2008, anul negocierilor
Ca urmare a crizei subprime, jucatorii din piata imobiliara locala au intrat in stand-by, iar bancile acorda tot mai greu finantare, aceasta fiind o perioada a negocierilor. In conditiile actuale ale pietei, vor rezista cumparatorii care au cat mai mult capital si vor miza pe el.“Au fost foarte multe negocieri in acest an si foarte dificile. Incepeai negocierile si aveai un plan bine stabilit, insa intre timp piata se deteriora si la sfarsitul negocierilor, oferta se schimba. Atunci proprietarii refuzau si intrau din nou cu produsul in piata si incercau sa-l vanda”, ne-a explicat Georgiana Anghelus, consultant in cadrul diviziei de investitii a companiei Colliers International.
Potrivit acesteia, valoarea totala a tranzactiilor finalizate in primele noua luni ale anului 2008 a fost cu 50% mai mica fata de valoarea tranzactilor incheiate in aceeasi perioada a anului trecut, aceasta scadere fiind cauzat de criza subprime.
“Negocierile au fost mult mai grele si au durat mai mult. De asemenea, randamentele au fost mult mai mari, pentru ca oamenii au vazut ca piata se deprecia. Majoritatea tranzactiilor finalizate in acest an au fost incepute inca de anul trecut, pentru ca daca ar fi inceput in 2008 nu s-ar fi incheiat sau ar fi avut intarzieri de un an”, a adaugat specialistul Colliers.
In opinia sa, este putin probabil sa mai asistam la alte tranzactii finalizate pana la sfarsitul anului, deoarece o parte din jucatori s-au speriat sau au intrat in stand-by, asteptand o depreciere a yield-urilor.
“Cei care au ales sa nu astepte, au obtinut mai greu finantare. Daca intrau intr-o tranzactie la termen, bancile nu ii finantau decat daca aveau aproximativ 60% din proiect deja inchiriat”, a mai spus Georgiana Anghelus.
Locul 1: RREEF Real Estate- Upground Estates
La sfarsitul lunii mai, compania de investitii imobiliare RREEF Real Estate, parte a grupului german Deutsche Bank, a achizitionat pentru 340 milioane de euro un proiect imobiliar in Bucuresti, care cuprinde ansamblul rezidential Upground si doua imobile de birouri, dezvoltate de un grup de oameni de afaceri din Grecia si Marea Britanie. Tranzactia a fost o vanzare-cumparare la termen (forward purchase), urmand ca proiectele sa fie achizitionate la finalizarea constructiei si a reprezentat cea mai mare tranzactie imobiliara din Romania.
„Fiind o tranzactie de tip forward purchase, inseamna ca RREEF Real Estate a intrat cu aproximativ 20% din suma totala, adica cel mult 70 milioane de euro, aceasta reprezentand valoarea de equity pe baza caruia s-a facut tranzactia”, ne-a explicat Georgiana Anghelus.
Vanzatorul proiectelor a fost asistat de firma de avocatura Biris Goran, iar cumparatorul de Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen (NNDKP).
"Potrivit termenilor tranzactiei, Ioannis Papalekas, dezvoltatorul proiectului si reprezentantul vanzatorului, va participa la cumparare ca partener al RREEF cu 22%", a anuntat firma de avocatura NNDKP.
Ansamblul rezidential Upground (foto) este situat in zona Fabrica de Glucoza si cuprinde doua cladiri de apartamente cu un regim de inaltime 3S+P+16E, totalizand 600 de locuinte.
Locul 2: IGD - NCH Advisors
Grupul italian Immobiliare Grande Distribuzione (IGD) a semnat la sfarsitul lunii martie un acord preliminar cu NCH Advisors, pentru a prelua reteaua de 15 magazine Winmarkt si o proprietate comerciala data spre inchiriere, valoarea tranzactiei fiind de 182,5 milioane euro.NCH Advisors administreaza operatiunile din Romania ale fondului american de investitii Broadhurst, iar activitatile NCH (New Century Holdings) sunt conduse de controversatul om de afaceri Andrei Siminel (foto).
„Aceasta a fost o tranzactie care a durat foarte mult, daca ne gandim ca NCH a incercat timp de trei ani sa vanda portofoliul Winmarkt, iar initial suma ceruta era cuprinsa intre 250 si 280 milioane de euro”, ne-a spus reprezentantul Colliers.
Operatiunile pe care IGD le-a preluat de la fondurile de investitii Ivington Enterprises si Broadhurst Investment cuprinde 15 magazine Winmarkt cu o suprafata totala de 147.000 metri patrati si un spatiu comercial inchiriat in totalitate de catre o banca.
Portofoliul de participatii majoritare administrat de NCH Advisors, Inc. in Romania acopera domenii precum: industria alimentara (grupul Vel Pitar), real estate (retelele United Capital si IMS Proprietati), banci (Libra Bank), IT/Internet (Netbridge, Active Soft), productie si servicii industriale (Spiact, Sudarec si Romlux).
Cladirile comerciale preluate de catre IGD au o suprafata medie inchiriabila de 9.000 metri patrati si sunt situate in orasele Ploiesti, Buzau, Cluj, Bistrita, Galati, Braila, Alexandria, Piatra Neamt, Ramnicu Valcea, Slatina, Tulcea, Turda si Vaslui.
Locul 3: DEGI Avrig 35
La inceputul verii, fondul de investitii Deutsche Gesellschaft fur Immobilienfonds (DEGI), parte a Aberdeen Property Investors Group din Scotia, a preluat de la grupul de firme Avrig 35 centrul comercial Iris din cartierul Titan din Capitala, pentru 147 milioane euro. Tranzactia a fost intermediata de compania de consultanta imobiliara CBRE|Eurisko si s-a incheiat in luna septembrie."Aceasta tranzactie confirma previziunile CBRE|Eurisko: piata locala de investitii este mai putin afectata de criza imobiliara prin care trec Statele Unite ale Americii, fiind perceputa in continuare ca o piata atractiva. In contextul instabilitatii pietelor financiare internationale, anul acesta, fondurile de investitii sunt doar mai precaute”, a afirmat Alexandra Dimofte (foto), seful departamentului Capital Markets al CBRE|Eurisko.
Proiectul Iris Shopping Center se desfasoara pe o suprafata de teren de aproximativ 10 hectare si cuprinde primul hipermarket Auchan de pe piata locala, cu o suprafata de vanzare de 16.000 de metri patrati si un centru comercial cu o suprafata de circa 30.000 de metri patrati.
“DEGI negocia pentru proiectul Iris din iarna lui 2007, deoarece voia de multa vreme sa isi diversifice portofoliul, dar cand s-a uitat prima data la sectorul retail nu era nimic de vanzare in piata. Indiferent de criza, supermarketurile raman investitii de succes”, a declarat Georgiana Anghelus, reprezentantul Colliers.
Fondul de investitii DEGI, una dintre cele mai importante companii germane de administrare a proprietatilor, detine mai multe dezvoltari imobiliare in Romania, printre care cladirile de birouri Millennium BC, PGV Tower si Construdava din Bucuresti, achizitionate anul trecut pentru 110 milioane de euro.
Locul 4: Raiffeisen evolution - Petrom
Dezvoltatorul Raiffeisen evolution project development GmbH a castigat in luna septembrie licitatia pentru achizitia unui teren de unsprezece hectare de la grupul petrolier romanesc Petrom, in schimbul sumei de 90 milioane de euro, aceasta fiind cea mai mare achizitie de terenuri din istoria Romaniei.„Noi am intrat in cursa relativ tarziu, iar competitia a fost una acerba, fiind implicate nume redutabile din business-ul nostru. In luna decembrie 2007 am fost desemnati castigatori ai licitatiei, iar precontractul a fost semnat in partea a doua a lunii decembrie 2007", ne-a declarat Monica Barcutean (foto), Managing Director Raiffeisen evolution Romania.
Desi tranzactia a fost realizata aproape in totalitate in 2007, casa de avocatura Wolf Theiss, care a consiliat grupul Raiifeisen, a anuntat ca ea a fost finalizata complet in toamna acestui an.
Petrom detinea la Straulesti un teren de 193.000 metri patrati, dintre care 110.000 mp au fost vanduti catre Raiffeisen evolution pentru proiectul Straulesti Evolution, unde lucrarile vor incepe in august 2009.
„Avem in vedere construirea unui ansamblu rezidential, dar si a unor spatii cu destinatie de birouri, hotel si retail. Termenul de finalizare a proiectului este influentat de foarte multi factori – atat interni cat si externi, dar estimarile noastre vizeaza anii 2014 – 2015”, a adaugat oficialul Raiffeisen evolution Romania.
Raiffeisen evolution a intrat pe piata din Romania in anul 2003, iar in prezent are planificate investitii de 1,2 miliarde de euro, pentru proiecte ce vor fi finalizate in urmatorii trei ani. Compania mai are in dezvoltare Floreasca City, un proiect de 250 milioane de euro, ce va cuprinde un mall si doua cladiri de birouri si Flower City, un ansamblu rezidential de 250 de locuinte, situat in comuna Balotesti.
Locul 5: AEW Europe Bel Rom
AEW Europe, parte a grupului Natixis Global Asset Management si proprietarul cladirii de birouri America House, a preluat la inceputul lui 2008 un parc de retail dezvoltat laTargu Mures de compania cu capital belgian Bel Rom Real Estate, in schimbul sumei 90 milioane de euro.Potrivit consultantului Colliers, desi tranzactia a fost finalizata la inceputul anului 2008, negocierile au inceput in vara anului trecut. AEW Europe a fost consiliata in aceasta tranzactie de casa de avocatura Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen (NNDKP).
European Retail Park Targu Mures se intinde pe suprafata de 140.000 de metri patrati si are suprafata totala construita de 70.000 de metri patrati, iar valoarea investitiei a fost de 60 milioane de euro.
Bel Rom Real Estate a inagurat deja doua parcuri de retail in Romania, in Sibiu si Targu Mures, ambele fiind vandute. Compania mai are in dezvoltare alte doua proiecte de acest tip in Braila si Bacau si a anuntat ca va construia peste 10 parcuri de retail si mall-uri in Romania.
AEW Europe este divizia londoneza a grupului de investitii american AEW Capital Management AEW Capital Management L.P., una din cele mai mari firme de administrare a fondurilor imobiliare din lume, ce administreaza active si obligatiuni in valoare de 50 miliarde de dolari.
Locul 6: Raptis Kavouras - Costica Constanda
Dezvoltatorul imobiliar grec Raptis Kavouras a cumparat 1,6 hectare de teren din Satul Francez de la omul de afaceri Costica Constanda (foto), tranzactia fiind realizata pentru suma de 68 de milioane de euro si fiind intermediata de casa de avocatura Tuca, Zbarcea si Asociatii."Stim cu totii ca ecourile crizei subprime au dus la o scadere a numarului de tranzactii si in contextul acesta o tranzactie de 68 de milioane de euro pentru 1,6 ha de teren devine o tranzactie interesanta", a declarat Dan Borbely, Partener la Tuca Zbarcea si Asociatii si coordonator al departamentului de real estate.
Dezvoltatorul Raptis Kavouras intentioneaza ca pe suprafata de teren cumparata in Satul Francez sa dezvolte printre altele un complex de locuinte de lux si o galerie comerciala.
„Aceasta a fost o tranzactie atipica, zona fiind una exclusivista, unde media pietei este de 791 euro/mp, iar acest teren a fost cumparat cu mult peste aceasta medie. Daca includem tranzactia, media pietei se ridica la 862 euro/mp”, ne-a mai explicat specialistul Colliers.
Omul de afaceri Costica Constanda a primit anul acesta, in urma unei decizii a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, o suprafata de 2,8 hectare din Satul Francez in schimbul Parcului Bordei si a anuntat ca va darama constructiile existente, urmand sa construiasca altele noi.
Locul 7: New Europe Property Investments - Avrig 35
Compania de investitii New Europe Property Investments (NEPI), inregistrata in Insula Man, a cumparat doua firme, care detin impreuna 18 proprietati in diferite orase din Romania, de la o companie din cadrul grupului Avrig 35, pretul net al investitiei, dupa scaderea datoriilor, fiind de circa 46,3 milioane de euro.„Cladirile sunt cele in care se afla sucursalele de judet ale bancii Raiffeisen, deci aproximativ 90% din cele 18 proprietati sunt inchiriate de catre Raiffeisen. NEPI a studiat aceste proprietati din toamna anului 2007”, a declarat Georgiana Anghelus.
NEPI s-a listat in luna august 2007 pe piata AIM, administrata de Bursa din Londra, cu scopul de a utiliza cea mai mare parte a fondurilor rezultate pentru investitii pe piata imobiliara romaneasca.
„NEPI a mai cumparat si anul trecut patru proprietati imobiliare detinute de Flamingo in Bucuresti, Iasi, Bacau si Brasov, deci compania se uita dupa astfel de portofolii”, a adaugat specialistul Colliers.
Pentru inceput, investitiile companiei se vor concentra pe piata din Romania, dar va lua in calcul si oportunitatile de pe pietele din Europa Centrala si de Est. Ca strategie, pe termen mai lung, compania nu va investi pe o singura piata mai mult de 30% din fondurile totale.
Locul 8: Ioannis Papalekas - Eurobank Real Estate Investment
Un grup de fonduri de investitii, reprezentate in Romania de Ioannis Papalekas, un om de afaceri din Grecia extrem de discret, a vandut o cladire de birouri, pentru 40 milioane de euro, companiei de investitii imobiliare Eurobank Real Estate Investment. “La tranzactia cu Eurobank Properties REIC s-a lucrat timp de 12 luni si au fost implicati trei avocati. Cladirea este situata in nordul Bucurestiului, are sapte etaje si aproximativ 23.000 metri patrati”, au declarat, pentru Wall-Street, reprezentantii casei de avocatura Biris Goran, care a asistat vanzatorii.
Omul de afaceri grec Ioannis Papalekas este cunoscut ca fiind unul dintre actionarii Jaguar Development, companie care a dezvoltat si centrul comercial City Mall din sudul Bucurestiului, pe care l-a vandut in urma cu doi ani.
„Aceasta achizitie, cladirea Bancpost, este a doua investitie a Eurobank Properties in piata romaneasca, dupa cumpararea cladirii de birouri Eliade Tower, din nordul Bucurestiului”, a afirmat reprezentantul Coliers.
Eliade Tower a fost preluata in vara anului trecut pentru 26,25 milioane de euro, fiind construita pe un teren de 4.000 mp si avand zece etaje.
Locul 9: CBRE Eurisko
Compania CB Richard Ellis (CBRE), una dintre cele mai mari agentii imbiliare din lume, a preluat in luna februarie concurentul Eurisko, numarul doi si cel mai mare jucator independent de pe piata imobiliara din Romania, pentru suma de 35 milioane de dolari (24 milioane de euro).Legat de aceasta tranzactie, Radu Lucianu (foto), managing partner al Eurisko a declarat ca ambele companii vor combina resursele si experienta personala pentru a oferi servicii de buna calitate.
"Vom lucra cu CBRE pentru toti clientii din regiune", a declarat Radu Lucianu.
Procesul de vanzare a companiei a inceput inca in octombrie 2006, iar in ultima jumatate de an, patru investitori strategici si doi financiari si-au manifestat interesul de preluare a companiei, in finala ramanand doi ofertanti: CBRE si Jones Lang LaSalle.
Consultantii Eurisko au fost casa de investitii Capital Partners si casa de avocatura Biris Goran, iar CB Richard Ellis a fost asistata de Badea Clifford Chance si PricewaterhouseCoopers.
Proprietarii Eurisko erau, inainte de tranzactie, Ionut Dumitrescu (14,5%), Dan Gabriel Marchivici (14,5%) si firma Fastahead, inregistrata in Cipru, care detinea 71% din firma. Compania Fastahead este controlata de fondatorii si executivii companiei.
Locul 10: Eurobank Properties - Retail Development
Grupul grec de investitii imobiliare Eurobank Properties, membra a Eurobank EFG, a incheiat in luna iunie preluarea firmei romanesti Retail Development, care detine un complex de 8.980 metri patrati in Iasi, inchiriat companiei Praktiker.Valoarea tranzactiei a fost stabilita la 14,5 milioane de euro, fara a include datoriile. Valoarea de piata a Retail Management a fost estimata de evaluatorii greci la 14,57 milioane euro.
Aceasta este a treia achizitie a Eurobank Properties pe piata romaneasca, dupa achizitia cladirilor de birouri Bancpost si Eliade Tower, pentru care a platit 40 si 26,25 milioane de euro.
Potrivit datelor afisate de Ministerul de Finante, compania Retail Development are ca obiect de activitate dezvoltarea si promovarea imobiliara, iar in anul 2007 a avut o cifra de afaceri de 153.640 euro (512. 700 lei).
