Un an de adaptare la efectele crizei
Tim Wilkinson (foto), Managing Director al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, spune ca anul 2009 va fi o incercare a pietei imobiliare de a se adapta la efectele provocate de criza. „Este necesara o revizuire a pietei si acest lucru se va intampla in cadrul segmentelor de investitii si terenuri. Consider ca piata rezidentiala va fi primul segment care isi va reincepe timid activitatea in prima jumatate a anului 2009, dar cu siguranta se va produce o re-evaluare a preturilor comparativ cu anul 2007”, a declarat, pentru Wall-Street, Tim Wilkinson.
In opinia sa, calitatea va deveni un factor din ce in ce mai important, iar piata imobiliara isi va reveni treptat, cu fiecare sector, precum investitii, terenuri sau rezidential, insa se va simti o incetinire a activitatilor in cadrul segmentelor care in 2008 au fost extrem de active.
„Ne asteptam la o reducere a activitatilor si in cadrul sectoarelor de birouri, retail si industrial”, ne-a mai spus Wilkinson, care a subliniat ca nu se asteapta la o reabilitare completa sau la o imbunatatire semnificativa a pietei imobiliare, privita, in general, in prima jumatate a anului 2009.
Top 20 dileme pentru mediul de business in 2009
Evelina Necula, Head of Marketing Departament in cadrul DTZ Echinox, este de parere ca dezvoltatorii care nu au finalizat inca proiectele, dar vor livra in prima jumatate a lui 2009, urmaresc incadrarea ofertei in categoria ce beneficiaza de TVA de 5% prin reconfigurarea suprafetelor. De asemenea, vizeaza reducerea pretului final prin vanzarea apartamentelor fara finisaje sau propun modalitati mai flexibile si mai accesibile de finantare.
„In ceea ce priveste segmentul comercial (office, retail si industrial), dezvoltatorii care au amanat proiecte se straduiesc sa intruneasca noile conditii ale bancilor. Cele mai aspre dintre exigentele noi tin de procentul ridicat de pre-inchirieri solicitat (40-60% in prezent) si de garantiile colaterale pe care dezvoltatorii trebuie sa le aduca si care se ridica pana la 50% din valoarea investitiei”, a adaugat Evelina Necula, de la DTZ Exchinox.
Vestile bune ar putea veni in a doua jumatate a anului
Adrian Ghimpau, directorul departamentului rezidential al companiei Coldwell Banker Affiliates of Romania, crede ca factorii care ar putea debloca piata imobiliara sunt: conditii mai permisive de obtinere a creditarii, o aliniere a preturilor la posibilitatile reale de cumparare ale populatiei, precum si mesajele trimise de mass media.“In prima parte a anului, trendul de acum va continua. Vanzarile off-plan vor fi mult mai greu de facut – cu alte cuvinte dezvoltatorii nu vor mai putea vinde de pe hartie, deci vor trebui sa aiba equity-uri mai mari. In plus, multe din apartamentele terminate vor fi scoase la inchiriat, prin urmare, va creste oferta in zona de inchirieri”, a explicat Adrian Ghimpau.
Si compania Opus Land Development, dezvoltatorul proiectului Cosmopolis din Bucuresti, se asteapta la o stagnare a vanzarilor de locuinte in primele trei luni ale lui 2009, dar estimeaza ca din a doua jumatate a anului lucrurile se vor aseza.
"Desi ne asteptam ca in primele trei luni ale anului sa avem o stagnare a vanzarilor, date fiind schimbarile pe care le traversam, cat si inceputul de an, credem ca din a doua jumatate a anului lucrurile se vor aseza", a declarat Murat Kavurga, directorul general al Opus Land Development, citat de NewsIn.
Eren Colakoglu, Director Tehnic al companiei Pelican Com, dezvoltatorul complexului Atlantis Residence, apreciaza, de asemenea, ca actuala criza va dura sigur pana in a doua jumatate a anului 2009, iar unele dintre efectele sale pe piata rezidentiala vor fi scaderea preturilor la apartamentele vechi, o scadere usoara la cele noi si cresterea chiriilor.
'Vom asista si la falimente in sectorul imobiliar'
Razvan Gheorghe (foto), Partener Managing Director al companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield, este de parere ca anul 2009 va aduce atat falimente, cat si concedieri in sectorul imobiliar."Scenariul va fi urmatorul: credite mai putine, prin urmare se vor cumpara mai putine case, mobila, electrocasnicele se vor vinde mai putin, companiile nu se vor mai dezvolta, se va inchiria mai putin. Rezulta astfel un «efect de cascada», un lant de descresteri generat de o situatie economica fara cresteri. Lipsa creditului va genera scaderi sau plafonari in economie, iar sectoarele conexe vor fi afectate", a declarat Razvan Gheorghe, citat de NewsIn.
Oficialul Cushman sustine ca in conditiile crizei financiare vor exista si numeroase concedieri. "Estimarea mea este ca procentul de concedieri va ajunge la aproximativ 10% din populatia activa", a adaugat Razvan Gheorghe.
In opinia sa, lipsa creditelor, marirea gradului de risc al investitiilor si timpul de dezvoltare pentru un proiect sau pentru o investitie, care va fi mai lung, vor avea efecte negative pe care le vor resimti dezvoltatorii pe fondul crizei.
"Economia va fi in descrestere si probabil vom asista si la falimente in sectorul imobiliar. Consider ca sectorul cel mai afectat va fi rezidentialul", a mai spus Razvan Gheorghe.
Profilul investitorului in piata imobiliara din 2009
Georgiana Anghelus (foto), consultant in cadrul diviziei de investitii a companiei Colliers International, spune ca aproape toti investitorii se vor focaliza cu precadere pe segmentul de birouri, in special pe proiecte „prime”, inchiriate deja, care genereaza un venit constant.„In 2009, vom vedea fie investitori speculativi, care dispun de cash si vor cumpara la un discount foarte mare, fie se vor reintoarce fondurile de investitii germane. Investitorii speculativi urmaresc un IRR (internal rate of return - rata interna de rentabilitate) de 20-40%, pe o perioada de trei – maxim cinci ani, in timp ce fondurile germane cauta un IRR de 10-15% si iau in calcul o perioada mai lunga, de cinci-zece ani”, a explicat specialistul Colliers.
Anghelus este de parere ca bancile vor juca un rol decisiv in piata imobiliara, insa nu in ultimul rand, va depinde si de situatia economica: de cat de grav va fi afectata Romania de criza, de o estimare a cresterii produsului intern brut (PIB), dar si de cat de permisiv din punct de vedere fiscal si legal va fi noul Guvern cu investitorii.
In opinia sa, investitorii se asteapta la o revenire a pietei financiare in primavara, insa este prea devreme pentru a da verdicte definitive.
„In primul rand, trebuie sa se deblocheze piata financiara, pentru a se debloca piata investitiilor. Pe de alta parte, nu se stie exact daca vor mai scadea preturile, pana cand vor mai scadea si cu cat”, ne-a declarat Georgiana Anghelus.
Vanzarile distressed vor creste
Michael Lloyd, fostul sef al Proiectului Baneasa, este de parere ca in 2009 dezvoltatorii isi vor regandi strategiile, intrucat lipsa finantarilor ii va forta sa intre in tranzactii cu un capital privat mai mare si multi dintre ei vor ezita, din cauza perspectivelor economice.“Multe proiecte vor fi puse la naftalina. Vor fi cateva banci care vor incerca sa recupereze numerar si vor forta dezvoltatorii sa isi creasca marjele de capital. Acest lucru va duce la cresterea numarului de vanzari «distressed» (n.r.: cand vanzatorii se afla in situatii defavorabile)”, a explicat Michael Lloyd.
Si Blake Horsley, primul expat din echipa Colliers International Romania, spunea, in luna noiembrie a anului trecut, ca principalele fonduri de investitii s-ar putea retrage din piata cumparatorilor, poate chiar pana in anul 2010, si astfel, toate marile investitii ar putea fi facute de catre fondurile de private equity.
„In ceea ce priveste fondurile de private equity, acestea incep sa se uite mai atent la Romania, asteptand ca unii proprietari si dezvoltatori sa fie afectati si punand presiune pe acestia pentru a vinde cat mai rapid si la un pret sub nivelul pietei, deoarece sunt fortati sa-si achite datoriile pe care le au la finantatorii lor”, declara Blake Horsley.
In ceea ce priveste livrarile din 2009, proiecte de mari dimensiuni sunt asteptate in special pe segmentul spatiilor de birouri. Astfel, dezvoltatorul polonez Globe Trade Center (GTC) va livra proiectul City Gate, situat in zona Presei Libere, in fata complexului expozitional Romexpo, care va curprinde doua turnuri de 18 etaje.
Si Anchor Grup, dezvoltatorul centrelor comerciale Bucharest Mall si Plaza Romania, va livra in trimestrul al treilea din 2009 a doua cladire de birouri, Anchor Plaza Metropol, situata in apropiere de Plaza Romania, care va avea 12 etaje si o suprafata inchiriabila de 36.600 mp.
