"Dezvoltatorii si retailerii nu isi inteleg unii altora business-ul"
In luna februarie, dezvoltatorii de centre comerciale si chiriasii s-au asezat la aceeasi masa pentru a-si rezolva problemele, intr-o perioada in care intreaga piata imobiliara era blocata, multe mall-uri ramaneau doar pe hartie si retailerii isi regandeau planurile de extindere. (Citeste si Retaileri vs dezvoltatori: Cine are cuvantul hotarator in piata de retail?)De atunci au trecut sapte luni, a fost inchis primul mall din Romania si alte centre comerciale au recunoscut ca intampina dificultati. Cu toate acestea, aceiasi jucatori s-au reunit ieri, in cadrul unui seminar organizat de Consiliul International al Centrelor Comerciale (ICSC) pentru a incerca sa isi rezolve neintelegerile, spuse mai clar si mai raspicat acum.
“Cererile retailerilor catre dezvoltatori nu sunt suportabile astazi asa cum nici pretentiile dezvoltatorilor fata de retaileri nu erau suportabile in urma cu doi ani. In prezent, rationamentul in piata de retail pare a fi: mi-ai facut rau in 2007, acum este randul meu, ma port la fel. Adevarul este ca cei doi jucatori (n.r.: chiriasi si proprietari) nu isi inteleg unii altora business-ul”, a declarat Markus Pinggera, director de expansiune al retailerului de incaltaminte Deichmann.
De cealalta parte, Radu Tanasescu, directorul de operatiuni al Anchor Grup, dezvoltatorul Bucuresti Mall si Plaza Romania, da exemplul unor centre comerciale din provincie, cu un design atragator si cu o promovare buna, unde insa serviciile retailerilor au lasat de dorit.
„In orasele din tara, sunt multe centre comerciale construite si promovate corect, dar unde retailerii nu au suficiente produse in magazine, colectii noi sau agenti de vanzari pregatiti. Nici dezvoltatorii nu pot face bani daca oamenii nu vin in mall sau vin si nu au ce cumpara”, a explicat oficialul Anchor Grup.
Cu totii sunt de acord ca trebuie sa ajunga la o intelegere, chiar daca pasii pentru acest lucru sunt greu de facut. Un singur lucru este unanim acceptat: piata de retail s-a schimbat total fata de ultimii doi ani, niciun rationament de atunci nu mai este valabil si astazi.
„Nu mai este Vestul Salbatic pe piata centrelor comerciale din Romania, trebuie sa lucram unii cu altii. Nici noi, dezvoltatorii, nu putem sta cu mall-urile goale, dar nici retailerii nu pot avea magazine doar pe strada”, este de parere Michael Richard, director general al Euro Mediterranee Consulting (EMCT), dezvoltatorul Sun Plaza.
Deschiderea Sun Plaza a fost amanata pentru primavara anului 2010, desi cel mai recent termen a fost anuntat pentru luna octombrie 2009. In acelasi timp, si AFI Europe a amanat cu o luna inaugurarea AFI Palace Controceni, ambii dezvoltatori motivand ca retailerii nu erau inca pregatiti pentru deschidere.
Se cauta profilul clientului
Una dintre problemele cu care se confrunta retailerii este lipsa datelor despre clientii mall-ului, profilul acestora fiind foarte slab conturat.“Dezvoltatorii trebuie sa incerce sa cunoasca mai bine clientii, sa inteleaga cine sunt acei oameni, ce vor sa cumpere, cat pot cheltui si cum ii putem face sa revina. Este important sa intelegem cine este clientul nostru si aici cred ca proprietarii mall-urilor nu se implica suficient”, afirma Grigoris Zarifopoulos, general manager al Marinopoulos S.A., companie care a adus brandul Gap in Romania.
Pana in prezent, Gap a inchiriat spatii in Baneasa Shopping City, Plaza Romania si Sun Plaza, iar acum cauta un spatiu stradal tot in Bucuresti.
Grigoris Zarifopoulos considera ca proprietarii mall-urilor trebuie sa isi promoveze mai mult proiectele, iar retailerii sa isi consolideze brandul, atat inainte cat si dupa deschiderea unui centru comercial.
“Nu planuim sa reducem cheltuielile dupa deschidere, vom investi in administrarea mall-ului, in special in curatenie si in activitati de comunicare. In acelasi timp, cerem retailerilor sa vina cu marfa noua si la timp, altfel, indiferent de cat de mici vor fi chiriile, intregul sistem va esua”, afirma Reuven Havar, CEO al AFI Europe Romania, dezvoltatorul AFI Palace Controceni.
Un avantaj in relatia dintre retaileri si dezvoltatori a fost chiar aceasta perioada de criza, este de parere Radu Niculescu, general manager al RED, dezvoltatorul centrelor comerciale Armonia. El spune ca acum, cand piata a inghetat, toata lumea are mai mult timp pentru discutii, pentru negocieri, lucru benefic atat pentru chiriasi, cat si pentru proprietari.
“Din pacate, in Romania notiunea de confidentialitate in business nu exista. Daca un retailer obtine o reducere a chiriei, imediat isi suna un prieten si-i spune, astfel incat a doua zi, negocierile nu mai sunt in doi, ci in grup. Este adevarat ca dezvoltatorii si retailerii trebuie sa lucreze impreuna, dar asta se traduce prin a se aseza amabil la aceeasi masa, nu prin a vorbi pe la colturi”, explica Radu Niculescu.
Dezvoltatorul RED a fost primul proprietar care a decis sa inchida un mall in Romania, motivand ulterior ca proiectul va fi repozitionat si redeschis peste cel mult noua luni.
Costurile de intretinere si logistica, prea mari
Tot pe lista cu probleme a retailerilor s-au numarat si cheltuielile pentru intretinere si logistica, Markus Pinggera, de la Deichmann, spunand ca pentru serviciul de intretinere i s-a cerut sa plateasca intre 10 si 30 euro/mp/luna, ceea ce nu a fost deloc corect.“Au fost sume enorme, insa nu am avut incotro. In plus, in Romania, costurile pentru logistica ne costa aproape dublu din cauza infrastructurii, puterea de cumparare este mai mica, insa chiriile sunt mai mari fata de alte tari. Aceste calcule nu sunt firesti”, afirma oficialul retailerului de incaltaminte.
Radu Niculescu, de la RED Management Capital, declara insa ca 30-40% din bugetul de intretinere al unui centru comercial ajunge la taxe si impozite. „In plus, cheltuielile pentru energia electrica sunt foarte mari si cei care au vrut sa taie din costuri s-au gandit sa reduca iluminatul din mall-uri. Acest lucru este gresit, solutia ar fi sa negocieze un pret mai bun cu furnizatorii de electricitate”, a explicat Niculescu.
Citeste si Intretinerea unui centru comercial in Capitala, mai scumpa decat in Marea Britanie.
