Yield-ul corect, imposibil de aflat?
Intr-o piata fara tranzactii, este foarte greu, daca nu imposibil, sa stabilesti un yield (randament) corect, mai ales in situatiile cand, intre asteptarile cumparatorilor si oferta vanzatorilor diferenta este una considerabila.„Au fost cateva tranzactii care nu reflecta realitatea pietei, cum a fost tranzactia cu America House. Acel yield, de 5,5% nu este unul real, iar astfel de tranzactii au descurajat investitorii din piata spatiilor de birouri, care se asteptau ca toate tranzactiile sa fie la yield-uri asemanatoare”, a explicat Troy Javaher (foto), Head of Capital Markets in cadrul companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle (JLL), in cadrul conferintei CEDER 2009.
Cladirea de birouri America House, amplasata in zona Piata Victoriei, a fost vanduta in anul 2007 la pretul de 120 milioane de euro, la un yield de 5,55%, acesta fiind cel mai mic atins in piata locala.
In prezent, nimeni nu stie cat este un yield corect, mai spune specialistul JLL, intrucat nu am avut nici o „tranzactie decenta” in ultimele 18 luni. In schimb, multi investitor vin si intreaba de ce sa cumpere cu la un yield de 8,5% in Bucuresti, cand pot sa cumpere la fel in Londra. „Este o intrebare repetata aproape obsesiv, insa acesti oameni nu inteleg ca ei compara merele cu perele”, a precizat Troy Javaher.
Edwin Warmerdan, CEO al Avrig 35 Group, afirma ca, din punctul de vedere al unui dezvoltator, un yield sub 8% reflecta o situatie buna si implica o deschidere catre tranzactii. „Intr-o situatie si mai sumbra este piata de retail din provincie, cea din Bucuresti inca respira”, a subliniat oficialul Avrig 35.
Avrig 35 a vandut, in urma cu un an, centrul comercial Iris Shopping Center, din cartierul Titan, pentru suma de 147 milioane de euro, aceasta fiind cea mai mare tranzactie cu un centru comercial din Bucuresti. Proiectul, cu o suprafata inchiriabila de circa 48.000 mp, a fost cumparat de fondul de investitii Deutsche Gesellschaft fur Immobilienfonds (DEGI), parte a Aberdeen Property Investors Group.
Pe de alta parte, Cristopher Shonn, Managing Partner al NAI PRoperty Partners, spune ca, in prezent, vanzatorii vor sa vanda la un yield de 8-8,5%, in timp ce investitorii sunt dispusi sa cumpere la un randament de 11%.
„Mai devreme sau mai tarziu, cele doua tabere vor ajunge la un acord, insa nu cred ca prime yield-urile, acele randamente pentru proprietati intr-adevar de o buna calitate, vor depasi pragul de 9%”, a declarat Shonn.
Dezvoltatorii, prinsi intre chiriasi si banci
Daca in ultimii ani, chiriile spatiilor de retail cresteau de la trimestru la trimestru, iar scenariul unui mall livrat insa cu spatii neinchiriate parea ireal, astazi situatia s-a schimbat: mall-urile sunt deschise cu foarte multe spatii libere, iar retailerii incearca tot mai des sa isi renegocieze chiriile.„Ce s-a intamplat in ultimii sapte ani, nu mai este valabil si astazi. Retailerii cer chirii mai mici si impun conditii mai greu de indeplinit, iar dezvoltatorii, chiar daca sunt deschisi la renegocieri, au un contract cu banca finantatoare. Astfel, dezvoltatorii sunt prinsi la mijloc, intre banci si retaileri”, a explicat Monica Barbu (foto), vicepresedinte al companiei The Advisers.
Retailerii insa, spun ca nu este vorba numai de chirie, ci si de calitatea centrului comercial in care sunt chiriasi. In plus, piata locala de retail are si multe riscuri. „Estimarea profitului este dificil de facut, intrucat exista capcana cursului valutar: la nivel global, operam in dolari, la nivel local, platim chirii in euro si vindem produse in lei. Este un triunghi periculos”, a explicat Thomas Schroeder, Executive Director Expansion al Orsay.
Orsay opereaza 17 magazine in centrele comerciale din Romania, iar Schroeder vede potential pentru un total de 60, chiar daca nu toate cele 17 magazine au fost alegeri intelepte.
„Am inchiriat un spatiu in Grand Arena (n.r.: centru comercial din cartierul Berceni), este exemplul meu favorit pentru a intelege ca nu poti face profit intr-un mall gol. Conteaza foarte mult chiriasii acelui centru comercial in care inchiriezi, amplasamentul si calitatea sa”, a subliniat oficialul Orsay.
Chiar daca multi retailerii au cerut renegocieri ale chiriilor, iar consultantii imobiliari afirma ca, in centrele comerciale, chiriile au scazut cu 20% de la inceputul anului, Reuven Havar, directorul general al AFI Europe Romania, spune ca acest lucru nu s-a intamplat si in proiectul sau.
„Cativa dintre cei 200 de retaileri din Controceni Park au venit si mi-au spus ca vor o chirie mai mica, insa nu am acceptat. Stim ce calitate oferim si credem ca avem chirii bune, nu mici, ci bune”, a declarat Havar. Tot ieri, in cadrul conferintei CEDER 2009, oficialul AFI Europe a anuntat ca va incepe anul viitor constructia unui nou centru comercial, in zona Bucurestii Noi.
Hilton, tot mai deschis catre ideea de francize
Nici segmentul hotelier nu a scapat mai putin de criza, operatorii incercand sa gaseasca tot felul de solutii, de la reducerea costurilor, la oferirea de francize. Tinu Sebesanu, Chief Executive Officer al Trend Hospitality, spune ca piata hoteliera a scazut cu 30% in acest an si va continua sa fie in declin, daca operatorii nu vor lua masurile potrivite.„Cred ca 90% cei care opereaza pe aceasta piata nu au o echipa buna de management, iar daca nu si-o pot face, le recomand sa vanda. Nu trebuie sa reduci costurile in aceasta perioada, ci sa le optimizezi”, a declarat Tinu Sebesanu.
Ca solutie de criza, lantul international Hilton a oferit franciza hotelului Palace Resort & Spa din Sibiu, astfel de miscari fiind asteptate in continuare, potrivit oficialilor Hilton.
„Dupa afilierea hotelului din Sibiu, am constatat ca o astfel de miscare, in contextul economic actual, este una foarte potrivita. Suntem deschisi si pe viitor la alte francize, atata timp cat sunt proiecte bune”, a declarat Adela Cristea, Development Manager pentru Europa si Africa al lantului Hilton Hotels.
Palace Resort & Spa din Sibiu a semnat la sfarsitul anului trecut contractul de afiliere prin franciza la lantul international Hilton.
Solutia francizei nu este una posibila si pentru JW Marriott, operatorul mizand in continuare pe serviciile oferite. „Serviciile pe care le oferi sunt cheia chiar si in perioade de criza. Cu aceasta teorie, avem si astazi un grad de ocupare de 50-5%”, a incheiat Kurt Strohmayer, General Manager al JW Marriott.
Rata de ocupare a hotelurilor din Bucuresti a scazut cu cu 19,6% anul trecut, pana la 57%, potrivit unui raport anual publicat de Deloitte Touche Tohmatsu.
