Toti rechinii imobiliari trag sforile in zona de sud
Lucrarile de constructie pentru noul aeroport ar putea incepe anul viitor, insa locatia nu este concreta. La inceputul verii, ministrul Transporturilor, Ludovic Orban, a anuntat ca pe lista posibilitatilor se afla zonele din apropiere de Adunatii Copaceni si comuna Berceni.
„Cu siguranta ca vom asista la o noua «umbrela» pe segmentul tranzactiilor imobiliare. Toti «rechinii imobiliari» trag sforile in zona de sud pentru achizitia de terenuri de la Stat. Suprafete cat mai mari si, daca se poate, degeaba. Era o vorba: Cele mai bune tranzactii se fac cu Statul, indiferent de nuanta, difera doar spaga pe care trebuie sa o dai. Aici ma refer la terenuri agricole, la care omul de rand nu are acces, iar informatiile se dau numai pe relatii bine puse”, a declarat, pentru Wall-Street, Iulian Fechita, coordonatorul departamentului terenuri al companiei Euroest.
Adrian Ghimpau, expansion manager in cadrul Coldwell Banker, este de parere ca veritabilele speculatii imobiliare au fost facute pana in momentul in care s-a facut publica locatia noului aeroport.
“Exista suprafete de ordinul sutelor de hectare comasate in zonele adiacente noului aeroport. Insa, in afara tranzactiilor efectuate de «pestii foarte mari», in zona mai pot fi facute si speculatii imobiliare, principalul argument fiind aparitia infrastructurii in zona”, ne-a explicat Adrian Ghimpau.
Analistii din piata imobiliara afirma ca orice dezvoltare mare sustinuta de stat poate reprezenta si o sursa pentru speculatii imobiliare, regulile jocului fiind facute, de obicei, de un numar limitat de persoane.
„Avand in vedere ca este implicat statul, riscul este mai mare, insa sunt de acord ca noul aeroport poate fi considerat o «cortina» pentru speculatii imobiliare. Vor aparea de acum incolo multi proprietari de terenuri din sud care vor folosi ca argument in sustinerea unui pret aceasta dezvoltare”, a declarat Marian Orzu, Manager of the Industrial Department CB Richard Ellis| Eurisko.
Cum vor evolua preturile
In ceea ce priveste evolutia preturilor, consultantii sunt de parere ca mai exista loc de crestere, deoarece zona de sud este una dintre cele mai ieftine zone, in mare parte din cauza infrastructurii slab dezvoltate. „Preturile in zona de sud vor evolua la fel cum vor evolua preturile tuturor terenurilor: aceasta crestere accelerata generala nu va mai exista decat in zonele cu potential real si imediat. Vor exista in continuare tranzactii «vedeta», insa mai rare si vor fi legate de investitii clare in respectiva zona: infrastructura, dezvoltari rezidentiale, dezvoltari comerciale si proiecte industriale”, ne-a spus Adrian Ghimpau.
Pe de alta parte, Marian Orzu este de parere ca sudul Capitalei inca are printre cele mai mici preturi la terenuri si de aceea dezvoltarea aeroportului poate urca preturile - unele justificat, altele nu. In opinia sa, in zona de sud inca nu a existat un motiv pentru cresterea preturilor, insa acum il avem si va fi folosit la maximum.
„Preturile din zona noului aeroport vor depinde foarte mult de puterea de dezvoltare, luand in calcul ca, oricare va fi locatia concreta, actualmente valorile sunt piperate. Diferenta intre ce exista astazi si ce se va intampla in viitor pentru aceste zone va consta in tipurile de dezvoltari permise in jurul aeroportului”, a declarat Iulian Fechita.
Si Catalin Maruntelu, consultant in cadrul departamentului Research al Atisreal, crede ca presiunea asupra cresterii preturilor in zona de sud este evidenta. In plus, interesul crescut din partea celor care vor sa cumpere suprafete importante de teren pentru a le revinde in momentul in care locatia viitorului proiect devine certa induce automat o majorare a pretului solicitat de catre actualii proprietari.
„Pana acum, evolutia pietei terenurilor in zona sudica era mai putin spectaculoasa decat in celelalte zone, cu cresteri ale preturilor constante, dar de o amplitudine mult mai mica. Presiunea cererii, pe fondul realizarii unui proiect de infrastructura important, cat si asteptarile proprietarilor cu privire la evolutia preturilor vor determina cresterea preturilor”, a afirmat reprezentatul Atisreal.
Ce fel de dezvoltari imobiliare vom urma
Desi consultantii spun ca nu sunt firesti dezvoltarile rezidentiale in apropierea unui aeroport, zona de sud ar putea atrage, urmand exemplul nordului, importante investitii in sectorul rezidential. „Este clar ca o astfel de investitie poate atrage dupa ea si alte investitii. O infrastructura buna atrage investitori in rezidential, care la randul lor atrag investitiile in retail. Aparitia acestui aeroport va atrage si investitii in industrial, timpul destinat transportului de marfa putand fi unul din motivele acestor investitii in industrial”, ne-a explicat Valeriu Ichert, Manager of Land Department CB Richard Ellis | Eurisko.
Adrian Ghimpau, din cadrul Coldwell Banker, este de parere ca, in Bucuresti, nu exista inca un segment al pietei imobiliare despre care sa se spuna ca a ajuns la saturatie. Prin urmare, vom vedea dezvoltari atat in zona rezidentialului, cat si in zona industrialului - insa mai putin pe segmentul comercial, care a fost acoperit destul de bine de jucatorii mari de pe piata.
„Avand in vedere configuratia urbanistica actuala a zonei, caracteristicile pietei terenurilor, cat si proiectele de infrastructura de anvergura anuntate pentru zona sudica si sud-estica a Bucurestiului (noul aeroport, sectiunea sudica a noii rute ocolitoare a Bucurestiului, canalul Dunare-Bucuresti, posibila autostrada Bucuresti-Craiova), aceste terenuri sunt in principal pretabile pentru dezvoltarile industriale si rezidentiale”, a afirmat si consultantul Atisreal.
Marian Orzu nu exclude nici dezvoltarile de tip office, pe langa cele de tip industrial, retail si chiar rezidential.
Situatii asemanatoare
Proiecte mari, anuntate de stat, au existat si in alte tari, precum si in Romania, scopul fiind influentarea preturilor si atragerea investitiilor in anumite zone, sunt de parere consultantii imobiliari. „O situatie asemanatoare a fost creata in cazul localitatii Alexeni, din judetul Ialomita, atunci cand autoritatile centrale au vehiculat ideea construirii unui aeroport pentru zborurile low-cost pe amplasamentul unui fost aerodrom militar. Aceasta «intentie» a generat un interes deosebit din partea speculatorilor imobiliari”, ne-a explicat Catalin Maruntelu.
Mihai Orzu spune ca, desi in alte orase din Romania se vorbeste mult mai mult de extinderea actualelor aeroporturi si mai putin de constructia a noi astfel de facilitati, putem sa ne raportam ca si exemplu de dezvoltare tot la Bucuresti, numai ca in sens invers.
„In general, potentiala infrastuctura din Bucuresti este folosita ca si argument de sustinere a unui pret. De exemplu, pentru un teren care nu poate fi folosit astazi decat in scop agricol se pot cere pana la 30 euro/mp daca se dovedeste faptul ca prin acel loc va trece intr-un viitor mai mult sau mai putin apropiat o centura sau o autostrada”, a precizat Orzu.
Iulian Fechita afirma ca, in mod firesc, orice zona sau portiune de pamant isi stabileste pretul in functie de infrastructura. Daca intr-o zona exista infrastuctura adiacenta acesteia, se poate obtine un pret "premium”, iar daca nu exista, in unele cazuri preturile pot fi injumatatite, acelasi lucru intalnindu-se si la terenurile din planul doi in judetul llfov.
