Crestere de 60% a hotelurilor scoase la vanzare in S1
In primele sase luni ale anului, numarul de hoteluri si pensiuni scoase la vanzare a crescut cu 60% fata de perioada similara a lui 2009, pana la 344 de unitati, potrivit unui raport realizat de portalul imobiliar, imobiliare.ro. “Efectul este asa de dramatic pentru ca suntem deja la doi ani de criza in industria hoteliera. In primul an, majoritatea unitatilor si-au optimizat activitatea reducand costurile la minimul de supravietuire. In primul trimestru din 2010, toata lumea a sperat la o revenire a pietei, dar in vara au realizat ca avem inca un trend descendent”, a explicat, pentru Wall-Street, Tinu Sebesanu (foto), directorul firmei de consultanta Trend Hospitality.
Potrivit imobiliare.ro, cele mai mari cresteri au fost inregistrate in localitatile turistice din zonele de munte, cele mai multe hoteluri si pensiuni scoase la vanzare fiind in judetul Prahova – 52 fata de 5 la inceputul anului, urmat de Brasov, cu 47 de unitati de cazare. In Busteni, de exemplu, numarul unitatilor scoase la vanzare a ajuns la 35 la finele lui iunie 2010, in timp ce in Predeal gasim 30 de oferte.
“Cea mai mare pondere in aceasta crestere o reprezinta pensiunile care au avut 3 sezoane dezastroase - vara lui 2009, iarna 2009 - 2010 si vara lui 10. Nici piata hoteliera nu sta mai bine, starea economiei reflectandu-se dramatic in bilanturile hotelurilor axate pe turismul de business, in timp ce hotelurile din zona litoralului au inregistrat un nivel maxim de ocupare doar in luna august, si atunci doar la final de saptamana. Toate aceste unitati au cheltuieli cu regia destul de mari, iar cresterea cotei TVA a fost o alta lovitura primita”, a declarat, pentru Wall-Street, Alexandru Nitescu, managerul departamentului de proiecte si investitii al companiei de consultanta imobiliara Regatta.
Cum s-a ajuns aici: Multe proiecte facute dupa ureche
In perioada 2006 - 2008, cand economia Romaniei facea salturi uriase, multi antreprenori locali, majoritatea fara experienta in domeniul hotelariei, au decis sa intre in aceasta industrie. “In anii trecuti, foarte multi oameni de afaceri s-au inghesuit sa investeasca in industria hoteliera si asa au aparut multe proiecte facute fara un studiu de piata preliminar si fara a cunoaste domeniul. Unii au ales sa construiasca ieftin, de proasta calitate iar altii au construit scump – pentru ca atunci piata contructiilor era sus – si acum nu mai fac fata creditelor. Ambele categorii, care au facut proiecte dupa “gustul lor”, incearca acum sa vanda”, este de parere Ilias Papageorgiadis (foto), CEO al More Real Estate Services.In opinia lui Sorin Ionescu, managing partener al companiei de consultanta Fivestar Hospitality, foarte multi dintre antreprenorii locali au inceput sa ridice hoteluri fara a tine cont de locatie, brand, calitatea produsului, servicii sau management (stapanirea tehnicilor de promovare/vanzare adecvate sau problemelor de management financiar). “O mare parte din investitiile realizate in ultimii 20 de ani au fost facute in virtutea spiritului vizionar al proprietarilor fara sa existe nici un semnal de sprijin al ramurii turistice de la nivel central. A fost si va mai fi o perioada de lupta a fiecarui investitor de tipul « fiecare pentru el »", a mai spus Ionescu.
O alta greseala, care i-a adus pe proprietarii de hoteluri in pragul falimentului, a fost razboiul preturilor practicat cu precadere in 2009. “In 2010, daca e sa o luam in cifre absolute, gradul de ocupare a crescut, insa nu este relevant daca nu este corelat cu rata medie care a continuat sa scada si in acest an cu 12%”, explica Sebesanu.
Toata lumea vinde. Cine cumpara?
Chiar daca oferta de pe piata este “pe alese”, cumparatorii, fie ei investitori privati, fonduri de investii sau companii multinationale intarzie sa apara. “In general, cumparatorii pe aceasta piata ar trebui sa fie investitorii institutionali pentru produsele de anvergura si mici investitotri pentru obiectivele mici”, explica reprezentantul Regatta.Calitatea unitatilor de cazare este prima frana in fata unor eventuale tranzactii. “Cred ca este o problema a standardelor. In Romania, numarul hotelurilor si pensiunilor care indeplinesc standardele internationale de calitate se pot numara pe degete, de aceea si nivelul de penetrare al brandurilor straine este foarte scazut (n.red. doar 7,3% din hotelurile autohtone apartin marilor retele)”, mai afirma Tinu Sebesanu.
O alta problema care sta in calea tranzactiilor din piata este evaluarea unitatilor la pretul corect. “Majoritatea celor care si-au scos unitatile la vanzare iau in calcul, cand stabilesc pretul, valoarea de inlocuire, adica investitia, lucru total eronat. In aceasta industrie, o unitate trebuie evaluata doar dupa capacitatea de a produce venituri”, explica Sebesanu care anticipeaza ca in urmatoarele 6 luni antreprenorii vor incepe sa isi evalueze corect business-urile pentru a nu recurge la varinata finala, inchiderea locatiei. “In cazul unui hotel care pune lacatul, valoarea de tranzactionare scade considerabil, pana la 30%. Astfel, proprietarii au de ales intre doua rele: fie continua activitatea cu niste costuri uriase, fie inchid si pierd la pret in eventualitatea unei tranzactii”, mai declara seful Trend Hospitality.
Scaderea preturilor nu reprezinta neaparat o solutie, in aceasta perioada. “Interesul este scazut deocamdata pentru ca nu foarte multi investitori inteleg sau cred in perspectivele de dezvoltare ale turismului in Romania, iar cererea business nu are decat perspective de crestere limitata in urmatorii 3 - 5 ani. Anul acesta nu cred ca vom auzi de tranzactii importante, insa pe fondul unei mai bune comunicari in industrie si a intelegerii regulilor de baza ale tranzactiilor cum ar fi necesitatea ca cererea sa se intalneasca cu oferta, cred ca anul viitor am putea asista la un dezghet al tranzactiilor”, este de parere Sorin Ionescu (foto).
Convertirea hotelurilor sau pensiunilor in spatii rezidentiale sau in cladiri de birouri nu este, nici ea, o solutie profitabila. "In cazul convertirii intr-o cladire de birouri se renunta la dotari si mijloace fixe si nu este profitabil. Au mai existat si tentative de transformare in apartamente, insa se intra in competitie cu piata rezidentiala care are o oferta destul de mare", spune Tinu Sebesanu.
Potrivit consultantilor din domeniu, zonele pe care investitorii le vor lua in calcul pentru eventuale achizitii sunt Bucuresti, Cluj - Napoca, Constanta, Brasov, Timisoara sau Craiova.
Hoteluri de vanzare
Golden Tulip Palladium, Bucuresti – 15 milioane euroNH, Bucuresti – 16 milioane euro
Royale, Bucuresti – 11,5 milioane euro
Onix, Cluj- Napoca – 11 milioane euro
Complexul Bulevard, Constanta – 15 milioane euro
Transilvania, Alba Iulia – 3 milioane euro
Central, Suceava – 3 milioane euro
Ardealul, Arad – 15 milioane euro
Piemonte, Predeal – 2,5 milioane euro (cumparat recent de Gheorghe Marginean, proprietarul Karpaten Turism)
