Jucatorii din serviciile medicale au inchiriat 17.500 mp de birouri
In acest an, operatorii de servicii medicale private au inchiriat aproximativ 17.500 mp de spatii de birouri, aceasta fiind un record absolut pentru piata din Bucuresti spune Catalina Jigman (foto), sefa departamentului de birouri al consultantului imobiliar CBRE. Cea mai importanta tranzactie a fost inchirierea de catre Sanandor a unei suprafete de 11.735 mp in cladirea Sevastopol 9 Castrum, la care se adauga spatiile de peste 1.000 mp, inchiriate de Euroclinic, Centrul Medical Unirea (CMU) si Anima, linia de business a grupului A&D Pharma.
“Avand in vedere ca pentru clinicile medicale private abonamentele «corporate» pot insemna si 50% din cifra de afaceri, este normal sa deschida unitati in zone apropiate de acesti clientii”, explica Jigman.
Pe langa avantajul proximitatii fata de un numar mare de clienti, cladirile de birouri permit compartimentarea usoara a spatiului conform cerintelor specifice, o amenajare rapida si dispun de locuri de parcare ce pot fi utilizate atat de clienti, cat si de angajati. In plus, adauga specialistul CBRE, cladirile de clasa A au o multime de facilitati pentru persoanele cu deficiente locomotorii, un aspect obligatoriu pentru o clinica moderna.
Cu toate acestea, operatorii de servicii medicale nu isi propun sa inchirieze spatii doar in cladirile de birouri, pentru ca acest lucru ar insemna sa renunte la clientii individuali in favoarea corporatiilor, precizeaza Sinziana Zainea, senior consultant in cadrul diviziei de birouri a companiei Jones Lang LaSalle, adaugand ca alegerea spatiilor de birouri vine ca o completare a serviciilor medicale oferite tuturor clientilor. Un astfel de exemplu este reprezentat de CMU, care a deschis in luna iunie o clinica noua intr-o vila amplasata pe Calea Dorobantilor, in apropiere de Piata Charles de Gaulle.
Un an bun pentru extinderi din punct de vedere al chiriilor
In ultima luna, doi dintre principalii operatori de pe piata serviciilor medicale private au anuntat noi extinderi: CMU a inchiriat o suprafata de 1.200 mp in birourile de deasupra mall-ul Sun Plaza, iar MedLife si-a mutat sediul central si a inchiriat un spatiu in cladirea City Gate pentru o clinica si o farmacie.“Din punct de vedere al chiriilor, 2010 este cu siguranta mult mai bun fata de anii precedenti. Este anul in care preturile au scazut foarte mult pe fondul crizei financiare, iar cine a avut lichiditati pentru a se implica in astfel de tranzactii a avut doar de castigat”, a declarat, pentru Wall-Street, Ciprian Ciobanu (foto), director vanzari MedLife.
Spatiul inchiriat de MedLife in cladirea City Gate, din zona Piata Presei, este destinat unei clinici medicale si unei farmacii, parte a retelei proprii Pharmalife, suprafata inchiriata nefiind facuta publica. In ceea ce priveste tranzactiile imobiliare incheiate de MedLife in acest an, oficialul companiei nu da cifre, insa spune ca au fost mult mai multe, atat in Bucuresti cat si in tara, suprafetele inchiriate fiind substantiale.
Si Sergiu Negut, director general adjunct CMU, este de parere ca 2010 a fost un an bun pentru extinderi, dar chiar si asa ofertele din piata de real estate locala raman limitate pentru jucatorii din serviciile medicale private.
“A existat o deschidere din partea proprietarilor care s-a materializat printr-o usoara scadere a chiriilor solicitate, dar in continuare piata imobiliara nu ofera multe solutii care sa satisfaca majoritatea cerintelor unei clinici medicale”, afirma Negut.
Desi CMU a anuntat recent deschiderea unei clinici in proiectul Sun Offices, amplasat deasupra mall-ului Sun Plaza, oficialul companiei spune ca in alegerea unui spatiu nu conteaza daca este vorba de un imobil de birouri sau nu, ci daca imobilul satisface cat mai multe criterii pentru care se doreste deschiderea unei clinicii. De exemplu, locatia din Sun Plaza este dedicata celor care locuiesc in sectorul 4, iar accesibilitatea a fost unul dintre criteriile de baza in alegerea spatiului.
Avantajele si dezavantajele unei clinici intr-un parc de afaceri
Argumentul proximitatii de o «masa critica» de clienti este primordial pentru decizia de a deschide clinica medicala in incinta unei cladiri de birouri, afirma Eduard Turcoman (foto), consultant al companiei DTZ Echinox si cel care a intermediat tranzactia Sanador – Castrum Corporation, cel mai mare deal anuntat pe piata inchirierilor de birouri in acest an.“Chriile solicitate de un proprietar unei clinici medicale pot fi in unele cazuri usor reduse fata de chiriile percepute firmelor care desfasoara alte activitati, datorita perioadei contractuale extinse. Proprietarii au astfel garantia unui venit usor mai mic, dar sigur pe o perioada de cinci-zece ani, generat de un chirias cu o afacere neafectata de criza", a declarat, pentru Wall-Street, Eduard Turcoman.
O opinie similara impartaseste si Catalina Jigman de la CBRE, care afirma ca pentru un proprietar o clinica medicala poate reprezenta o atractie majora in atragerea altor chiriasi. “Avantajele tin si de soliditatea financiara a chiriasului, de dorinta acestuia de a semna un contract de inchiriere pentru o perioada indelungata, sigura, avand in vedere investitia majora realizata in amenajarea spatiului”, precizeaza consultantul.
Pe de alta parte, pentru un operator de servicii medicale private optiunea unei clinici intr-un parc de afaceri poate aduce si dezavantaje, in special cand vine vorba de costuri.
"Dezavantajele unei clinici medicale amplasate intr-un parc de faceri sunt date de costurile mai mari privind chiria comparativ cu alte tipuri de proprietati si de costurileadministrative, respectiv costul cu utilitatile pe spatiile comune, costul cu mentenanta tehnica, serviciile de receptie, taxe ale proprietatii si costuri cu asigurarea cladirii", adauga Turcoman.
Tot un dezavantaj, mentionat de Sinziana Zainea de la Jones Lang LaSalle, este accesul mai greu pentru clientii din afara cladirilor de birouri.
Noi tranzactii, alimentate de cererea in crestere
Cu siguranta operatorii de servicii medicale vor mai inchiria spatii, atat pentru clinici medicale, cat si pentru sedii de birouri, spune Catalina Jigman, de la CBRE. Opinia sa este sustina si de consultantul DTZ Echinox, care considera ca acest segment continua sa fie unul activ, fiind alimentat de o cerere in crestere de servicii medicale private. Putin mai rezervata este Sinziana Zainea. "Nu cred ca vom asista la o extindere majora a acestei zone de business, insa vor mai exista anumite contracte semnate in cladirile noi, finalizate recent, sau in zonele aglomerate de birouri, unde competitia poate fi stimulata”, precizeaza reprezentantul Jones Lang LaSalle.
In ceea ce priveste chiriile, daca spatiul inchiriat este amplasat la parter, avand acces direct stradal si vizibilitate foarte buna, atunci chiria va fi cu 20–30% mai mare, explica Jigman. Pe de alta parte, in conditiile in care clinica medicala inchiriaza o suprafata extinsa, de peste 1.000 mp, atunci chiria poate fi mai mica cu aproximativ 5-10% fata de cea pentru un chirias mai mic sau se pot negocia alte facilitati financiare, precum locuri de parcare gratuite, o limitare a taxelor de mentenanta si a indicilor de indexare.
Cele mai importante tranzactii incheiate de operatorii de servicii medicale:
• Centrul Medical Unirea (CMU) a inchiriat o suprafata de 1.200 mp in cadrul proiectului Sun Offices, dezvoltat de proprietarii mall-ului Sun Plaza deasupra centrului comercial.
• Compania de servicii medicale Sanador a inchiriat 11.735 mp de birouri intr-o cladire amplasata pe strada Sevastopol, in apropiere de Piata Victoriei.
• MedLife a inchiriat 1.200 mp de birouri in cladirea Porumbaru BC, unde isi va reloca sediul central, si un alt spatiu in proiectul City Gate, unde va deschide o clinica si o farmacie.
• Clinica Hiperdia din Timisoara a inchiriat o suprafata de 855 mp intr-o cladirea de birouri apartinand companiei Bega Group, amplasata pe bulevardul Republicii, in apropiere de Piata Operei.
