Cine se mai extinde si cine a dat de fundul sacului?
Cristina Dumitrache, MRICS, Senior Consultant International Retail in cadrul Cushman & Wakefield Activ Consulting, considera ca MAPIC este locul unde poti sa intalnesti comercianti, developeri si agenti care lucreaza in domeniul retailului. Mai mult, este locul care "da tonul" noului an pentru industria de retail, locul unde se pun bazele sau se concretizeaza viitoarele colaborari. “Aproape de fiecare data cand incepeam o intalnire, primele intrebari erau: Cum e in Romania? Cat de rau e afectata dezvoltarea in retail? Sunt caderi dramatice? S-au oprit proiecte din dezvoltare? Cine se mai extinde si cine «a dat de fundul sacului»? Si acestea erau intrebarile indiferent de tara de provenienta”, a explicat, pentru Wall-Street, Cristina Dumitrache (foto).
Dumitrache afirma ca anul acesta, mai mult ca in anii trecuti, avand in vedere noul climat economic, toti «ochii retailului» au fost atintiti asupra MAPIC, iar interesul aratat atat de developeri, cat si de retaileri, prin prezenta notabila, a dat un impuls pozitiv activitatii pentru anul viitor.
“Este evident ca pe buzele tuturor stateau cuvintele «criza», «stagnare», «amanare» sau chiar «anulare». Acestea se refereau atat la dezvoltarea noilor proiecte de centre comerciale in Europa, cat si la extinderea retelelor internationale de retail”, ne-a mai declarat reprezentantul Cushman & Wakefield.
Desi numarul participantilor a fost ceva mai mic acum, Dumitrache spune ca majoritatea jucatorilor importanti de pe piata au venit sa ia pulsul si au avut, cu siguranta, mai multa motivare ca in trecut. Turcia, India, Maroc si Ucraina au fost in prim plan, insa Romania ramane pe listele de extindere si consolidare a activitatii a marilor lanturi de retail si dezvoltatorilor.
“Poate cu greutati uneori, poate cu ceva mai multa negociere , dar «roata continua sa se invarteasca»”, enunta consultantul Cushman & Wakefield, adaugand ca, din discutiile avute, concluzia generala a fost ca 2009 va fi un an mai greu, dar va fi si un an in care se vor "cerne" proiectele anuntate pe piata anterior si se vor finaliza doar proiectele fezabile din toate punctele de vedere.
Standuri si participari platite pe bugete facute in 2007
Andrei Panculescu (foto), directorul companiei de investitii si dezvoltare imobiliara Westhill Development, descrie MAPIC 2008 ca fiind o intalnire de networking intre dezvoltatori si retaileri, cu standuri si participari platite pe bugete facute in 2007, petreceri modeste la standuri fara foarte mari pretentii, plus proiecte si machete ale unor dezvoltari care, in marea lor majoritate, sunt pentru moment inghetate . In opinia sa, partea buna este ca inca mai sunt dezvoltatori si fonduri de investitii care vor incepe din anul 2009 achizitii pe diverse piete. In plus, exista un numar important de noi branduri care au anuntat ca piata romaneasca intra in sfera lor de interes incepand de anul viitor.
“Pe de alta parte, ar trebui sa notam ca la aceasta editie nu a participat nicio banca importanta de investitii. Din discutiile avute, anul acesta nu se vor acorda credite de dezvoltare, asteptandu-se o relaxare a pietei si asezarea preturilor pe niste baze normale, atat la terenuri, cat si la constructii”, ne-a explicat Andrei Panculescu.
Panculescu afirma ca, in conditiile in care chiriile scad si chiriasi cer “fit-out contributions”, dezvoltatorii nu vor putea plati un pret mai mare de 80-90 euro pe metru patrat de teren, iar pe constructie, un pret maxim de 650 euro pe metru patrat finisat.
“Proprietarii de teren trebuie sa inteleaga acest calcul foarte simplu si sa reduca preturile de vanzare. Yieldul de vanzare pentru retail a ajuns in Romania la un nivel de 11-13% si probabil va mai creste cu unu-trei puncte in 2009”, ne-a mai spus seful Westhill Romania, adaugand ca piata de retail din Europa si, implicit cea din Romania, se va reaseza dupa noi principii si noi indicatori pe care astazi nu ii putem inca estima foarte exact.
“Am citit de curand ca sunt investitori care vor plati 20 de centi la 1 euro, dar acest lucru trebuie studiat de la caz la caz, in functie de indicatorii urbanistici si de amplasare, insa probabil ca vom ajunge si la acest tip de tranzactii”, a incheiat Andrei Panculescu.
Cu 30% mai putini participanti fata de anul trecut
Reprezentantii Colliers International, care au participat intre 18 si 20 noiembrie la MAPIC, spun ca evenimentul a confirmat tendintele internationale: retailerii sunt precauti cu planurile de expansiune, majoritatea cautand parteneri pentru a intra pe noi piete. In plus, sub influenta problemelor pe care le intampina pe plan economic Ungaria si Ucraina, interesul retailerilor se mentine ridicat pentru Romania. “Targul MAPIC a consemnat un numar mai redus de participanti, cu 30% mai putin fata de anul trecut, majoritatea celor prezenti fiind in curs de definitivare a strategiei de extindere pentru 2009-2010 pe pietele din regiune”, afirma Georgiana Andrei (foto), Retail Broker in cadrul Colliers International.
Liana Dumitru, Retail Broker in cadrul Colliers International, spune ca desi majoritatea dezvoltatorilor se confrunta cu probleme de finantare, dezvoltatorii activi pe piata din Romania si retailerii cu adevarat interesati au fost prezenti la MAPIC.
„Majoritatea spatiului nou anuntat vine din tari precum: Rusia, Turcia, Serbia, Slovenia sau Romania. Am putut vedea inca de anul trecut cum interesul investitorilor se indreapta de asemenea si spre tari precum Kazakhstan sau Maroc”, completeaza Liana Dumitru.
Desi retailerii isi reconsidera planurile de expansiune, proiectele cu locatii bune, in orase principale, sunt in continuare pe listele acestora pentru urmatorii ani si astfel competitia dintre dezvoltatorii de centre comerciale pentru securizarea ancorelor este in crestere.
„Daca anul trecut, bancile cereau dezvoltatorilor un procent de preinchiriere de 40%, anul acesta pentru a-si micsora riscurile legate de finantarea viitoarelor proiecte, cer o rata de pre-inchiriere de 60% raportata la suprafata inchiriabila sau in unele cazuri raportata la venitul generat de chirii", a mai declarat Georgiana Andrei.
Aceasta a adaugat ca dezvoltatorii sunt cei dezavantajati, deoarece ei obtin cele mai mari venituri din spatiile mai mici, care se inchiriaza, de obicei, cat mai aproape de deschiderea mall-ului, cu o chirie mai mare.
Mai putin de jumatate din proiectele cu livrare in 2009, vor fi lansate la timp
Prezenti de asemenea la MAPIC, consultantii DTZ Echinox spun ca acum se resimte din ce in ce mai pronuntat circumspectia retailerilor cu privire la proiectele pentru care nu au obtinut inca finantarea sau la care nu au inceput constructia. „Sansele ca acestea sa livreze la timp sunt mult mai slabe in ochii viitorilor chiriasi. La fel si perspectiva dezvoltatorilor de a obtine contracte de pre-inchiriere in perioada imediat urmatoare. Practic, dintre proiectele anuntate spre livrare in 2009, mai putin de jumatate vor fi lansate la timp”, explica Oana Iliescu (foto), Head of Retail Department al DTZ Echinox.
Iliescu afirma ca pentru marii retaileri internationali, Romania este in continuare o piata interesanta, desi vanzarile lor la nivel global au inregistrat scaderi in ultimele doua trimestre. Retailerii internationali isi vor continua expansiunea in Romania, insa mai selectiv, punand o tot mai mare presiune asupra dezvoltatorilor pentru a obtine conditii comerciale care sa le permita sa isi minimizeze riscurile.
„Anul 2009 va fi unul de grea incercare pentru retailerii locali. Lipsa de lichiditati, accesul din ce in ce mai dificil la finantarea bancara, scumpirea creditelor de investitii si dezvoltare ii vor determina pe acestia sa se gandeasca de doua ori inainte sa semneze contracte pentru locatii noi”, sustine reprezentantul DTZ Echinox, adaugand ca multi dintre ei au livrat deja depozite sau scrisori de garantie bancara pentru spatii ce vor fi date in folosinta in anii 2010- 2011, imobilizand astfel cantitati semnificative de cash.
"Tot dificultatile din fluxul de numerar ii vor determina pe acestia sa-si reconsidere si contractele pentru unele dintre locatiile deja deschise. Practic, orice dezvoltator care are un portofoliu de produse finalizate, ia in calcul perspectiva vanzarii pentru a-si finanta dezvoltarea proiectelor in curs”, a mai spus Oana Iliescu.
In ceea ce priveste posibile tranzactii, investitorii manifesta inca retinere cu privire la ofertele curente, asteptand ca anul 2009 sa aduca o reasezare a preturilor, iar reprezentantii DTZ Echinox nu se asteapta la tranzactii mari la sfarsitul acestui an.
„Sunt slabe sanse ca ele sa apara si la inceputul anului viitor. Cat suntem de departe de incheierea acestei perioade de expectativa depinde atat de flexibilitatea dezvoltatorilor, cat si de masura in care investitorii vor fi convinsi ca li se ofera perspectiva unei afaceri in conditii exceptionale”, a explicat Mihaela Sandu, consultant in cadrul departamentului de investitii al DTZ Echinox, adaugand ca, pentru moment, interesul investitorilor se manifesta exclusiv asupra produselor finalizate, cu precadere proiecte de birouri sau de uz mixt situate in locatii premium, cu venituri garantate pe termen lung.
