Chiriile au continuat sa scada
Anul 2010 a inceput intr-un ton optimist pentru piata spatiilor de birouri: Rompetrol anunta in luna ianuarie ca a inchiriat 9.000 mp in turnurile City Gate de la Piata Presei, Raiffeisen Bank isi prelungea contractul pentru cei 8.000 mp ocupati in Charles de Gaulle Plaza, iar Wipro Technologies inchiria 4.500 mp in birourile omului de afaceri Ovidiu Sandor din Timisoara. Din punct de vedere al tranzactiilor, categoric pentru piata de birouri a fost un an mai bun, insa chiar si asa, revenirea este inca departe.“Primele noua luni ale anului au prezentat semne de revigorare, dar inca ne confruntam cu ezitari, in special din partea chiriasilor. Deciziile se iau in continuare cu greutate, iar negocierile dureaza o perioada lunga de timp”, rezuma Horatiu Florescu (foto), CEO si presedinte al companiei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.
Brokerul a intermediat in acest an una dintre cele mai mari tranzactii din piata de birouri, incheiata de Oracle Romania, care si-a prelungit cu inca cinci ani contractul pentru cei 7.173 mp de birouri ocupati in Oracle Tower si a inchiriat 7.000 mp in cladirea Nusco Tower. Insa chiar si intr-o piata cu mai multe tranzactii, chiriile spatiilor de birouri au continuat sa scada usor in primele noua luni ale acestui an.
“In comparatie cu sfarsitul anului 2009, chiriile au scazut cu aproximativ 5% in cazul spatiilor centrale si semi-centrale si cu 15% in zonele periferice ale Bucurestiului. Proprietarii au continuat sa atraga chiriasii oferindu-le stimulente financiare precum perioade de chirie gratuita - intre 2 si 6 luni in functie de durata contractului - locuri de parcare gratuite sau buget alocat pentru amenajarea noului spatiu”, adauga Florescu.
Trendul descrescator al chiriilor pentru spatiilor de birouri din principalele zone de afaceri ale Bucurestiului este vizibil nu atat in chiriile cerute de proprietari, cat in stimulentele oferite de acestia pentru potentialii chiriasi, stimulente care au crescut simtitor in ultima perioada, subliniaza Marius Scuta, seful diviziei de birouri a companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.
“Chiriile au inregistrat o scadere usoara, de la 19-20 euro/mp/luna in trimestrul al doilea, la 19 euro/mp/luna in trimestrul al treilea. La aceste chirii se aplica lunile libere de plata a chiriei, ceea ce scade chiria cu 1- 3 euro/mp/luna , in functie de parametri precum suprafata inchiriata, numele chiriasului sau perioada de inchiriere”, explica Marius Scuta.
Companiile au inchiriat circa 170.000 mp de birouri
Comparativ cu aceeasi perioda a anului trecut, volumul de inchirieri a crescut in primele trei trimestre, depasind asteptarile de la inceputul anului, spune Marius Scuta (foto), de la Jones Lang LaSalle. Volumul de spatii ce va fi dat in folosinta in acest an este prea mare pentru a specula ca 2011 va fi din nou un an al proprietarilor, spunea in ianuarie consultantul.“In primele noua luni ale acestui, pe piata de birouri s-au tranzactionat cu 150% mai multe spatii comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, respectiv 173.000 mp fata de cei 70.000 mp inchiriati in 2009”, afirma specialistul Jones Lang LaSalle.
Mai putin optimiste sunt cifrele The Advisers/Knight Frank, care indica un volum de circa 160.000 mp tranzactionati in primele noua luni ale anului, in crestere cu 60% fata de intregul volum tranzactionat in anul 2009. Mai mult, Horatiu Florescu spune ca trebuie sa luam in calcul ca o parte din aceste tranzactii au fost incepute anul trecut, insa perioada de analiza a pietei si negocierea au fost mai lungi.
In ceea ce priveste profilul companiilor care au decis sa isi mute sediul in acest an, cele mai active companii au fost cele din domeniul bancar, medical si IT. De exemplu, compania de servicii medicale Sanador a inchiriat o cladire cu o suprafata inchiriabila de 11.735 mp, amplasata pe strada Sevastopol, in apropiere de Piata Victoriei, in timp ce UniCredit Tiriac Bank a anuntat pre-inchirierea unei suprafete de 15.000 mp intr-o cladire ce va fi livrata anul viitor.
“Daca pentru banci tendinta este sa semneze contracte de pre-inchiriere sau sa-si construiasca singure viitorul sediu de birouri unde urmeaza sa-si consolideze business-ul, pentru companiile din domeniul medical sau IT tendinta este de relocare pe motiv de reducere de cost, o locatie usor accesibila pentru clienti si angajati”, explica Marius Scuta.
Subinchirierile au reprezentat 10-20% din tranzactii
Trimestrul trei a adus un nivel de tranzactionare extrem de ridicat, fiind cel mai productiv din ultimii doi ani, spune Catalina Jigman (foto), coordonatoarea departamentului de birouri al companiei CB Richard Ellis (CBRE). Cererea a provenit in proportie de peste 65% dinspre contracte de inchiriere noi, restul fiind procese de renegociere si prelungire de contract. Un segment in crestere a fost si cel al subinchirierilor, dupa ce in anii de boom ai pietei imobiliare companiile au inchiriat suprafete care acum s-au dovedit prea mari. “Subinchirierile reprezinta un segment de piata in crestere in perioada aceasta, dar din totalul tranzactionat acestea nu inseamna mai mult de 5 -10%”, afirma Jigman.
Opiniile consultantilor cu privire la acest subiect sunt insa impartite. “Subinchirierile au reprezentat aproximativ 20% din suprafata totala tranzactionata. Este dificil de oferit o suprafata, intrucat multe dintre subinchirieri nu au fost facute publice”, recunoaste Horatiu Florescu.
O motivatie puternica pentru relocarea sediilor a fost si reducerea costurilor, companiile incercand fie sa gaseasca spatii mai mici, fie chirii mai scazute. “Cred ca mai mult de 50% din cererile de birouri au fost luate pe motiv de reducere de costuri, restul procentelor fiind acoperite de companii care au urmarit consolidarea business-ului sau calitatea spatiilor de birouri”, declara Marius Scuta, de la Jones Lang LaSalle.
Din cauza restrangerii activitatii multor companii din ultimii doi ani, la inceputul acestui an, pe piata de birouri au aparut un numar ridicat de spatii cu accesibilitate si specificatie tehnica buna, explica Horatiu Florescu. “Multe companii care aveau sediile in zonele limitrofe ale orasului s-au putut indrepta catre zone si cladiri mai bune, la preturi asemanatoare cu cele platite pentru vechile locatii”, subliniaza consultantul.
Un alt motiv a fost reprezentat de costurile ridicate de intretinere, spune Catalina Jigman, de la CBRE. “Unele companii aleg relocarea deoarece au nevoie de o suprafata inchiriata mai mare, altele pentru ca sunt nemultumite de taxele de mentenanta, care in cazul unor cladiri cu o vechime de peste cinci-sapte ani, nerenovata, poate depasi 5,5 euro/mp/luna”, afirma ea.
Pariul consultantilor: volumul birourilor goale
In acest an, gradul total de neocupare in cladirile de birouri a ramas similar cu cel de anul trecut, osciland intre 19-20%, potrivit datelor furnizate de consultantul imobiliar The Advisers/Knight Frank. Cel mai ridicat nivel de neocupare se gaseste in zona periferica a Capitalei. Cum insa in perioada 2009 -2010 au fost incepute putine proiecte de birouri, in urmatorii doi ani consultantii spun ca nu vom asista la livrarea de foarte multe spatii noi. “Luand in calcul cererea existenta in piata si suprafetele disponibile, cred ca pe termen mediu vom asista la o reducere a spatiilor valabile, ceea ce va conduce la scaderea ratei de neocupare. In cazul locatiilor foarte bune, chiriile ar putea urca cu 10-15%”, afirma Horatiu Florescu.
Pe de alta parte, Catalina Jigman se asteapta in continuare la un nivel ridicat de tranzactii, dar si la mai multe spatii de birouri goale.
“Dupa un trimestru atat de bun, ne asteptam ca la sfarsitul anului nivelul de tranzactionare sa atinga cote similare, insa estimam si o crestere a ratei de neocupare in conditiile in care se vor livra un numar insemnat de cladiri. Cele mai importante livrari sunt: Crystal Tower, Platinum Business & Convention Center si Swan Office Park”, a incheiat consultantul CBRE.
