Mai putin de 40% din centrele comerciale anuntate au fost incepute
In primul semestru, livrarea a doua noi centre comerciale, Grand Arena si Militari Shopping Center, precum si extinderea Plaza Romania, au crescut stocul total de spatii de retail cu 66.670 mp (n.r: valorile suprafetelor inchiriabile exclud hipermarketurile si alte big box-uri ce fac parte din proiectele comerciale), se arata in cel mai recent raport al companiei de consultanta imobiliara Colliers International. Nu acelasi lucru a fost valabil insa si in orasele din provincie, unde prima jumatate a anului a adus doar doua livrari: Era Shopping Park, din Oradea si Galleria Suceava. Comparativ cu cresterea din 2008, in care stocul de spatii comerciale aproape ca s-a dublat, ajungand la 634.070 mp, cele doua centre au adus pe piata doar 15.300 mp de spatii noi.
Criza economica a avut impact negativ nu doar asupra numarului de proiecte livrate, ci si asupra ratelor de neocupare la livrare, care au crescut pana la 40-60% in provincie. Si in Bucuresti au fost livrate proiecte cu o rata de neocupare ridicata, in unele cazuri ajungand chiar si pana la 50%, se arata in raportul companiei. La sfarsitul primul semestru din 2009, 4.000 de mp de spatii comerciale erau neocupati, reprezentand o rata de neocupare de 5%.
“Dintre cele 82 de proiecte anuntate pentru a fi dezvoltate in toata tara, doar 29 au inceput lucrarile de constructie, iar dintre acestea, doar sase proiecte noi au lucrari in derulare. In a doua jumatate a anului, piata va continua sa resimta criza economica, insa semnalele optimiste din pietele vestice ne aduc speranta unor schimbari pozitive in 2010”, sustine Georgiana Andrei (foto), consultant in cadrul departamentului de retail al Colliers.
Vanzatorii aflati in dificultate ar putea aparea pe piata
Pe piata de investitii, jucatori au urmarit randamente anuale de 25% sau dublarea capitalului, intr-o perioada de trei pana la cinci ani, insa aproape toti investitorii de risc scazut, cum sunt fondurile germane, au oprit temporar achizitiile in Romania din cauza profilului de risc al regiunii si al economiei nationale. Cladirile de birouri au fost activele preferate, oferind gradul cel mai scazut de risc. “Al doilea semestru va fi caracterizat de o abordare selectiva a oportunitatilor de catre investitori care vor cauta proiecte bine localizate, de buna calitate, chiriasi siguri si contracte pe termen lung. Ne asteptam ca vanzatorii aflati in dificultate sa apara in piata, obligati sa vanda active datorita problemelor de lichiditate sau de refinantare”, afirma Blake Horsley (foto), primul expat din echipa Colliers, care se ocupa de fondurile de investitii si de tranzactiile mai mari de 20 milioane de euro.
In plus, nevoia de capital pentru achizitii sau dezvoltari ar putea genera cerere pentru instrumente hibride, cum ar fi finantarea mezanina sau structuri inovative de achizitie, care amana definitivarea platilor pentru momentul in care fundamentele pietei se vor stabiliza, se mai arata in raportul consultantului. (Citeste si Fondurile de investitii s-ar putea retrage din piata chiar pana in 2010)
Prima Casa impune reduceri de preturi pentru locuintele noi
Stocul de apartamente noi din Bucuresti a crescut cu 42% fata de nivelul inregistrat la finalul anului 2008, ajungand la 6.700 unitati la sfarsitul lunii iunie. Daca in a doua jumatate a anului 2008, au fost amanate 12 dintre proiectele lansate in timpul anului, in primul semestru din 2009 au fost amanate doar doua proiecte.Vanzarile au scazut cu 15% fata de cele 600 de unitati absorbite de piata in al doilea semestru al anului precedent. In plus, circa 15% din stocul total de unitati noi sunt inca disponibil la vanzare, se mentioneaza in raportul Colliers.
"Estimam ca scaderea preturilor va incetini sau chiar se va stabiliza in urmatoarea perioada. Deoarece sunt foarte putine apartamente noi care se califica pentru programul Prima Casa, dezvoltatorii ar putea reduce preturile, astfel incat o parte din apartamente sa se incadreze in limita de 60.000 euro”, explica Stefania Baldovinescu, consultant in cadrul diviziei de consultanta a Colliers, ce monitorizeaza trimestrial piata rezidentiala din punct de vedere al ofertei, vanzarilor si preturilor.
In primul semestru, pretul apartamentelor noi a inregistrat o medie de 1.415 euro pe metru patrat construit (sau 1.685 euro cu TVA inclus), marcand o scadere de 12% fata de sfarsitul lui 2008.
Dezvoltatorii incearca sa-si vanda terenurile pentru a obtine lichiditati
“Multi dintre dezvoltatorii care au intreprins campanii agresive de achizitii de terenuri inca din 2005 – in special israelieni si spanioli – fac parte acum din categoria ofertantilor. Dupa ce in trecut au achizitionat suprafete mari de teren destinate proiectelor rezidentiale ori comerciale, acesti dezvoltatori incearca acum sa vanda parti din portofoliile lor, cu scopul de a obtine lichiditati, pe care sa le utilizeze pentru continuarea proiectelor aflate deja in constructie sau pentru achitarea creditelor in derulare”, sustine Attila Peli (foto), coordonatorul departamentului de terenuri.Cele cateva tranzactii finalizate in prima jumatate a anului au fost fie achizitii de terenuri cu suprafete mici si valoare redusa realizate de persoane fizice, fie achizitii facute de retaileri precum bauMax sau Plus Discount, initiate si negociate anul trecut. Pentru tranzactiile incheiate in aceasta perioada, pretul de tranzactionare a fost cu cel putin 50% mai mic fata de nivelurile atinse anul trecut, se mai arata in raportul Colliers.
“Nu ne asteptam ca piata sa sufere vreo schimbare notabila in a doua jumatate a anului 2009. Cresterea numarului de tranzactii depinde de imbogatirea ofertei de proprietati distressed sau de aparitia unor semne de revigorare a segmentelor rezidential, de spatii comerciale, birouri sau industrial”, a adaugat Attila Peli.
Chiriile spatiilor de birouri, predispuse la o scadere de inca 10%
In prima jumatate din 2009, au fost pre-inchiriati doar 26.500 mp, in scadere cu 80% fata de aceeasi perioada din 2008, iar rata totala de neocupare a ajuns la 13%. Chiriile au inregistrat o scadere medie de 15-20% in primul semestru, chiriasii cautand sa-si renegocieze contractele in aceasta perioada.“Estimam ca in a doua jumatate a anului, rata de neocupare va oscila in intervalul 15-20%, mai scazuta in zona centrala si mai ridicata catre periferie. Asadar, chiriile sunt predispuse la o noua scadere de aproximativ 10%”, se arata in raportul Colliers. (Citeste si Topul celor mai mari scaderi ale chiriilor din piata de birouri)
Stocul total de spatii de birouri a depasit un milion de mp la finalul lunii iunie,circa 245.000 mp fiind livrati in prima jumatate a anului. Pentru semestrul al doilea, se estimeaza livrarea a inca 190.000 mp de spatii de birouri, din care 90.000 mp au fost pre-inchiriasi anul trecut.
“Chiriasii nu vor sa faca angajamente pe termen lung si sa semneze contracte pe 5 ani, iar proprietarii ar trebui sa fie mai flexibili in negocierea termenilor. Pe langa reducerea chiriilor, ei ar trebui sa accepte contracte pe 1-2 ani, cu posibilitatea renegocierii la sfarsit”, a declarat Maria Florea (foto), consultant in cadrul departamentului de birouri.
Inchirierile de spatii industriale ar putea creste cu o treime
Din cei 175.000 mp de spatii noi anuntati pentru 2009, doar 40.000 mp au fost livrati in primul semestru. Noile livrari reprezinta o valoare modesta comparativ cu 2008, cand numai in primele 6 luni ale anului au fost livrati 200.000 mp de spatii industriale moderne. Totalul spatiilor industriale inchiriate in prima jumatate a anului 2009 s-a redus la un sfert din nivelul inregistrat in aceeasi perioada a anului trecut, ajungand la 30.000 mp. Reducerea cererii a condus la marirea gradului de neocupare pana la un nivel record de 10% comparativ cu 4% in decembrie 2008. 60% din proiectele industriale functionale din Bucuresti au spatii disponibile. Numai 3 dintre ele pot primi chiriasi cu nevoi mai mari de 6.000 mp, in timp ce restul pot furniza in medie 3.400 mp.
“Al doilea semestru nu va aduce nici el schimbari majore in ceea ce priveste oferta, mentinand stocul de spatii industriale la 920.000 mp. Ne asteptam ca a doua jumatate a anului sa fie mai animata din punct de vedere al tranzactiilor, astfel ca numarul de metri patrati de spatii industriale inchiriate sa ajunga la 40.000 mp. In conditiile unei oferte constante pe piata, gradul de neocupare va scadea pana la 5%, punand presiune pe nivelul chiriilor”, a declarat Viorel Opait, consultant in cadrul diviziei de inchirieri spatii industriale a Colliers.
Oferta de spatii industriale va creste de abia in 2010, cand o parte din cei peste 100.000 mp de spatii noi anuntati pentru acest an, dar care nu s-au materializat din lipsa de finantare, vor fi finalizati.
