Tranzactiile imobiliare, doar 10% din volumul anului 2008
Daca in anul 2007, volumul tranzactiilor imobiliare din piata locala a fost de circa doua miliarde, iar in 2008 a scazut la putin peste un miliard de euro, anul trecut tranzactiile imobiliare s-au prabusit pana la circa 100 milioane de euro, reprezentand 5% din volumul atins in anul de varf al pietei imobiliare.„A fost mult mai dificil decat ne asteptam” afirma Cristian Ustinescu (foto), directorul departamentului de investitii al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox. „La finalul anului 2008, estimam un volum de investitii de circa 500 milioane de euro, ce ar fi insemnat jumatate din volumul atins in 2007, si nu mai putin de 10% cum s-a dovedit in cele din urma”, completeaza el.
DTZ Echinox a intermediat cea mai mare tranzactie imobiliara a anului trecut, preluarea parcului European Park Braila de catre fondul de investitii New Europe Property Investments (NEPI), in schimbul sumei de 63 milioane de euro, la un yield (n.r: randament anual al investitiei) de 9,3%.
Tranzactia a fost facuta pe o structura noua pentru piata locala: achizitie prin absorbtie a parcului prin plata equity-ului in cash si actiuni in fondul NEPI, acesta din urma intentionand sa preia de la BelRom si alte doua parcuri de retail, din Bacau si Focsani. Aceste preluari, care ar fi cumulat aproximativ 100 milioane de euro, s-au blocat la sfarsitul anului trecut.
"Deal-ul dintre NEPI si BelRom, ce privea achizitia parcurilor de retail din Focsani si Bacau, a intampinat cateva dificultati care fac astazi putin probabila concretizarea lui”, a precizat Cristian Ustinescu.
Modelul pe actiuni poate avea si dezavantaje, explica specialistul DTZ Echinox, totul depinzand de modul in care este structurata tranzactia. In plus, daca in ultimii ani, cel mai costisitor lucru pe care il putea face un jucator din real estate era sa cedeze parti sociale, renuntand astfel la profiturile posibile, acum renuntarea la parti sociale este cea mai ieftina solutie.
„Este foarte usor pentru cineva sa cedeze astazi parti sociale, intrucat nu mai exista posibilitatea unui viitor profit ametitor. Cred ca vom vedea astfel de tranzactii si in acest an, pentru ca este un mod eficient de a-ti dezvolta un fond de investitii cu cheltuieli cat mai mici”, adauga Ustinescu.
Capitala, uitata de investitori in 2009
Tot in afara Capitalei a fost finalizata o alta tranzactie, a doua ca marime din 2009, respectiv preluarea centrului comercial Modul Shopping Center din Targoviste, cu o suprafata inchiriabila de peste 6.500 mp si avand chiriasi retailerii Praktiker si Technomarket.Compania Anakes Investment Limited, inregistrata in Cipru, a platit 4,3 milioane de euro fondului de investitii Equest Balkan Properties (EBP), cunoscut pe piata locala pentru dezvoltarea parcului comercial Vitantis Shopping Center, din cartierul Berceni.
Tranzactia, intermediata de compania de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle, a fost incheiata la un yield de 11%, dupa negocieri care au durat patru saptamani.
„Ceea ce a fost incurajator la aceasta tranzactie a fost gama de oferte competitive. In ultimele 18 luni, a fost foarte dificil sa convingem investitorii sa vina cu oferte competitive pentru orice tranzactie. In cazul proiectului din Targoviste, am avut 5 ofertanti si asta este un semnal pozitiv pentru piata de investitii imobiliare”, ne-a explicat Troy Javaher (foto), Head of Capital Markets in cadrul companiei Jones Lang LaSalle.
Desi ambele tranzactii au fost in orasele din tara si nu in Capitala, asa cum se obisnuia in 2007-2008, specialistul Jones Lang LaSalle nu crede ca investitorii au evitat in mod intentionat Bucurestiul in ultimul an. Javaher subliniaza insa ca numarul proprietatilor scoase la vanzare in Capitala a fost prea mic, cel putin in cazul proprietatilor cu preturi apropiate de asteptarile investitorilor.
In ceea ce priveste centrul comercial din Targoviste, chiar daca zvonurile din piata au clasat tranzactia ca pe o vanzare in pierdere (distressed asset), Troy Javaher spune ca este vorba mai mult de un „vanzator motivat”, avantajul acestuia fiind dobandirea unui capital propriu pe care sa-l investeasca in alta parte.
De ce nu au fost tranzactii?
Pentru ca o tranzactie imobiliara sa fie finalizata este important ca fluxurile de venituri care se vand sa fie garantate pe termene cat mai lungi de situatii financiare solide, eventual insotite de garantii bancare sau din partea grupului si, in general, de o perspectiva pozitiva asupra pietei si afacerii respective, spune Alexandru Reff (foto), partener in cadrul firmei de avocatura Reff & Asociatii, afiliata Deloitte Romania, care a asistat cumparatorii in tranzactia NEPI-BelRom.In plus, contractele de inchiriere trebuie sa inlature posibilitatea incetarii la initiativa locatarului si sa permita refacturarea tuturor cheltuielilor inregistrate de proprietar. Nu il ultimul rand, absenta problemelor juridice si calitatea tehnica a constructiei reprezinta aspecte care trebuie verificate de catre consultantii investitorului.
„Nu multe proiecte indeplinesc toate aceste criterii in parelel cu un nivel rezonabil de asteptari din partea vanzatorilor, ceea ce explica partial numarul restrans de tranzactii. Am vazut proiecte cu costuri aberante sau cu chiriasi precari, contracte slabe sau probleme juridice majore, iar daca investitorii erau mult mai indulgenti in piata de acum trei ani, astazi orice deficienta cantareste greu in luarea unei decizii in care nu doar randamentul conteaza”, a explicat Alexandru Reff.
Scenariul tipic in cazul tranzactiilor care au inghetat in 2009 a fost absenta finantarii, in general asigurata de banci intr-o proportie semnificativa. „Sunt si fonduri pentru care Romania nu mai este o piata prioritara, in conditiile in care se pot obtine randamente bune in tari percepute ca avand un grad mai mic de risc”, subliniaza specialistul Reff & Asociatii.
Pe langa acest tip de tranzactii, mai poti fi achizitii blocate sau abandonate de neobtinerea anumitor planuri urbanistice sau de probleme juridice carora li se acorda, in prezent, mai multa importanta decat in trecut.
Scenarii pentru 2010
Cristian Ustinescu este de parere ca, din punct de vedere al volumul de tranzactii imobiliare, 2010 are sanse sa fie un an mai bun decat 2009, miza cazand in continuare pe proiectele finalizate, inchiriate de catre chiriasi puternici, care genereaza un venit sigur.„Probabil ca tranzactiile pe care le-am inceput in 2009, dar s-au impotmolit din cauza retinerilor legate de finantare, se vor inchide in acest an. Sper ca in 2010 sa atingem un volum de investitii de aproximativ 500 milioane de euro”, spune consultantul DTZ Echinox.
Ce vor avea tranzactiile din 2009 si cele din 2010 in comun vor fi negocierile mai complexe, intrucat niciun investitor care va fi dispus sa cumpere o proprietate nu se va uita doar la veniturile posibile pe hartie si nici nu se va rezuma doar la yield-ul investitiei.
„In ultimii ani, pariul era pe comprimarea yield-ului, insa acum se vorbeste de veniturile pe care le poti obtine din proiectul pe care vrei sa-l cumperi, iar aceste venituri sunt tot mai mici si tot mai nesigure. Orice proprietar risca sa isi piarda chiriasii, indiferent ca vorbim de segmentul de birouri, industrial sau retail. Nimeni nu ia in calcul o crestere a chiriei pentru 2010 si mi-e greu sa cred ca se va gandi la asta in 2011”, afirma Cristian Ustinescu.
Astfel, daca in trecut proprietarii erau preocupati de cresteri ale chiriei sau cresteri ale gradului de ocupare, acum atentia lor s-a mutat pe imbunatatirea managementului. In ceea ce priveste tranzactiile viitoare, Ustinescu spune ca, la nivelul tarii, „batalia” va fi in continuare pe segmentul de retail, in timp ce in Bucuresti ar putea fi incheiate tranzactii pe segmentul spatiilor de birouri, industrial si mai putin retail.
„Orice proprietate are un pret, aceasta este o lectie invatata in 2009. Orice are un pret, inclusiv o cladire in Pipera, in ciuda accesului dificil si a tuturor problemelor ce tin de infrastructura”, a incheiat reprezentantul DTZ Echinox.
