"Piata imobiliara plateste astazi pretul pentru nebunia din ultimii ani"
In anul 2007, Tal Roma (foto) a parasit piata imobiliara din Costa Rica, pe care activa de aproape un an si a venit in Romania, alaturandu-se dezvoltatorului israelian AFI Europe, parte a grupului Africa Israel.A gasit o piata asemanatoare cu cea din Costa Rica: preturile cresteau incredibil de repede, de la 10 la 100 de dolari in doar cateva luni. Toata lumea dorea sa investeasca in imobiliare, intreaga putere apartinea proprietarilor, in special celor care detineau loturi mari de terenuri si nimeni nu parea sa se intrebe pana cand sau pana unde vor mai creste preturile.
“A fost incredibil sa vad cresteri de preturi precum cele din zona Pipera. Am vazut oameni care au cumparat loturi mari de terenuri , cu cinci dolari pe metru patrat si apoi le-au vandut cu doua-trei sute de dolari, impartindu-le in loturi mai mici, destinate constructiilor de locuinte. Cred ca astazi platim pretul acelor vremuri, platim pretul pentru ca nu a fost o piata matura, ci una pur speculativa”, a explicat reprezentantul AFI Europe, intr-un interviu acordat Wall-Street.
Tal Roma crede insa ca aceasta criza va maturiza jucatorii din imobiliare, care vor fi mai precauti in urmatorii 5-10 ani. Astazi, preturile proprietatilor din Romania au coborat la un nivel decent, accesibil pentru o masa mai larga de oameni. Acesti oameni se impart in doua categorii: unii care vor sa cumpere, insa nu pot obtine finantare de la banci si altii care au cu ce sa cumpere, insa asteapta ca preturile sa mai scada.
“Nu trebuie sa incerci sa estimezi momentul in care piata va atinge cel mai jos punct, pentru ca nimeni nu este profet si nu se poate sti cand va fi atins pragul minim. Cine incearca sa ghiceasca acest moment, va pierde. Trebuie sa cumperi cand consideri ca este un pret decent. Chiar daca preturile vor continua sa scada putin, diferenta nu poate fi mare”, afirma managerul AFI Europe.
Dezvoltatorii isi ingheata proiectele, dar nu vand
Dezvoltatorii nu sunt fortati sa vanda si nu vedem acele tranzactii de tip distressed assets de care se tot vorbeste, precizeaza managerul AFI Europe. El da exemplu dezvoltatorii care prefera sa-si inghete proiectele neincepute, pentru ca nu au foarte multe costuri de acoperit. “Vedem multi dezvoltatori care isi ingheata proiectele si asteapta, insa nu vand. Toata lumea asteapta ca bancile sa reia creditarea, acolo sunt marile sperante”, afirma Roma.
Criza are si partile ei bune, pentru dezvoltatorul AFI Europe, care va livra la sfarsitul lunii septembrie centrul comercial AFI Palace Cotroceni (foto). “Multe centre comerciale au fost amanate, iar altele au fost deschise dar sunt aproape goale”, explica Tal Roma.
Desi studiile companiilor de consultanta imobiliara arata in fiecare luna noi scaderi de preturi pentru apartamente si reduceri ale chiriilor din sectoarele de birouri, rezidential si comercial, Tal Roma spune ca preturile nu au scazut atat de mult pe cat se vehiculeaza, ci totul se petrece la nivel psihologic.
“Oamenii inca roiesc in supermarketuri, pe litoral preturile au scazut doar comparativ cu anul trecut, insa nu este o scadere considerabila. Preturile apartamentelor au scazut si ele, dar aici trebuie sa tinem cont de fluctuatia cursului valutar. Scaderile nu sunt asa de dramatice, ci este mai mult o criza la nivel psihologic”, subliniaza Roma.
"Situatia pietei imobiliare s-ar putea mentine inca doi ani"
Tal Roma este de parere ca situatia actuala a economiei din Romania si in special a pietei imobiliare, s-ar putea mentine inca doi ani, depinzand de evolutia economiilor din China si Statele Unite, pentru ca “restul statelor imita aceste economii”.In ceea ce priveste evolutia proiectelor imobiliare aflate in constructie, soarta acestora va fi decisa de piata, iar piata este reprezentata de oamenii care cumpara apartamente, de retailerii dintr-un centru comercial sau de chiriasii dintr-o cladire de birouri.
“Problema acum este ca nimeni nu are cash, bancile nu mai dau credite si atunci zarurile sunt la cei dispun de lichiditati. In plus, sunt multi care au luat imprumuturi pe doi ani, iar acum incearca sa si le extinda pe cinci ani”, spune Tal Roma.
Proiectul dezvoltat de AFI Europe, AFI Palace Cotroceni este situat la intersectia bulevardelor Vasile Milea si Timisoara si va fi livrat in toamna, avand o suprafata inchiriabila (GLA) de 76.000 mp.
O eventuala vanzare a mall-ului este exclusa pentru moment, deoarece, in contextul in care nu exista un yield (ranadament) al pietei, nu se poate vorbi de un moment favorabil pentru vanzari. Cu toate aceasta, Tal Roma estimeaza valoarea centrului comercial la 400-450 milioane de euro.
Printre chiriasii mall-ului se numara: INDITEX (ZARA, Pull and Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho si Zara Home), C&A, MANGO Group, Bestseller Group (Vero Moda, Jack & Jones, Pieces, Name It), Deichmann, Marks & Spencer, Nordsee, Hondos, Nike, Converse, Miss Sixty, Calvin Klein, Champion, Benetton si SMYC.
AFI Europe este membra a Grupului Africa-Israel, unul din cei mai importanti investitori in domeniul imobiliar rezidential si comercial, activ prin proiectele sale in tari precum Cehia, Serbia, Romania, Bulgaria, Germania, Letonia, Polonia si Ungaria.
