"Dezvoltatorii trebuie sa accepte profituri de 10%"
Piata imobiliara s-a schimbat dramatic in anul 2009, spune Bogdan Georgescu (foto), managing parter al celei mai mari companii de consultanta imobiliara din Romania, Colliers International, iar parerea lui este aprobata, pe rand, de toti reprezentanti celor mai mari jucatori din piata locala de consultanta imobiliara.“Daca in ultimii ani, strategia oricarui jucator din real estate era «cum sa faci cat mai multi bani, sa ai un profit cat mai mare», astazi a devenit «cum sa pierzi mai putin bani». Principala intrebare din piata imobiliara este «cum sa iti minimizezi pierderile» pentru ca toata lumea este acum in pierdere”, a explicat Georgescu, in cadrul unui seminar pe teme imobiliare, organizat de Evensys.
El a dat exemplul piata spatiilor comerciale (n.r: birouri si retail), unde anul 2009, in cifre, arata astfel: tranzactiile au scazut cu 75%, niciun proiect nu a fost lansat sau finantat, chiriile au scazut, in medie, cu 10%, iar cererea a coborat la jumatate.
In ceea ce priveste evolutia pietei imobiliare in urmatoarea perioada, seful Colliers afirma ca este greu de previzionat, mai ales ca aceasta piata este strans legata de evolutia economiei si de viata politica, insa un lucru este sigur: nimeni nu va mai castiga aceiasi bani ca in anii trecuti.
“Cred ca dezvoltatorii trebuie sa accepte profituri mai mici, de 10-12%, care sunt profituri decente in prezent. Cu siguranta, de acum incolo, dezvoltatorii imobiliari trebuie sa uite de profiturile de 30-40%. Acele vremuri au trecut si nu se vor mai intoarce prea curand”, a incheiat Bogdan Georgescu.
"Chiriile din piata de retail nu erau realiste"
Faptul ce preturile din piata imobiliara si, in special, nivelul chiriilor practicate de proprietarii centrelor comerciale, erau mult prea mari, este admis si de Gijs Klomp (foto), managing parter al ING Real Estate Investment Management (ING REIM) Romania, divizia de investitii imobiliare a gupului olandez ING.“Multa lume ma intreaba de ce ING a facut pana in prezent doar o singura investitie in Romania (n.r: preluarea Felicia Shopping Center din Iasi). Raspunsul este ca intotdeauna am considerat chiriile centrelor comerciale mult prea mari. Chiriile, sursa de venit a mall-urilor respective, nu erau realiste si atunci, te intrebai inevitabil ce se va intampla cu proiectul pe care tu il cumperi dupa ce expira contractele de inchiriere. Vei mai putea obtine din nou acelasi chirii?”, a explicat Klomp, in cadrul conferintei Evensys.
Oficialul ING REIM considera ca, pe viitor, dezvoltatorii ar trebui sa investeasca mai mult in conceptele proiectelor, indiferent ca este vorba de spatii de birouri sau retail. Conceptul proiectului, dar si administrarea sa ulterioara, vor face diferenta.
“In trecut, dezvoltatorii se concentrau doar pe extindere, pe cum sa isi creasca portofoliile de proprietati. Abia acum multi au inceput sa isi indrepte atentia pe cum sa administreze corect proprietatile deja detinute. Administrarea corecta poata salva un proiect, cu conditia ca si conceptul proiectului sa fi fost unul corect”, a subliniat Gijs Klomp.
El a mai identificat una din probleme majore a pietei imobiliare din Romania: lipsa transparentei. “Nu exista o banca de informatii, proprietarii nu si pot compara rezultatele. Nimeni nu stie exact pe ce sta si aproape toti actioneaza in spirit de turma, pentru ca niciun jucator nu vrea sa isi asume primul riscurile”, a declarat reprezentantul ING REIM.
Fondurile oportunistice cauta ceva imposibil de gasit acum in Romania
Daca cei mai multi jucatori din piata imobiliara mizeaza pe interesul investitorilor straini si pe asa-numitele distressed assests (n.r: active neperformate), Troy Javaher (foto), head of capital markets in cadrul companiei de consultanta imobiliara Jones Lang Lang LaSalle, afirma ca lucrurile nu sunt chiar atat de simple.“Toata lumea vorbeste de fondurile germane si isi pune speranta in revenirea lor pe piata. Daca ne uitam atent, sunt 19 fonduri germane de investitii (12 deschise si 7 inchise), iar dintre acestea, doar doua au facut achizitii pe piata locala – DEGI si RREF. Mai mult, nici ele nu au mai intreprins nimic in 2009”, a subliniat specialistul Jones Lang LaSalle.
Javaher spune ca, in prezent, fondurile oportunistice cauta proprietati imposibil de gasit pe piata locala. Pretentiile lor sunt prea mari si nimeni nu este dispus sa vanda acum un proiect bun, care aduce venituri considerabile, la un randament prea mare.
“Multi reprezentanti ai acestor fonduri imi spun ca ar vrea sa cumpere proiecte de birouri livrate si inchiriate in totalitate, amplasate in zone centrale, pentru care sunt dispusi sa ofere un randament de 12%. Sau loturi mari de teren, tot in zone centrale, la preturile din 2002. Imi pare rau, sunt aproape 100 de investitori care asteapta inainte, la rand, dar niciunul ca poate gasi astfel de proprietati”, a explicat consultantul.
Troy Javaher crede ca, pe viitor, piata imobiliara din Romania, atat cea din Bucuresti cat si cea din orasele secundare, ramane atractiva pentru investitorii straini, activi pe celelalte piete si cu suficiente lichiditati. Rationamentul sau se bazeaza pe faptul ca in acest an au fost livrate proiecte centrale, precum AFI Palace Cotroceni, City Gate sau Floreasca 169, care au suficiente “ingrediente” pentru a starni interesul investitorilor.
In plus, circa 40-60.000 mp de spatii de birouri, desfausurati in proiecte centrale, sunt asteptati spre livrare in trimestrul al patrulea din 2009 si primul trimestru din 2010, iar acest lucru influenteaza puternic perspectivele investitorilor.
"Vom vedea mult vreme doar tranzactii prin absorbtie sau pe etape"
Investitorii nu au disparut din piata imobiliara, admite si Cristian Ustinescu (foto), seful departamentului de investitii al DTZ Echinox, companie de consultanta care a intermediat cea mai mare tranzactie imobiliara din 2009.“Investitiile directe, de tipul «da-mi cheile, uite banii» au apus. Acum este vremea tranzactiilor prin absorbtie sau a celor pe etape, in care profitul investitorului poate creste in functie de performantele dezvoltatorului”, a explicat Ustinescu.
Consultantul DTZ Echinox afirma ca o alta schimbare s-a petrecut in strategia investitorilor: acestia se uita, in primul rand, la ce venituri aduce proiectul respectiv si ce garantii ofera. “Multi au inteles ca nu neaparat «clanta poleita cu aur» sau Piata Victoriei le va aduce cele mai mari venituri”, a subliniat Cristian Ustinescu.
Pe langa “investitorii rationali”, spune Ustinescu, in prezent asistam si la un alt tip de investitori: tipul animalic, care urmareste un profit de 30-40%.
El a mai spus ca, in prezent, compania DTZ Echinox este implicata atat in tranzactii de peste 100 milioane de euro, care ar putea fi incheiate in 2010, dar si la cateva tranzactii mai mici, de 3-5 milioane de euro, care ar putea fi a anuntate in acest an, majoritatea fiind pe segmentul comercial.
DTZ Echinox a intermediat tranzactia prin care fondul de investitii New Europe Property Investments (NEPI) a cumparat pentru 63 milioane de euro un parc comercial din Braila, de la dezvoltatorul BelRom Real Estate.
