Primele semne ale crizei: cresterea preturilor si dezinteresul bancilor
Primele semne ale crizei pe care Michael Lloyd (foto) le-a simtit in piata locala au fost cele care anuntau o iminenta corectie, precum cresterea rapida a pretului terenurilor si a celor din sectorul rezidential, care depasisera cu mult nivelul pe care un cumparator il putea plati.“Preturile au crescut cu sute de procente in doar cativa ani si acest lucru era imposibil sa mai dureze, neavand o baza rationala”, ne-a explicat Lloyd, adaugand ca sectorul bancar a devenit de departe foarte liberal si dezinteresat de modul in care proiectele si activele clientilor erau evaluate, bancile fiind prea grabite sa isi asigure o cota de piata cat mai mare.
“Cel mai vizibil semn al crizei a fost ca, dintr-o data, orice om de afaceri parea sa devina un dezvoltator, chiar daca nu avea deloc calificare sau experienta in piata imobiliara”, a declarat Lloyd.
In ceea ce priveste efectele crizei in piata locala, Michael Lloyd spune ca primul impact va fi retragerea facilitatilor de creditare, ceea ce inseamna ca putine proiecte vor fi construite, intrucat dezvoltatorii nu vor avea alta solutie pentru a-si acoperi datoriile. In al doilea rand, vor fi afectate companiile si abilitatile lor pentru schimburile comerciale, ceea ce ar putea duce la o scadere a increderii consumatorilor si chiar la pierderi de slujbe.
“Toate acestea vor afecta cererea pentru spatii si, implicit, sansele dezvoltatorilor de a-si lansa proiectele. Aceste conditii de «bear market» (n.r.: piata determinata de scaderea preturilor) vor ramane pentru cel putin 12-18 luni”, ne-a mai spus Michael Lloyd.
Dezvoltatorii isi regandesc strategiile pentru 2009
In ceea ce priveste evolutia pietei, Lloyd afirma ca Romania mai are inca un drum lung de parcurs pentru a avea toate instrumentele necesare unei piete a secolului 21. Aproape toate clasele de active trebuie dezvoltate si, in acelasi timp, modalitatile de petrecere a timpului liber si facilitatile de divertisment oferite de proiectele lansate sunt inca la inceput. “Banuiesc ca acestea vor veni odata cu urmatoarea perioada de crestere a pietei. Factorul cheie este ca acum consumatorul are de unde alege si poate decide ce tip de proprietate sa isi cumpere cu banii pe care ii detine. Asta inseamna ca piata imobiliara a devenit o adevarata piata functionala”, enunta fostul sef al Proiectului Baneasa.
Pentru anul viitor, Lloyd spune ca dezvoltatorii isi vor regandi cu siguranta strategia de dezvoltare, intrucat lipsa finantarilor ii va forta sa intre in tranzactii cu un capital privat mai mare si multi dintre ei vor ezita acest lucru, din cauza perspectivelor economie.
“Multe proiecte vor fi puse la naftalina. Vor fi cateva banci care vor incerca sa recupereze numerar si vor forta dezvoltatorii sa isi creasca marjele de capital. Acest lucru va duce la cresterea numarului de vanzari «distressed» (n.r.: cand vanzatori se afla in situatii defavorabile)”, ne-a mai spus Michael Lloyd.
Lloyd crede ca piata terenurilor se va bloca in viitorul apropiat si am putea vedea chiar scaderi de preturi pe acest segment, pe masura ce speculantii vor fi nevoiti sa reduca preturile pentru a putea vinde in continuare.
“Proiectele de tip prime (n.r.: din zone centrale si de o calitate superioara) vor continua sa se inchirieze la fel ca si pana acum, intrucat oferta de spatii prime este foarte mica, insa piata proiectelor de tip secundar si tertiar va avea cu siguranta de suferit”, a declarat Lloyd.
'Cel mai important lucru pentru mine este controlez directia'
Michael Lloyd va ramane in continuare membru al consiliului de administratie al Baneasa Developments Srl, proprietarul si dezvoltatorul Baneasa Shopping City, fara a mai avea insa responsabilitati executive in ceea ce priveste dezvoltarea generala a a Proiectului Baneasa. Compania de management al fondurilor de investitii, pe care a fondat-o, va avea un focus geografic mai larg, ce include zona balcanica si bazinul Marii Negre.“Ne vom concentra activitatile pe trei aspecte principale din real estate: terenuri, dezvoltari si finante. Lucrand cu terenuri bune, vom cauta sa creem concepte de calitate pe viitor, pentru dezvoltari vom avea nevoie de o supervizare profesionista si de scheme bine gandite. Vom cauta oportunitati si vom investi in toate sectoarele pietei, insa numai in active cu cea mai inalta calitate”, a explicat Lloyd.
In ceea ce priveste momentul ales, Lloyd spune ca nu este niciodata usor sa incepi o noua afacere, insa nu trebuie sa uitam ca proiectul Baneasa a fost inceput cu nimic concret. Vor fi intotdeauna riscuri, dar o abordare pragmatica si calculata le poate minimiza pe cele mai multe dintre ele.
“Timp de multi ani, lumea ne spunea ca niciodata nu va fi dus pana la capat, insa astazi el este acolo”, spune Lloyd, completand ca a pregatit deja strategia pentru ca Baneasa sa devina un proiect si mai mare in viitor.
“Ceea ce este important pentru mine este controlez directia in care ne indreptam, iar cu propriile fonduri acest lucru este posibil. Controland doar banii, nu poti stabili tu directia intotdeauna, asa ca este foarte importanta independenta”, enunta Michael Lloyd .
Michael Lloyd este activ in piata imobiliara din anul 1992, la inceput din pozitia de consilier al Presedintelui Agentiei Nationale de Privatizare si apoi al Presedintelui Agentiei Romane de Dezvoltare. Anterior, Lloyd a ocupat pozitia de partener la Jones Lang LaSalle si a lucrat in Europa de Est si de Vest, petrecand doi ani in Varsovia si in Praga. La Jones Lang LaSalle, Lloyd s-a specializat in dezvoltari, in consiliere si in evaluari financiare. In anul 2000, a fost numit Chief Executive Officer al Baneasa Developments, iar de atunci si pana in vara acestu an, a fost implicat activ in dezvoltarea Proiectului Baneasa.
“Cel mai important lucru pe care l-am invatat in anul 2008 a fost sa actionez dupa instinctele si trainingul pe care le-am dobandit profesional si sa nu fiu sedus de promisiunile unei economii iluzioniste”, a incheiat Michael Lloyd .
