Unde sunt cele mai mici chirii
Cele mai mici chirii pentru un spatiu stradal de mici dimensiuni sunt intalnite in cartierul Berceni, unde pentru un metru patrat proprietarii cer o chirie lunara cuprinsa intre 15 si 22 euro, spune Alexandru Preda (foto), associate director in cadrul diviziei de retail a companiei de consultanta imobiliara Colliers International.In Rahova, chiriile variaza intre 17-25 euro/mp, in Crangasi un spatiu stradal poate fi inchiriat cu 20-25 euro/mp, in timp ce in Militari si in Drumul Taberei, chiriile lunare urca pana la 20-30 euro/mp, potrivit datelor Colliers.
Pe de alta parte, consultantii companiei Regatta afirma ca nivelul chiriilor variaza in functie de suprafata inchiriata. Astfel, pentru spatii mici de pana la 80 mp, chiriile pot varia intre 20-50 euro/mp, pentru spatii medii de 80-150 mp, un retailer plateste intre 20-30 euro/mp, iar pentru spatii mari, de peste 150 mp, chiriile coboara pana la 8-20 euro/mp.
„Preturile variaza foarte mult in functie de amplasare, dar si de datele tehnice precum raportul dintre sala de vanzare si spatiul de depozitare, deschiderea vitrinei etc.”, precizeaza Costel Alecu, managerul departamentelor de retail si industrial in cadrul Regatta.
Afla din slide-ul urmator cat de mari au fost scaderile la chirii din ultimii doi ani.
Scaderi de 50% in ultimii doi ani
Dan Ionescu, fostul director operational al Rompetrol si managing partner 1x2 Bet Cafe Arena, povestea recent cum unul din motivele pentru care a intrat in afaceri cu pariuri sportive a fost reprezentat de preturile reduse ale chiriilor. “Eram in cautare de locatii pentru Mic.Ro, care trebuie sa aiba o suprafata de circa 60 mp. In aceste cautari, am gasit spatii la un pret cu 30-50% mai mici fata de acum doi ani, dar care nu se incadrau pentru Mic.Ro si am decis sa le inchiriem”, spunea Ionescu.Potrivit consultantilor imobiliari, chiriile spatiilor stradale au scazut cu circa 50% in ultimii doi ani, fie ca a fost vorba de zone centrale sau periferice.
„In ultimii doi ani chiriile din spatiile centrale, semi-centrale si periferice au scazut cu pana la 50%, iar recent, in ultimele trei luni, acestea au mai scazut cu inca 10-15 procente”, ne-a declarat Cristina Burlacu (foto), negociator in cadrul departamentului high street retail al companiei Cushman & Wakefield.
Ceva mai optimiste sunt datele Colliers, potrivit carora de la jumatatea anului 2008, moment in care chiriile spatiilor comerciale stradale au atins un maxim istoric, acestea au scazut cu 30-40%, circa 15 -20 procente in 2008 si alte 15-20 procente in 2009.
“In 2010, chiriile au ramas relativ stabile, dar cu o usoara scadere catre jumatatea anului”, subliniaza Alexandru Preda, de la Colliers.
Vezi in slide-ul urmator care este profilul proprietarului de spatii stradale.
Criza a invatat proprietarii sa fie deschisi la negociere
Daca anii trecuti proprietarii spatiilor comerciale nici nu voiau sa auda de negociere, mizand pe un numar considerabil de potentiali chiriasi, in prezent multi dintre acestia incearca sa se adapteze cat mai bine la cererile clientilor. "Unii proprietari sunt dispusi sa negocieze, in special cei ce au mai multe spatii si s-au confruntat deja cu imposibilitatea de a obtine conditiile dorite. Termenii se negociaza in special pentru primul an, unde se poate obtine o chirie redusa cu 20%-30%. Proprietarii de spatii stradale nu accepta chirie procentuala din cifra de afaceri, nu vor sa se complice cu verificarea cifrei de afaceri a chiriasului si vor sa fie siguri pe castigul lunar”, afirma Carmen Rusu (foto), senior consultant in cadrul companiei King Sturge.
O situatie aparte o constituie proprietarii cu un singur spatiu, uneori foarte bine plasat si care nu sunt dispusi sa negocieze nimic in conditiile in care le sunt propusi potentiali chiriasi cu o situatie financiara stabila, ce pot incheia contracte pe minim cinci ani, adauga Rusu.
Alexandru Preda, de la Colliers, spune ca proprietarii de spatii stradale pot fi impartiti in mai multe categorii. Exista, pe de o parte, proprietarii care detin mai multe spatii si care mai devreme sau mai tarziu vor face un exit (n.r: vor vinde) si pentru ei va fi foarte importanta chiria pe care o au la momentul respectiv. De aceea, prefera sa tina spatiile goale si sa astepte chiriasi dispusi sa plateasca aceste sume.
Pe de alta parte, exista proprietarii care sunt mai sensibili fata de venitul pe care l-ar putea genera spatiile in perioada in care ar sta goale si atunci accepta cu usurinta o chirie mai mica in primul sau primii doi ani de contract, dar se axeaza pe o chirie in trepte sau stabilesc anumite renegocieri dupa anumite marje de timp sau o indexare apoi.
“Exista de asemenea proprietarii care se uita dupa clienti foarte stabili din punct de vedere financiar si care le pot asigura un venit constant pe o perioada indelungata de timp”, subliniaza consultantul Colliers.
Afla din slide-ul urmator ce vor retailerii de la spatiile de inchiriat.
Ce cauta retailerii: Trafic pietonal intens si chirii mici
Cele mai cautate spatii sunt cele de aproximativ 100 mp in zonele aglomerate ale Bucurestiului, poluri cu trafic foarte mare, in primul rand pietonal, intersectii mari ca Delfinului, Lujerului, Doamna Ghica, Big Berceni sau Moghioros, precum si un trafic auto consistent, spune Alexandru Preda, de la Colliers.In ceea ce priveste suprafetele cautate, cele mai cautate sunt spatiile cu cel mult 100 mp, insa retailerii manifesta in prezent interes si pentru spatii cu suprafete mai mici, fata de anii trecuti cand cererea era pentru spatii mari, peste 300 mp, adauga Cristina Burlacu, consultant in cadrul Cushman & Wakefield.
„Cele mai cautate sunt spatiile mici, cu suprafete cuprinse intre 10-50 mp. Cuvintele cheie ar fi «trafic pietonal foarte intens si chirii mici». Exista cereri pentru magazine second-hand, magazine alimentare, minimarketuri, cafenele, restaurante, etc. Spre deosebire de anii trecuti, in care clientii, de regula, reprezentau lanturi de retail, in acest moment se observa aparitia unor jucatori noi sau profitand de scaderea chiriilor”, subliniaza Alecu, de la Regatta.
Clientii cu putere financiara care profita de situatia actuala pentru a-si extinde retelele sau chiar a incerca noi concepte reprezinta, in opinia lui Alexandru Preda, prima categorie de clienti. O alta categorie este reprezentata de jucatori din diverse domenii, producatori care din considerente de lichiditate se extind si in retail, nu numai in distributie. Acesti jucatori practica preturi mici, sub media industriei, dar nu au o experienta in retail.
Pe langa aceste doua categorii, mai exista lanturi consacrate de banci, farmacii, cazinouri etc. care profita de ocazie si isi acopera zonele in care n-au reusit in perioada de boom a industriei sa gaseasca spatii sau care isi relocheaza unitatile unde platesc chirii exorbitante si proprietarii au refuzat renegocierile.
“In cele din urma, exista cateva branduri de lux care isi vor permite in aceasta perioada chiriile din zonele exclusiviste precum Calea Victoriei. Vom avea cateva deschideri ale unor nume importante pana la finalul anului”, spune Preda.
Citeste in ultimul slide estimari despre piata de inchirieri de spatii stradale.
Jucatorii din alimentatie si pariuri, motorul de crestere a tranzactiilor
Anul acesta se anunta unul cu o crestere semnficativa in ceea ce priveste inchirierile de spatii stradale, spune Alexandru Preda, de la Colliers. “Vor exista numeroase restrangeri, relocari sau inchideri de magazine de care retailerii care vor si au puterea financiara sa se extinda pot profita. Avand in vedere corectia realizata de situatia economica la nivelul preturilor, nu cred ca exista posibilitatea sa vedem o crestere a chiriilor, ci mai degraba o reasezare a pietei la nivelurile de chirii suportate de fiecare business in parte”, explica Preda.
Si Cristina Burlacu, de la Cushman & Wakefield, vede o crestere a inchirierilor de spatii stradale, cei mai multi clienti provenind in industria alimentatiei si a pariurilor.
In prezent, se elibereaza spatii si vor aparea alte magazine care vor functiona in locatiile eliberate, cu alte produse. Acesta nu este un fenomen dinamic, ci sunt cativa retaileri care doresc sa se dezvolte, provenind din domeniul alimentatiei si al pariurilor”, a explicat reprezentantul Cushman & Wakefield.
In ceea ce priveste negocierile proprietarilor cu potentialii clienti, consultantii King Sturge spera ca unii proprietari sa inteleaga ca un chirias solid din punct de vedere financiar este mai pretios pe termen lung, avand o retea de cel putin cinci magazine si un brand puternic.
Acest tip de chirias este insa dispus sa plateasca o chirie mai mica decat cea solicitata in comparatie cu un alt chirias care abia intra pe piata sau are un singur magazin si, neavand un plan de afaceri bine pus la punct, crede ca isi poate permite orice chirie.
„Din experienta, acest ultim gen de chirias nu are experienta sau un plan de afaceri indeajuns detaliat si fundamentat, astfel incat este fortat sa iasa din spatiu inainte de expirarea perioadei de inchiriere, cu consecinte juridice si financiare nefaste pentru proprietar”, a incheiat Carmen Rusu.
