Cresteri, doar pana in luna octombrie
Gabriel Alexandru, vicepresedintele Century 21 Romania, spune ca in anul 2008, chiriile au fost marcate de o crestere cu 15% pana in luna octombrie, lucrurile schimbandu-se dupa acest moment. “Ulterior, acestea s-au inscris pe un trend descendent, ajungand sa scada cu 10% fata de anul anterior”, ne-a declarat Gabriel Alexandru, adaugand ca aceasta scadere a fost cauzata atat de inasprirea conditiilor de aprobare a creditelor ipotecare, cat si de criza internationala.
In opinia sa, efectele combinate ale crizei financiare globale, dar si ale crizei imobiliare a pietei autohtone, au fost resimtite din plin pe piata inchirierilor, iar cei care au avut nevoie de o locuinta s-au transformat din potentiali cumparatori, in chiriasi. In acelasi timp, cei care au vrut sa-si fructifice proprietatea au fost nevoiti sa accepte varianta inchirierii acesteia, nereusind sa gaseasca cumparatori pe piata la pretul cerut.
“Acelasi comportament l-au avut si dezvoltatorii. In final, oferta pe piata rezidentiala a crescut mai mult decat cererea, determinand o reducere nominala a chiriilor de aproximativ 10% fata de perioada similara a anului 2007”, afirma Gabriel Alexandru.
De aceeasi parere este si Anda Marian, Head of Residential Department al MediaCity, care explica cum in 2008 nivelul chiriilor a continuat trendul ascendent din anul anterior numai in prima parte a anului, cresterile fiind, in medie, de 10%, respectiv maxim 15% la apartamentele de lux, fata de 25% in 2007. In cazul garsonierelor, majorarea a fost de 2,25%, in timp ce la apartamentele cu trei camere chiriile au crescut cu 13%, iar la patru camere cu 7%.
“Partea a doua a anului, insa, a fost dominata de cresterea substantiala a ofertei sub noile conditii ale pietei. Astfel, in 2008 s-au inregistrat oferte cu 35% peste nivelul perioadei similare din anul precedent. Una din urmarile directe ale cresterii numarului de oferte a fost incetinirea ritmului de majorare a chiriilor, cresterea fiind de maxim 5%”, a declarat, pentru Wall-Street, Anda Marian.
Luna septembrie a fost momentul in care chiriile au atins nivelul maxim, insa odata cu acest moment, spune Anda Marian, starea de incertitudine din piata si situatia locuintelor vechi, tranzactionate foarte rar si la preturi scazute, au dus la reorientarea proprietarilor catre inchiriere, ca alternativa la vanzare pe o piata volatila.
Tranzactiile tot mai putine au crescut oferta de inchirieri, dar nu au scazut pretul
Potrivit monitorizarii facute de AnunturiParticulari.ro, peste 22.000 de garsoniere si apartamente cu 2, 3 si 4 camere au fost scoase la inchiriere in perioada ianuarie-noiembrie 2008, fata de 16.900 in aceeasi perioada a anului 2007. “Desi numarul mare de oferte scoase pe piata ar fi trebuit sa duca la o scadere a chiriilor, totusi, in 2008 chiriile au continuat sa creasca, dar nu intr-un mod accelerat. Inasprirea conditiilor de creditare ipotecare a facut ca multi potentiali cumparatori de locuinte sa devina brusc potentiali chiriasi si asta a facut sa echilibreze balanta dintre oferta si cerere”, ne-a explicat Silvia Vilceanu, General Manager AnunturiParticulari.ro.
Desi, in medie, chiriile au fost mai mari cu 10% fata de toamna anului 2007, din octombrie 2008, spune Silvia Vilceanu, a inceput sa se manifeste un trend usor descendent, avand o evolutie firesca, tinand cont de efectele crizei economice, care a inceput sa influenteze si piata inchirierilor rezidentiale.
“Piata inchirierilor anului 2008 s-a diferentiat fata de cea a anului 2007 printr-o oferta mult mai mare si prin includerea tot mai frecventa a unui nou tip de apartamente spre inchiriere, cele aflate in proiecte rezidentiale noi. In plus, dinamica a fost diferita, deoarece inchirieriile nu s-au facut cu aceeasi rapiditate”, explica Anda Marian, de la MediaCity.
Astfel, avand mai multe alternative la dispozitie, clientii au devenit mai selectivi, iar asteptarile lor au crescut, majoritatea cautand ofertele cu acces la piscina, jacuzzi, fitness, cu gradinite, scoli si centre comerciale in vecinatate.
Chiar si pe timp de criza, Primaverii ramane cea mai cautata zona
Gabriel Alexandru spune ca printre zonele cele mai vizate se numara Primaverii, Kiseleff, Domenii, Dorobanti, Floreasca, Herastrau, Piata Romana, Cismigiu. “Ca pret, se observa o evolutie a chiriilor similara cu cea a pietei in ansamblu, respectiv crestere de 15% pana in luna octombrie, iar apoi trend descendent”, enunta vicepresedintele Century 21 Romania.
Silvia Vilceanu precizeaza ca se poate vorbi de o segmentare a cererii in doua mari categorii: chiriasii cu pretentii, care pun pe primul loc confortul si pe ultimul loc pretul, iar la polul opus, chiriasii care sunt obligati sa faca un comprimis intre pret, confort si zona.
“Daca vorbim de case sau vile, atunci cererea se manifesta preponderent in zonele selecte ale Bucurestiului, Dorobanti, Domenii, Cotroceni sau Primaverii, iar daca vorbim de a doua categorie, atunci cererea este concentrata in marile aglomerari, precum Dristor, Mihai Bravu, Drumul Taberei sau Crangasi”, afirma reprezentatul AnunturiParticulari.ro.
In ceea ce priveste profilul chiriasului in 2008, Gabriel Alexandru spune ca acesta a fost reprezentat de angajatul de middle si top management din companii multinationale si ambasade.
Anda Marian, de la MediaCity, este de parere ca exista doua tipuri de chiriasi, interesati de tipuri diferite de apartamente. O categorie este reprezentata de oamenii de afaceri si expatii, care sunt principalii chiriasi in zonele exclusiv rezidentiale sau chiar in complexe rezidentiale noi cu multe facilitati. Acestia au o mare mobilitate, dar au nevoia de a fi in apropierea aeroportului si a celor mai importante cladiri de birouri, centre comerciale, gradinite sau scoli.
“Ei prefera zonele Primaverii-Dorobanti, Herastrau, Floreasca si, nu in ultimul rand, zona Baneasa-Iancu Nicolae. De cele mai multe ori cauta locuinte in ansambluri rezidentiale noi, cu multe facilitati si care ofera un concept de viata, nu doar o locuinta”, mentioneaza Anda Marian.
Celalalt tip de chiriasi este reprezentat de familiile tinere, studenti, persoane din afara Bucurestiului care au nevoie de o locuinta temporara. Acestia se indreapta in general catre locuinte din blocuri vechi, cu infrastructura buna, acces usor (in proximitatea iesirilor de metrou), cu un raport bun suprafata-pret.
Ce ar putea urma in 2009
Predictiile pentru 2009 nu sunt optimiste, Silvia Vilceanu spunand ca efectele crizei se vor face simtite mai ales anul viitor, caracterizat prin invazia apartamentelor din ansamblurile rezidentiale noi ce vor fi livrate si care, in marea lor majoritate, vor fi destinate inchirierii, pe fondul blocajului ce se va manifesta pe piata vanzarilor, in lipsa creditarii.Cu aceste apartamente oferta va creste semnificativ si, corelat cu efectele crizei economice, ce se va abate asupra intregii economii, este de asteptat ca in 2009 cererea sa scada si implicit chiriile sa scada rezonabil.
“Scaderea chiriilor se face deja simtita pe segmentul office si comercial, iar chiriile pe segmentul rezidential, teoretic, ne asteptam sa scada. Scaderea chiriilor va afecta atat proprietatile de tip apartament, cat si proprietatile din zone rezidentiale de lux, unde va scadea dramatic cererea din partea expatilor”, declara General Managerul AnunturiParticulari.ro .
Astfel, luand in calcul si tendinta generalizata de limitare a costurilor, care se manifesta in randul tuturor segmentelor economice, atunci inclusiv cererea traditionala din partea companiilor urmeaza sa scada si sa influenteze scaderea chiriilor.
