivit”, a incheiat Hayward.
Cele mai importante proprietati din Romania sunt The Lakeview, Romana Offices, Cubic Center, Banu Antonache Offices, Cascade Offices si Baneasa Business Center, in aceasta din urma avand sediul si compania DPGS.
