"Renegocierea chiriilor era previzibila"
Anul 2009 a fost, in primul rand, un an al asezarii pietei de retail, al trierii jucatorilor de pe aceasta piata sau, mai pe scurt, un an al schimbarilor, descrie Iulian Dascalu (foto), cel mai mare proprietar de mall-uri din piata locala, cele 12 luni care au trecut.A fost un greu pentru toti jucatorii din real estate, dar mai ales pentru cei din piata de retail: un centru comercial a fost inchis, multi proprietari s-au vazut nevoiti sa ofere luni de gratie sau chiar un an gratis chiriasilor, mai multi retaileri au intrat in procedura de insolventa si, nu in ultimul rand, chiriile au scazut cu pana la 50% atat in mall-urilor, cat si in cazul spatiilor stradale.
„Renegocierea chiriilor era oarecum previzibila, daca ne gandim ca veneam dupa anii 2007-2008, cand s-a inregistrat un adevarat boom al retailului, ajungandu-se, in unele cazuri, la chirii care nu erau sustinute de piata. Pentru multi retaileri insa, nu chiria a fost principala problema, deoarece in mall-urile Iulius aceasta nu era si nu este foarte mare”, explica Iulian Dascalu, cel care a dezvoltat patru mall-uri, in orasele Iasi, Cluj-Napoca, Timisoara si Suceava.
Astfe, unii chiriasi au avut nevoie de o perioada in care sa-si imbunatateasca cash flow-ul (n.r: fluxul de numerar), multi reusind acest lucru, in timp ce alti retaileri au avut probleme in reteaua proprie de magazine.
„Daca in mall-urile noastre aveau vanzari bune, in alte locatii inregistrau dificultati pentru ca s-au extins foarte mult fara a face studii de piata temeinice. Cativa retaileri s-au aflat in situatia de a-si inchide magazinele fara randament si au ales doar spatiile comerciale sigure”, afirma Dascalu.
In cele patru centre comerciale, omul de afaceri iesean a acordat, unde a fost cazul, reduceri ale chiriei pentru o perioada determinata, care a variat intre trei si sase luni. Varianta unui „an gratis” a fost exclusa, intrucat nu reprezinta o solutie pe termen lung.
„Un an de zile fara plata chiriei nu va reusi sa asigure succesul retailerilor daca acestia nu isi adapteaza oferta la cererile clientilor si daca nu fac studii de piata pentru a intelege cu adevarat care este specificul fiecarei zone in parte. Din contra, o astfel de masura nu va face decat sa amane cu un an analizarea realista si corecta a afacerii”, subliniaza seful Iulius Group.
Cum au economisit jucatorii din piata de retail
Anul 2009 i-a pus la incercare atat pe dezvoltatorii si administratorii de centre comerciale, cat si pe retaileri, facand diferenta intre proiectele vechi, cu un mix de chiriasi bine stabilit, care raspunde asteptarilor clientilor si proiecte lansate recent, care nu au avut in spate o strategie clara de marketing si dezvoltare. Chiriile au fost reduse cu aproximativ 15% in Bucuresti si circa 20% in provincie, potrivit estimarilor companiei Cegis Imobiliare. „Criza actioneaza ca o sita, care ii cerne acum pe cei care nu si-au adaptat strategiile la noile realitati economice de retailerii si dezvoltatorii care urmaresc cu atentie evolutia pietei si se adapteaza in permanenta la ea. Pe langa reducerea chiriilor, care nu este o solutie, in piata au fost adoptate si alte metode, precum oferirea unei perioade de gratie de la plata chiriei sau aplicarea unei chirii procentuale din vanzarile realizate”, a declarat, pentru Wall-Street, Sergiu Istrate (foto), director general al Cegis Imobiliare.
Andrei Vacaru, senior consultant in cadrul departamentului de retail al companiei Jones Lang LaSalle, atrage atentia asupra riscurilor pe care le implica rengocierea chiriilor, un risc important fiind recurgerea la compromisuri in ceea ce priveste operarea centrelor comerciale, avand in vedere ca proprietarii sunt nevoiti sa eficientizeze cheltuielile la maxim.
In cazurile extreme, se poate ca veniturile incasate de proprietari din chirii sa nu mai acopere serviciul datoriei bancare. Un alt lucru important este si faptul ca, la nivelul chiriilor pe care il asteapta unii retaileri in prezent, nu se mai justifica dezvoltarea unor proiecte noi. De aceea, numarul mall-urilor livrate in urmatorii ani va fi redus semnificativ”, ne-a explicat consultantul Jones Lang LaSalle.
Si Sergiu Istrate, Cegis Imobiliare, spune ca in piata de retail se poate observa o tendinta periculoasa: retailerii si dezvoltatorii, deopotriva, fac reduceri de costuri care, in timp, se vor dovedi paguboase. „Niciun client nu apreciaza nefunctionarea unor aparate de aer conditionat intr-un magazin, lumina insuficienta intr-o cabina de proba, zonele neincalzite sau personalul insuficient in perioada soldurilor”, subliniaza oficialul Cegis Imobiliare.
Astfel, multi jucatori recurg reduceri de bugete, in special din bugetele de marketing, in loc sa se opteze pentru campanii de tip comercial, care pot genera o mentinere si chiar o crestere a vanzarilor.
Cegis administreaza in prezent noua centre comerciale: patru in Bucuresti (Orhideea, Esplanada, Carrefour Colentina si Parcul Comercial Militari) si cinci in tara (Carrefour Ploiesti, Carrefour Brasov, Tom Constanta, Era Iasi si Era Oradea). Compania a reziliat in toamna contractul cu Euroinvest Intermed, dezvoltatorul si proprietarul centrului comercial Grand Arena, din cartierul Berceni.
Motivele din spatele cererilor de renegocieri
Chiar daca unii proprietari de centre comerciale au fost nevoiti sa accepte partial sau chiar integral pretentiile retailerilor, ulterior rezultatele negocierilor au luat forme variate, de la scaderea chiriei pe o perioada determinata de timp, la amanari de plati, redimensionari si relocari ale magazinelor, spune Andrei Vacaru (foto), de la Jones Lang LaSalle. In acelasi timp, alti proprietari, mai ales cei care detin proiecte de succes, au incercat sa ii determine pe chiriasi sa isi respecte obligatiile contractuale sau au incercat sa ii inlocuiasca.Motivele din spatele cererilor de renegocieri au fost diferite - unii retaileri au acceptat sa plateasca in perioada de crestere economica chirii exagerat de mari, care s-au dovedit nesustenabile odata cu sfarsitul acestei perioade. Altii, in schimb, au inregistrat in ultimul an probleme financiare majore la nivel de companie si au avut nevoie sa isi diminueze cheltuielile.
„Un alt motiv a fost reprezentat de rezultatele departe de estimari ale unei parti din mall-urile deschise in ultimul an si jumatate. Nu in ultimul rand, au fost retailerii care, fara sa se confrunte cu dificultati majore, au incercat pur si simplu sa fructifice situatia din piata care le permitea sa ceara renegocierea chiriei”, afirma consultantul Jones Lang LaSalle.
Chiriile au fost renegociate mai mult sau mai putin in functie de proiect si de retailer, procesul in sine fiind unul foarte putin transparent. Cele mai afectate au fost centrele comerciale cu performante scazute, carora in aceasta perioada le-ar fi foarte dificil sa gaseasca inlocuitori pentru chiriasii lor. Astfel, s-a ajuns la ideea “anului gratis” pentru chiriasii proiectelor din orasele supra-aglomerate.
„Si in 2010 proprietarii proiectelor cu probleme vor face oferte agresive pentru mentinere sau atragerea chiriasilor, dar observam deja ca trendul descrescator al chiriilor s-a temperat si ne asteptam la o stabilizare in perioada urmatoare”, a adaugat Andrei Vacaru.
Relatia dintre retaileri si dezvoltatori in 2009
„Am ajuns la concluzia ca relaţia dintre retaileri si dezvoltatori nu este caracterizata exclusiv de renegocierea chiriilor”, afirma Iulian Dascalu, cel mai mare proprietar de centre comerciale di piata locala. Mai mult ca in alti ani, Dascalu a invatat in 2009 ca succesul unei colaborari are la baza intelegerea reciproca a partenerilor, cunoasterea temeinica a pietei si a consumatorului tinta si stabilirea unor tinte clare si tangibile.
„Trebuie analizate produsele sau serviciile pe care un retailer le ofera clientilor, adaosurile comerciale practicate, oportunitatea obtinerii profitului din adaos comercial mare sau rulaj de marfa, personalul angajat si calitatea serviciilor oferite de acestia, in ce fel sunt adaptate colectiile la sezon si promptitudinea cu care vin in intampinarea solicitarilor cumparatorilor”, a incheiat Iulian Dascalu.
Una dintre problemele retailerii, mentionata in cadrul unui seminar organizat de Consiliul International al Centrelor Comerciale (ICSC), a fost lipsa datelor despre clientii mall-ului, profilul acestora fiind foarte slab conturat.
“Dezvoltatorii trebuie sa incerce sa cunoasca mai bine clientii, sa inteleaga cine sunt acei oameni, ce vor sa cumpere, cat pot cheltui si cum ii putem face sa revina. Este important sa intelegem cine este clientul nostru si aici cred ca proprietarii mall-urilor nu se implica suficient”, spunea in toamna Grigoris Zarifopoulos, general manager al Marinopoulos S.A., companie care a adus brandul Gap in Romania.
Citeste si Un an al extremelor pentru piata spatiilor comerciale din Romania.
