Nicio proprietate vanduta
“Numele meu este Liviu Tudor si sunt proprietarul a doua parcuri de afaceri, cu o suprafata inchiriabila de 130.000 mp. Cam atat despre mine”, asa se descrie cel mai mare proprietar roman de spatii de birouri. Discretul om de afaceri a iesit ieri, dupa mai bine de zece ani, in fata presei, asa cum a facut-o la inceputul anului Alexander Hergan, fostul CEO al grupului Avrig 35, cu cateva luni inainte de a renunta la sefia companiei.“Am propriul business, nu am cum sa demisionez, iar de pensionat nici nu poate fi vorba. Sunt inca tanar, am 49 de ani”, glumeste Liviu Tudor. Prin intermediul companiei Genesis Development, romanul detine o suprafata de 130.000 mp de birouri, desfasurata in doua proiecte, Novo Park din zona Pipera si West Gate (foto) din cartierul Militari. Printre chiriasii sai se numara companii precum Siemens, Accenture, Renault, Garanti Bank sau Citibank.
La fel ca si Iulian Dascalu, proprietarul retelei de mall-uri Iulius Group, Liviu Tudor nu si-a vandut nicio proprietate, nici macar garsonierele pentru studenti, inaugurate in urma cu un an in cartierul Militari.
“Am luat in calcul vanzarea proiectelor, insa dupa doua cicluri de viata (n.r: perioade ale contractelor de inchiriere, respectiv minimum cinci ani) ale fiecarui proiect. Deocamdata, nici nu le-am finalizat, pentru ca ambele proiecte, cel din Pipera si cel din Militari, vor avea in total 250.000 mp. Asa ne-am gandit noi, eu si sotia mea, sa construim tot si abia apoi sa ne uitam la un exit”, a explicat Liviu Tudor, in cadrul conferintei organizata de Eurobuild CEE.
Desi cele mai cunoscute companii ale sale sunt Prefabricate vest si Genesis Development, Liviu Tudor s-a prezentat ieri ca presedintele ID Grup, o companie mai putin cunoscuta din portofoliul sau, motivand ca vrea sa consolideze imaginea acesteia.
Nici Iulian Dascalu nu ia in calcul vanzarea vreunui proiect, desi romanul detine patru mall-uri, o cladire de birouri si are in constructie proiectul Palas Iasi, o investitie estimata la 260 milioane de euro, care va cuprinde apartamente, birouri, hoteluri si spatii de retail.
“Nu m-am gandit sa vand, sper ca sunt inca tanar. In plus, toate mall-urile sunt bune, nu as sti la care sa renunt. Este ca atunci cand ai mai multi copii, nu poti spune care este mai bun, ii iubesti pe toti la fel”, a explicat Dascalu.
"Primul lucru la care ma gandesc dimineata sunt ratele la banca"
Desi vanzarea nu este o solutie, omul de afaceri Iulian Dascalu recunoaste ca ratele la banca sunt uneori o povara grea. “Cand ma trezesc dimineata, primul lucru la care ma gandesc sunt ratele celor patru mall-uri”, declara Dascalu.Ieseanul detine o suprafata de 426.346 mp, desfasurata in centrele comerciale din Iasi, Cluj-Napoca, Timisoara si Suceava. La acestea se adauga proiectul Palas Iasi, cu 50.000 mp de spatii comerciale, 20.000 mp de birouri si 100 de apartamente, care va fi livrat in luna septembrie 2011. Pana in prezent, in Palas Iasi au fost investiti circa 150 milioane de euro.
Cu un portofoliu de 130.000 mp de birouri, in care lucreaza peste 10.000 de angajati, Liviu Tudor spune ca “este mai fericit” decat Iulian Dascalu, datorita tipului de chiriasi pe care ii are in cele doua parcuri de birouri.
“Am avut noroc ca am prins chiriasi buni si nu am facut-o pentru vanzare. Am ales companii multinationale, care au semnat contracte de inchiriere pentru o perioada de cel putin cinci ani. In cazul lui Dascalu, lucrurile stau altfel pentru ca el are mai multi chiriasi, unii mai mici, altii mai mari si este firesc sa se intrebe daca vor avea cu ce sa-si plateasca chiria”, explica Tudor.
In primavara anului viitor, Liviu Tudor spera sa inceapa constructia unei noi cladiri, amplasata tot in cartierul Militari. Proiectul va avea o suprafata de 15.000 mp si va fi partial finantat din fonduri europene, valoarea investitiei nefiind facuta publica. Omul de afaceri a refuzat sa dea mai multe detalii despre proiect. “Nu-mi place sa dau cifre estimative si nici sa vorbesc despre viitor pentru ca nu stiu ce va fi, iar eu sunt un om de cuvant: daca spun ceva, fac”, a afirmat Tudor.
Efectele crizei si adaptarea business-urilor
Pentru constructia noii cladiri din Militari, Liviu Tudor spune ca va contribui din fonduri propriii cu 40% din investitie, restul banilor urmand sa provina din fonduri europene. “Nu este vremea pentru credite la banci. Ultimul credit l-am luat inainte de criza, acum am vazut o oportunitate in fonduri europene”, explica el.Pe de alta parte, Iulian Dascalu lucreaza cu bancile UniCredit Tiriac Bank, Banca Italo Romena si Emporiki Bank, fondurile europene nefiind o solutie in prezent. “Nu am luat in calcul fondurile europene, nu ne regasim in aceasta modalitate de finantare”, a declarat Dascalu.
O schimbare pe care proprietarul Iulius Group a facut-o in ultimii doi ani a fost reducerea numarului de apartamente planificate pentru proiectul Palas Iasi de la 800 la doar 100 de locuinte. Pana in prezent, au fost vandute 60 de apartamente, preturile fiind de 1.490 euro/mp sau 1.000 euro/mp fara finisaje.
Pe partea de birouri, desi multe companii au subinchiriat o parte din spatii sau au cerut renegocirea contractelor, Liviu Tudor spune ca in cadrul proiectelor sale, Novo Park si West Gate, nu s-a intamplat niciunul din aceste lucruri.
“Am avut dintotdeauna chirii acceptabile, asa ca nu era loc de renogociere. In cele doua parcuri de afaceri, chiriile variaza intre 10 si 16 euro/mp/luna”, spune Tudor. La fel ca si alti proprietari din piata de birouri, si Liviu Tudor se confrunta cu rata de neocupare, insa spune ca este una rezonabila si chiar necesara. “Avem o rata de neocupare de 8% (n.r: circa 10.400 mp), insa este obligatoriu sa ai spatii goale, pentru ca daca un chirias vrea sa se extinda, trebuie sa aiba unde”, afirma Tudor.
Omul de afaceri a redus insa chiriile garsonierelor din complexul West Gate Studios, inaugurat in toamna anului trecut, dupa o investitie de 40 milioane de euro. “Am redus chiria lunara pentru un pat pana la 75 euro, fata de circa 85 euro cat era anul trecut. Pana in prezent, avem 500 de garsoniere finalizate, ocupate integral, urmand ca in urmatorii doi ani sa livram inca 500 de unitati, in doua etape”, a precizat Tudor.
Vecini la Timisoara
In anul 2005, Iulian Dascalu deschidea la Timisoara al doilea mall al retelei, in urma unei investitii de 45 milioane de euro. Patru ani mai tarziu, Dascalu investea 60 milioane de euro in extinderea proiectului. Loc de extindere ar mai fi fost si in prezent, daca ieseanul nu ar fi vandut o parte din teren chiar lui Liviu Tudor.“Am cumparat in urma cu mai multi ani un teren la Timisoara, singurul pe care il detin in afara Bucurestiului. Este chiar in curtea mall-ului lui Dascalu si planuiam la vremea respectiva sa dezvolt birouri. Deocamdata, planurile au ramas pe hartie, insa vom vedea ce vom face cu acea proprietate”, spune Liviu Tudor.
Tot la Timisoara, un alt roman a investit puternic in segmentul spatiilor de birouri. Ovidiu Sandor, CEO al ModaTim Investment, companie lansata in anul 2005 de catre producatorul de confectii ModaTim, are in dezvoltare un proiect de 50 milioane de euro, denumit City Business Centre.
Chiar si in acest context, Liviu Tudor crede ca piata din Timisoara inca are potential, atat pentru dezvoltarea de spatii de birouri, cat si pentru cele de retail. Intre timp insa, el pariaza pe Bucuresti, unde spune ca nu vor fi dezvoltari in zone noi, ci doar consolidari in zonele deja conscarate.
“Companiile vor lua mai mult in calcul unde locuiesc angajatii lor. In cazul proiectelor noastre, 55% din angajati locuiesc in nord, 40% in zona de vest a Capitalei si doar 5% in alte cartiere. Mi-e greu sa cred deci ca vor exista noi zone care vor fi dezvoltate ca centre de afaceri in urmatorii cinci-zece ani”, a incheiat cel mai mare proprietar roman de birouri.
