Rata de neocupare continua sa creasca
2009 a fost un an de incercare pentru jucatorii din piata spatiilor de birouri: sute de mii de metri patrati de birouri au fost livrate, insa, spre deosebire de anii trecuti, marile companii nu s-au grabit sa inchirieze, ba chiar au recurs la subinchirieri, o activitate aproape noua pe piata locala de birouri.Pentru prima data de la numirea sa in functia de coordonator al departamentului de birouri al companiei Jones Lang LaSalle, unul dintre principalii jucatori pe piata locala de consultanta imobiliara, Marius Scuta (foto), a vorbit, intr-un interviu acordat Wall-Street, despre cum va evolua piata de birouri in 2010.
„La sfarsitul anului trecut, rata de neocupare pentru spatiile de birouri din Bucuresti era de circa 16%, iar daca ne uitam la cladirile ce vor fi finalizate in acest an, indiferent ca sunt proiecte care au fost intarziate sau nu, cred ca rata de neocupare va creste cu unu sau chiar doua procente”, ne-a declarat Marius Scuta.
In anii de varf ai pietei imobiliare, Scuta a intermediat tranzactii precum mutarea companiei GE Money, care a inchiriat o suprafata totala de circa 13.000 mp in cladirea Novo Park din nordul Capitalei, sau mutarea Agentiei Nationale pentru Ocuparea Fortei de Munca (ANOFM), care a inchiriat circa 3.000 mp in zona Timpuri Noi.
In 2009 insa tranzactiile consiliate au fost mai mici, ca si intregul volum de spatii inchiriate in aceasta piata. „Estimam ca anul trecut au fost inchiriati prin intermediul agentiilor imobiliare circa 40.000 mp de birouri, la care se adauga tranzactiile incheiate direct, intre proprietari si chiriasi”, a adaugat specialistul Jones Lang LaSalle.
Proprietarii care nu reduc chiriile vor oferi mai multe stimulente
In acest an, cel putin 260.000 mp de birouri vor fi finalizati pe piata din Bucuresti, dintre care doar 25-30% au fost pre-inchiriati pana in prezent. In acest context, Marius Scuta se asteapta la o scadere a chiriilor, dar si la oferirea mai multor stimulente din partea proprietarilor de birouri.„Chiriile vor mai scadea cu inca 10-15% sau chiar cu 20-25% daca ne referim la zona Pipera Nord (n.r: Voluntari), insa in ceea ce priveste valoarea neta efectiva a chiriei nu cred ca mai este loc de scadere. Altfel spus, chiriile din contracte vor ramane la acelasi nivel, dar proprietarii vor oferi stimulente mai mari, inclusiv luni gratis”, a declarat seful departamentului de birouri al Jones Lang LaSalle.
Si proprietarii cladirilor din zona centrala a Capitalei vor trebui sa vina cu o oferta mai atractiva pentru chiriasi, mai ales daca nu au scazut suficient nivelul chiriei. In acest moment, sunt foarte putini clienti activi in piata, precizeaza Scuta, iar acesti clienti vor semna contracte pentru spatiile cu costuri reduse, ceea ce ii va determina pe proprietari sa aleaga intre a sta cu cladirile goale sau a le inchiria pentru o suma mai mica.
In acest context, anul 2010 va ramane unul al chiriasilor si nici 2011 nu da semne sa redevina un an al proprietarilor.
“Volumul de spatii ce va fi dat in folosinta in acest an este prea mare pentru a specula ca 2011 va fi din nou un an al proprietarilor. Ma astept ca acest lucru sa se intample in 2012 sau chiar in 2013”, a subliniat consultantul Jones Lang LaSalle.
Ce proiecte de birouri mai incep in 2010?
Dupa marile livrari din acest an ale unor cladiri precum City Gate (44.000 mp), The Lakeview (24.400 mp) sau Euro Tower (16.800 mp), anul 2010 nu pare a fi unul propice pentru inceperea de noi proiecte.“Nu cred ca in acest an vor mai fi incepute proiecte mari, intrucat bancile ofera foarte greu finantare si impun conditii greu de indeplinit, precum un grad de pre-inchiriere de 40-50% sau un nivel mult mai ridicat al chiriei fata de nivelul actual al pietei”, a explicat Marius Scuta.
Specialistul Jones Lang LaSalle adauga insa ca exista posibilitatea ca o companie foarte mare sa aiba nevoie de un spatiu mai larg, intr-o zona mai apropiata de centru decat actualul sediu si atunci sa incheie un parteneriat cu un dezvoltator. In afara acestui scenariu, posibilitatea de incepere a unor mari proiecte de birouri ramane redusa.
Cu toate acestea, Jones Lang LaSalle a fost numit agentul exclusiv de inchiriere pentru proiectul Hermes Business Park, amplasat pe bulevardul Dimitrie Pompeiu, care va avea, in prima faza, o suprafata de 15.000 mp.
Proiecte mai mici au fost anuntate in zona de sud a Bucurestiului, insa potentialul acestei zone pentru dezvoltarile de birouri ramane deocamdata scazut.
“Cred in potentialul zonei de sud, care poate fi promitatoare pentru activitatea companiilor de back office, insa acum este prea devreme. Sunt prea multe spatii libere in centrul si nordul Capitalei, iar mentalitatea sefilor de companii va face ca aceste zone sa fie cautate in continuare. Problema pentru dezvoltatorii care vor sa construiasca birouri in sud este ce chirie vor putea obtine acolo”, subliniaza Marius Scuta, precizand ca, datorita infrastructurii, chiriile pentru birourile din sudul Capitalei nu vor fi cele mai mici din piata.
Ce se intampla cu proiectele intarziate
In ceea ce priveste proiectele care vor fi livrate cu intarziere, situatia proprietarilor nu este tocmai fericita. “Penalitatile pentru intarzierea unui proiect depind de la caz la caz, in functie de cum a fost negociat contractul dintre proprietar si chirias. Cel mai des se practica acordarea unei zile gratuite de chirie pentru fiecare zi intarziata”, afirma Scuta.
Astfel, proprietarii care vor livra proiectele cu un an intarziere vor fi nevoiti sa acorde chiriasului un an gratis. Alte variante mai sunt acordarea a doua zile gratuite chiriasului pentru fiecare zi de intarziere a proiectului, o suma de bani stabilia in contract sau plata chiriei pentru vechiul sediu al chiriasului de catre noul proprietar pana in momentul in care acesta din urma va finaliza proiectul.
Problemele proprietarilor nu se termina aici: cu o rata de neocupare in crestere pentru birourile pe care le detin, comisioanele platite agentilor de inchiriere au crescut considerabil in ultimul an comparativ cu 2007 sau 2008.
“Comisioanele consultantilor din piata de inchirieri de birouri au scazut atunci cand au reprezentat chiriasii, insa au crescut cu 100-150% in cazul in care consultantul a reprezentat proprietarul”, a incheiat Marius Scuta.
Jones Lang LaSalle este una din cele mai mari companii de consultanta imobiliara din piata locala, cu o cifra de afaceri de 2,8 milioane de euro in anul 2008. Recent, compania a reprezentat proprietarul cladirii Charles de Gaulle Plaza, fondul german de investitii GLL Real Estate Partners, intr-o tranzactie prin care Raiffeisen Bank si-a reinnoit contractul de inchiriere pentru cei 8.000 mp ocupati in cladirea de la Aviatorilor.
Imagine: Laszlo Raduly/Mediafax Foto
