Sediul in vila istorica, o traditie "cumparata"
Pe piata spatiilor de birouri, tranzactiile de inchiriere cu vile istorice sunt rare, astfel de cladiri fiind cautate in special de companiile de consultanta, case de avocatura, agentiile de publicitate, pe scurt, de firmele care incearca sa isi creeze o anumita imagine. “In unele tari, companiile care au sediul intr-o vila istorica detin acea cladire chiar si de o suta de ani, fiind o chestiune ce tine de traditie. In fond, cine decide sa aiba biroul intr-o vila istorica vrea «sa cumpere» traditia”, explica Horatiu Florescu (foto), CEO si presedinte al companiei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.
In ultima vreme insa, marile case de avocatura s-au indreptat tot mai mult catre cladirile moderne de birouri, in contextul in care vilele au devenit neincapatoare pentru echipele de avocati.
In Bucuresti, cele mai multe dintre vilele construite inainte de anul 1950 au suprafate sub 1.500 mp, ceea ce reprezinta un dezavantaj pentru companiile care vor sa se mute intr-o astfel de cladire. “Comparativ cu cladirile moderne de birouri, vilele au o ineficienta a spatiului mai ridicata, intrucat ele nu au fost gandite ca spatii de birouri”, subliniaza Florescu.
Pe langa consultanti, vilele istorice sunt alese si de ambasade, insa rareori vom asista la mutarea in vile a companiilor din domeniul IT sau call center, unde eficienta reprezinta un criteriu important in selectia spatiului, afirma Sinziana Zainea, senior consultant in cadrul departamentului de birouri al companiei Jones Lang LaSalle. Printre companiile care au sedii in vile istorice reprezentative, Zainea da exemplu Omniasig, ING si Unicredit Bank.
Comenteaza aici: Ce tip de cladire preferi pentru biroul in care lucrezi?
Avantaje: vila vs cladire moderna
Avantajele unei vile istorice versus o cladire moderna de birouri depind de prioritatile companiei care alege sa se mute intr-un astfel de spatiu. Spre exemplu, vilele cu arhitectura deosebita, amplasate in zonele centrale, reprezinta recunoasterea anumitor valori de constructie si design, oferind chiriasului individualitate si imagine pe care nu le poate obtine intr-o cladire de sticla, spune Laura Bencze (foto), research manager al consultantului imobiliar CB Richard Ellis (CBRE) Romania. Un alt avantaj poate fi reprezentat de locurile de parcare, chiar daca insuficiente ca numar, acestea sunt incluse in costul chiriei totale. Tot ca avantaj, Bencze mentineaza contractele de inchiriere care pot fi semnate pentru perioade mai mici de cinci ani, precum trei ani.
Flexibilitatea proprietarilor de vile este un avantaj adus in discutie si de Horatiu Florescu. “Neavand credite bancare, proprietarii vilelor istorice pot fi mai flexibili in relatia cu chiriasii”, spune el.
Pentru vilele istorice, Sinziana Zainea, de la Jones Lang LaSalle, mentioneaza ca avantaje amplasamentul in zona centrala si, implicit, un acces mai usor pentru angajati, precum si geamuri care se deschid, care aduc un aport de aer proaspat versus fatada de sticla, dar si loc de fumat pentru angajati mai usor de accesat.
Pe de alta parte, continua Laura Bencze, o cladire moderna de birouri are o eficienta a spatiului mai mare si reprezinta singura solutie pentru companiile care au nevoie de spatii mai mari de 1.000 mp utili si au peste 50 de angajati. De asemenea, costurile de intretinere si exploatare sunt mai mici, din prisma eficientei si negocierilor cu furnizorii de utilitati.
“Ca avantaje, in cazul parcurilor de afaceri putem vorbi de facilitati usor accesibile, precum farmacie, restaurante, cantine, curatatorie si agentii de prestari servicii”, afirma managerul CBRE.
In plus, cladirile de sticla beneficiaza de un numar mult mai mare de locuri de parcare disponibile per angajat, precum si de spatii de tip open-space si usurinta in compartimentare.
Ce dezavantaje au vilele si cladirile noi
Pe langa avantajele mentionate, vilele istorice au si dezavantaje, primul mentionat fiind ineficienta spatiului. Astfel, explica presedintele The Advisers/Knight Frank, chiar daca un chirias plateste 14-16 euro/mp/luna pentru o vila istorica, in realitate plateste cu doi-trei euro/mp/luna mai mult. In procente, diferenta intre chiria platita intr-o vila si o cladire de clasa A este de 15-20%.Sinziana Zainea, de la Jones Lang LaSalle, estimeaza ca 20% din spatiile unei vile istorice sunt spatii comune, neutilizabile ca birouri, in timp ce in cladirile moderne spatiile comune sunt de maximum 10%.
Printre dezavantajele vilelor istorice se mai numara costurile de intretinere totale, care pot fi uneori mult mai mari decat la o cladire de birouri, potrivit Laurei Bencze, precum si lipsa locurilor de parcare subterane. “Astfel de cladiri sunt potrivite doar unor firme care au un numar de angajati redus, pana la cel mult 40 persoane”, subliniaza reprezentantul CBRE.
Pe de alta parte, nici cladirile de birouri nu sunt perfecte. Ca principale dezavantaje, Laura Bencze mentioneaza uniformitatea, lipsa personalizarilor, precum si chiria/mp este mai ridicata sau contractele de inchiriere foarte stricte si cu durate mai mari, de circa cinci ani.
“Intr-o cladire moderna de birouri, un dezavantaj este constituit de fluxul ridicat de persoane si masini, care afecteaza in mod negativ fluiditatea circulatiei, respectiv traficului in respectiva zona, acest secanriu fiind aplicabil in cazul cladirilor de birouri de peste 10.000 mp”, afirma research managerul CBRE.
Sursa foto: The Advisers/Knight Frank
Studiu de caz: Ce spun chiriasii
Cele mai dese mutari de la o vila istorica la o cladire moderna de birouri sunt efectuate de avocati, insa si alte companii aleg sa schimbe spatiu de lucru in aceasta directie. Un astfel de exemplu este compania de consultanta Coldwell Banker Affiliates of Romania, care a renuntat la inceputul anului 2009 la vila din zona Gradina Icoanei, pentru o cladire de birouri amplasata in Primaverii. Daca vila pe care Coldwell Banker a ocupat-o anterior avea o suprafata de 600 mp inchiriabili, gazuind 50 de angajati, actualul spatiu are 250 mp inchiriabili, in care lucreaza zece persoane, respectiv structurile de management central.
“Initial, cand am inchiriat vila, spatiul era prea mare”, isi aminteste Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker. Apoi, compania s-a dezvoltat, echipa a crescut, insa pe masura ce structura de management a sucursalelor a inceput sa se mute in sucursale, spatiul a redevenit prea mare pentru cerintele firmei.
“Orice companie vrea sa foloseasca spatiul la maxim, iar o vila are foarte multe spatii comune. Sunt multe camere, multi pereti si nu poti pune multe birouri unul langa altul, nici chiar in incaperile mari - nu poti pune birouri cu fata la perete”, explica seful Coldwell Banker.
Un alt minus al unei vile ca sediu de companie este cel legat de amenajarea tehnica, racordarea la utilitati precum internetul sau telefonia fixa, mentioneaza Valentin Ilie. In majoritatea cazurilor, o companie va avea ori cabluri peste tot ori va trebui sa faca schimbari in structura cladirii pentru a ascunde firele.
Spre deosebire de Coldwell Banker, agentia de relatii publice GMP PR si-a mutat sediul tot intr-o vila istorica. Din aprilie 2010, compania a inchiriat o in zona Universitate, dupa ce sediul anterior s-a aflat tot intr-o vila de patrimoniu, plina de istorie, amplasata pe strada Mihai Eminescu. In prezent, agetia GMP PR ocupa un spatiu de 400 mp, in care lucreaza 21 de angajati.
“Cladirile de birouri nu ni se potrivesc. Am cautat mereu spatii cu poveste, cu istorie si personalitate. Am cautat sedii in care sa-ti faca placere sa vii, sa nu simti ca vii la un birou in care te inchizi pentru cateva ore, ci intr-o casa in care locuiesti pentru cateva ore. Cladirile din sticla si otel par reci si rigide, nu-ti dau libertatea sa reinventezi spatiul. Colegii nostri de la BTL, spre exemplu, si-au transformat mansarda in lounge bar, iar la aniversari se canta «La multi ani» din strada, de sub balcon”, a declarat Ana-Maria Constantinescu, business development director GMP PR.
Comentati aici: Ce tip de birou preferati, intr-o vila veche sau intr-o cladire de sticla? Cum arata biroul perfect?
