Birouri: Un stoc cu 35% mai mic
Piata imobiliara din Ungaria a atins pragul minim, insa revenirea va fi un proces lent, care va incepe anul viitor cu sectorul industrial, cel al birourilor, urmate abia apoi de piata de retail, arata un raport al companiei de consultanta imobiliara King Sturge.In piata de birouri din Ungaria rata de neocupare este in prezent de 25%, insa consultantii King Sturge estimeaza ca acest procent va scadea incepand cu anul viitor, intrucat tot mai putine spatii vor fi livrate, astfel incat pentru finalul anului 2012 este estimata o rata de neocupare de 16%.
Spre comparatie, suprafata totala a spatiilor de birouri din Bucuresti este cu 35% mai mica comparativ cu stocul de birouri din capitala Ungariei, spun consultantii King Sturge. Chiriile pentru spatiile de birouri clasa A si B sunt asemanatoare pentru Bucuresti si Budapesta, respectiv 21 eur/mp, demonstrand ca piata birourilor din Romania reduce din diferenta mai repede ca orice alt sector din real estate.
“O diferenta majora se poate observa in ceea ce priveste rata neocuparii spatiilor de birouri, mai mica in Bucuresti cu 6,5 puncte (18,5%) in comparatie cu Budapesta (25%), desi pentru capitala, aceasta este cea mai mare rata de neocupare de pana acum, avand in vedere ca livrarea unui numar mare de proiecte a coincis cu perioada de descrestere economica, implicit scaderea cererii”, a explicat, pentru Wall-Street, Claudia Cetatoiu (foto), consultant in cadrul departamentului de birouri al King Sturge.
O asemanare intre Romania si Ungaria o constituie faptul ca ambele tari experimenteaza conditiile de piata “impuse de chirias”, proprietarii oferind chiriasilor tot mai multe facilitati pe o piata in continua competitie, pentru a ii atrage pe suprafete mari. Aceste facilitati se regasesc in contributia proprietarului la costurile de relocare (n.r: investitie in amenajare) sau luni de chirie gratuite ce au ca rezultat o chirie efectiva mai mica pe intreaga durata contractuala.
“La fel ca si in Ungaria, in Romania proiectele de birouri vor fi finalizate doar in conditiile unei preinchirieri de 30 - 50% din suprafata totala”, subliniaza Claudia Cetatoiu.
Citeste si Strateg pentru doua tari: Imobiliarele din Ungaria si Romania, in oglinda.
Retail: Chiriile raman prea ridicate
Sectorul de retail din Ungaria a fost mai putin afectat de criza fata de celelalte sectoare imobiliare, intrucat aproape niciun centru comercial nu a fost construit in scop speculativ si astfel gradul de neocupare a fost intotdeauna scazut.Cu toate acestea, chiriile au scazut si continua sa scada. Un studiu recent al companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle arata ca Romania si Ungaria sunt printre putinele tari din Europa in care chiriile continua sa scada, situatia mai fiind intalnita in Spania si Irlanda.
In Budapesta, cea mai vizibila scadere este in cazul spatiilor comerciale stradale. Spre exemplu, pe strada Andrassy ut , cunoscuta ca fiind destinatia brandurilor de lux, un spatiu de retail poata fi inchiriat cu 35-60 euro/mp/luna, ceea ce inseamna cu 15-20 euro mai putin fata de anul trecut.
‘’Asemeni Ungariei, si in Romania sectorul de retail a fost mai afectat decat cele de office sau industrial din cauza faptului ca atat retailerii internationali cat si cei locali au preferat sa tina banii in buzunar decat sa riste o expansiune in vremuri tulburi. Comparativ cu tara vecina, la noi inca nu s-au luat masuri de creare de noi locuri de munca, ci s-au creat premisele scaderii consumului prin reducerea salariilor cu 25%, a pensiilor cu 15% si cresterea impozitelor pentru a doua proprietate, drepturi de autor, dobanzi, etc., toate impreuna afectand o mare parte a populatiei’’, ne-a explicat Carmen Rusu (foto), consultant in cadrul departamentului de retail al King Sturge.
O asemanare poata fi reprezentata de faptul ca nici in Romania nu se mai construiesc speculativ mall-uri, spune Rusu, dand exemplul Colosseum, undea inceput constructia pe santier.
Consultantii King Sturge anticipeaza ca atentia se va indrepta spre construirea unor proiecte mai mici, mai simple, precum parcurilor de retail, care pot obtine o finantare mai rapida, raspund cererii retailerilor de a avea costuri reduse de chirie si nu sunt foarte riscante. Pe de alta parte, shopping mall-urile cunoscute ca avand in trecut o rata de ocupare de 100%, se confrunta cu dificultatea de a inchiria spatiile disponibile.
“Referitor la comertul stradal, exista cerere ridicata pentru zona Centrului Istoric, in celelalte zone de high street existand interes, in special pentru zona Magheru - Calea Victoriei - Calea Dorobanti, insa la chirii ce nu depasesc 50 eur/mp. In majoritatea cazurilor, proprietarii solicita peste 60 eur/mp, limita superioara a chiriei de pe strada Andrassy din Budapesta, aici fiind vorba de branduri de lux ca Louis Vuitton, Dolce & Gabbana, Armani si Gucci”, precizeaza Carmen Rusu.
Industrial: Potential exista, lipseste infrastructura
Piata spatiilor industriale din Ungaria a fost segmentul care s-a adaptat cel mai rapid la conditiile impuse de criza economica: dezvoltatorii ai oprit orice constructie speculativa si s-au concentrat doar pe constructiile la cerere. Rata de nepocupare este in prezent la 19,4%, cel mai important factor fiind falimentul companiei ungare de transport Rynart, care a avut ca efect cresterea record a ratei de neocupare de la 9% la 17%. Si chiriile au avut de suferit, in prezent osciland intre 3,5-4,5 euro/mp, cu stimulente ce pot insemna o reducere de 15-20%.
Spre deosebire de Romania, Ungaria beneficiaza insa de o infrastructura puternica, fapt ce atarna in revenirea pietei industriale.
“Infrastructura din Romania, fata de cea maghiara, este inca o problema majora pentru producatorii si companiile de logistica care incearca sa intre pe piata si sa infiinteze noi facilitati.Romania este in concurenta cu Ungaria atunci cand investitorii iau in considerare piata regionala si nu locala, intrucat tara noasta are inca o forta de munca ieftina, plus locatia strategica in Europa Centrala si de Est, data de accesul la Marea Neagra”, a declarat, pentru Wall-Street, Irina Iliescu (foto), consultant in cadrul diviziei de industrial al King Sturge.
Pentru piata locala, inceputul acestui an adus o crestere a activitatii tranzactionale comparativ cu aceeasi perioada din 2009, insa rata de neocupare se ridica la 14%, ca urmare a miscarilor impuse in scop de relocare spre spatii mai mici.
“Dezvoltatorii au fost fortati sa scada chiriile si sa ofere stimulente pentru a ramâne competitivi pe piata. Prin urmare, nivelul chiriilor de baza a scazut lent pana la nivelul 3,75 – 4,5 euro/mp/ luna, cu stimulente mai mici care reprezinta o reducere de maximum 10 %”, a adaugat Iliescu.
Spre deosebire de Ungaria, in Romania s-au inregistrat foarte putine cerinte build-to-suit (n.r: constructii la cerere) intre 5.000 mp -10. 000 mp si o tendinta a cererii catre spatii de distributie sau de productie mici, intre 1.000 mp si 5.000 mp). Cu toate acestea, aprovizionarea de spatii logistice este limitat, atunci când vine vorba de cererea de spatii mai mari de 10.000 mp.
“Remarcam putine dezvoltari speculative, dar majoritatea sunt demarate anul trecut: Olympian Park Timisoara (18.900 mp) dezvoltat de Helios Phoenix, A1 Business Park Faza 3 (7.000 mp), dezvoltat de Cefin si Valad sau Millennium Logistics Park (12.000 mp), dezvoltat de MLP Sud. Singurul proiect demarat speculativ din acest an este Ploiesti West Park, dezvoltator Alinso Group, 40.000 mp, in doua unitati diferite”, a incheiat Irina Iliescu.
Citeste si Cat de competitiva este piata de logistica din Romania in raport cu tarile din regiune.
