Piata imobiliara isi va reveni din 2010, daca se vor relua finantarile
Primele semne de revenire a pietei imobiliare sunt asteptate sa apara incepand cu 2010 si sunt asociate cu reluarea finantarii si scaderea preturilor la un nivel considerat acceptabil de clienti, potrivit cercetarii realizate de NewsIn.Majoritatea subiectilor intervievati (26%), reprezentanti ai principalilor dezvoltatori imobiliari si ai mediului bancar, se asteapta ca problemele de pe piata imobiliara sa dureze intre unu si doi ani. Totusi, 22% dintre respondenti au declarat ca nu pot aprecia durata crizei.
Potrivit acestora, principalul efect care se resimte la nivelul pietei rezidentiale este "blocajul" tranzactiilor, afectate de o scadere apreciata la 90% fata de perioada similara a anului trecut.
Cauzele blocajului, in opinia expertilor citati, tin atat de dificultatile de finantare (proiecte noi / finalizarea proiectelor incepute), cat si de "perceptia negativa a clientilor asupra corectitudinii preturilor", ceea ce se concretizeaza intr-o stare de "asteptare" sau de amanare a comportamentului de cumparare.
Aproximativ 68% dintre respondenti apreciaza ca tranzactiile de tip vanzare/cumparare de pe piata rezidentiala sunt blocate, 86% asociaza blocarea tranzactiilor unei "stari de expectativa" din partea clientilor potentiali.
Sectoarele pietei rezidentiale sunt afectate in mod diferit de criza. Daca in cazul imobilelor vechi majoritatea expertilor imobiliari estimeaza o scadere a preturilor cuprinsa intre 30 – 50%, in cazul imobilelor nou construite scaderea preconizata este de 15 – 25%.
Evolutia preturilor este perceputa diferit prin raportare la diferitele categorii de imobile. In cazul imobilelor vechi este asteptata o scadere medie de 36%, iar in cazul celor nou construite de 21%.
Astfel, 88% apreciaza ca imobilele vechi erau supraevaluate, iar 46% ca pretul imobilelor noi este, in general, corect.
In opinia expertilor citati, exista cerere in piata, dar aceasta nu se concretizeaza in comportament de achizitie ci, in principal, in comportament de inchiriere.
De asemenea, majoritatea dezvoltatorilor intervievati se asteapta la o amanare a proiectelor rezidentiale programate a fi demarate anul acesta, dar si la probleme in finalizarea celor aflate in primele faze de constructie.
Principalele comportamente de adaptare a dezvoltatorilor la caracteristicile actuale ale pietei sunt introducerea sistemului de rate la dezvoltator si reducerea marjei de profit. In cazul companiilor imobiliare, comportamentul de adaptare consta in reconfigurarea activitatii, adica prin scaderea ponderii vanzarilor in favoarea inchirierilor si reducerea cheltuielilor, in principal cheltuieli administrative si salariale.
Tensiunile de pe piata imobiliara se vor accentua in 2009
Anul 2009 nu va aduce o imbunatatire a situatiei pe piata imobiliara locala, ci, din contra, se asteapta ca tensiunile sa se accentueze, iar tranzactiile vor reveni la nivelul anului 2007 abia dupa 4 - 5 ani, releva studiul."Nu e doar opinia mea, am discutat cu multi care lucreaza in domeniul financiar, analiza etc, iar in 2009 va fi foarte rau, in 2010 va incepe sa se redreseze putin, dar pana in 2012 nu scapam de problemele crizei", a spus unul dintre brokerii intervievati.
Majoritatea participantilor la interviuri apreciaza ca cele mai afectate companii vor fi cele medii si mici, care activeaza, in principal, pe piata rezidentiala. De asemenea, dezvoltatorii care au proiecte in primele faze de constructie in desfasurare vor intampina dificultati in finalizarea acestora din cauza accesului restrictiv la finantare, cumulat cu scaderea vanzarilor.
Din punct de vedere al valorii pierderilor, participantii la interviuri apreciaza ca cei mai afectati vor fi cei care au cumparat in vederea revanzarii un numar important de imobile.
In scenariul cel mai pesimist, in care nu vor aparea semne de imbunatatire in 2010, participantii la interviuri se asteapta la o scadere semnificativa a numarului actorilor de pe piata imobiliara.
Pentru a face fata conditiilor actuale din piata, dezvoltatorii si agentiile imobiliare au apelat la reducera costurilor (reducerea marjei de profit in cazul dezvoltatorilor imobiliari, pana aproape de limita costului de constructie, si reducerea cheltuielilor, a numarului de angajati si restrangerea activitatii, in cazul agentiilor imobiliare).
De asemenea, s-a apelat si la introducerea sistemului de rate la dezvoltator, modificarea target-ului proiectelor noi catre segmentul de lux, mai putin afectat, precum si la amanarea proiectelor preconizate.
Astfel, 39% dintre respondenti au apelat la reducerea costurilor, 12% au apelat la negocierea comisioanelor, 10% au decis sa-si restranga activitatea, insa 20% nu au luat inca nici o masura.
Preturile imobilelor vechi vor scadea cu pana 50%
Valoarea imobilelor vechi va scadea cu 30 - 50%, iar cea a imobilelor noi cu 15 - 25%, inainte de stabilizarea preturilor, potrivit cercetarii "Perceptie si asteptari, in domeniul imobiliar, cu privire la criza economica si financiara"."In momentul in care au inceput sa se dea credite, acelasi apartament de doua camere intr-o zona decenta a ajuns, intr-un an, de la aproximativ 15 mii de euro undeva la 60 de mii de euro. Apoi a ajuns sa fie tranzactionat la 120 - 130 de mii de euro. Vom ajunge la un 60 - 70 de mii de euro, care e o valoare normala, sustenabila, zic eu, in momentul de fata la scara larga", a spus unul dintre subiectii intervievati.
In opinia a 88% dintre cei intervievati, imobilele vechi erau supraevaluate, iar la momentul actual este dificil de calculat "pretul corect" in cazul acestora. Se estimeaza o diferenta de aproximativ 20 – 30 de procente intre preturile imobilelor noi si ale celor vechi, dupa stabilizarea pietei.
In momentul de fata, vanzarile in cazul imobilelor vechi sunt aproape complet blocate, iar tendinta de scadere a preturilor este mai accentuata decat pe piata imobilelor noi, iar lipsa vanzarilor determina de fapt imposibilitatea evaluarii.
De asemenea, se poate observa, in schimb, o tendinta de crestere a numarului de inchirieri pe acest segment.
In cazul imobilelor nou construite, majoritatea brokerilor, cat si a dezvoltatorilor imobiliari intervievati, apreciaza ca exista o tendinta de scadere a preturilor, insa, procentual, aceasta scadere este net inferioara fata de imobilele vechi. De asemenea, aceasta tendinta afecteaza diferit categoriile de imobile de pe aceasta piata.
Presiunea de scadere a preturilor afecteaza imobilele din categoriile mediu si mediu plus si se resimte mult mai putin in cazul imobilelor din categoria lux. Daca in cazul imobilelor mediu si mediu plus, participantii la interviuri apreciaza o scadere a pretului de aproximativ 20%, in cazul categoriei lux vorbim de o stagnare a preturilor sau, in unele cazuri, de o scadere de maximum 5%.
De asemenea, acestia au mai precizat ca, in cazul imobilelor mediu si mediu plus, exista un prag de aproximativ 800-1.000 de euro sub care preturile nu vor cobori.
Totodata, expertii intervievati considera ca mai pot exista presiuni suplimentare de scadere a preturilor, prin aparitia pe piata a o serie de imobile sub pretul de cost din cauza unor dezvoltatori care sunt nevoiti sa vanda sub limita costurilor, din cauza presiunilor financiare.
Valoarea medie de scadere a preturilor pe piata office - 16%
Valoarea medie de scadere a preturilor pe piata spatiilor de birouri este estimata la 16%.Potrivit subiectilor intervievati de NewsIn, preturile, in acest caz, scad pe doua paliere. Unul dintre acestea este renegocierea contractelor, caz in care preturile pot scadea cu 3-6 euro pe metru patrat in functie de caracteristicile imobilului (clasa, locatie, infrastructura etc.) si cel de-al doilea este scaderea pretului utilitatilor.
"La partea de birouri, sincer, nu poti sa faci decat doua lucruri: sa reduci chiria si cheltuielile de intretinere, care la cladirile de genul asta au urcat cat casa. Daca acum doi ani erau 3 euro pe metrul patrat acum au ajuns la 5 euro pe metru patrat, ceea ce e fantastic, e aproape o dublare. Vor trebui revizuite foarte serios aceste cheltuieli, care sunt o povara pentru firma", a declarat unul dintre subiectii intervievati.
De asemenea, in cercetarea NewsIn 60% dintre repondenti considera ca preturile din piata birourilor vor scadea cu 10 - 20% ceea ce duce la o valoare medie de scadere de 16%. Astfel, 37% considera ca preturile vor scadea cu pana la 10%, iar 23% din cei 60% considera ca preturile vor inregistrat o scadere de pana la 20%.
Jumatate dintre subiecti considera ca piata office a fost mediu afectata de criza financiara, acordand note cuprinse intre 4 si 7 (pe o scala de la 1 la 10, unde 10 inseamna afectata in foarte mare masura), iar 25% dintre acestia considera ca masura afectarii este de peste 7, in timp de alti 25% sub 4.
Pe viitor, brokerii care actioneaza pe piata office se asteapta ca masura in care aceasta este afectata sa creasca din cauza nesigurantei privind incheirea de noi contracte. Unii dintre cei intervievati au precizat ca in momentul de fata mai sunt jucatori pe aceasta piata care rezista datorita contractelor incheiate anterior, insa multe firme care acum functioneaza la limita avariei vor iesi din business.
