Costurile, tipul de activitate al companiei, mediul de lucru pe care vrei sa il creezi, toate sunt elemente definitorii in alegerea unui nou sediu, chiar daca de la companie, la companie, unele ar putea fi mai evidentiate decat altele. Unde este insa mai eficient sa iti inchiriezi noul birou daca ai nevoie de un spatiu mai redus, de 100-200 mp, intr-o vila sau intr-o cladire de sticla? Cativa consultanti imobiliari, atat companii mai active in zona de IMM-uri, cat si multinationale specializate mai degraba pe spatii de dimensiuni mai mari in cladiri de birouri noi,au explicat pentru wall-street.ro care sunt avantajele si dezavantajele fiecarui tip de spatiu, dar si ce trebuie sa ai in vedere atunci cand te hotarasti sa iti muti sediul.

Avantajele biroului in vila

Partitiile deja existente pot fi un plus sau un minus, in functie de companie

Oficialii Esop spun ca in cea mai mare parte a cazurilor in vile exista deja partitii si astfel companiile sunt scutite de un cost de fit-out, pe de alta parte, insa, acest avantaj se poate transforma foarte usor intr-un dezavantaj daca partitiile nu corespund nevoilor firmei respective.

Costuri mai mici cu chiria

"Daca un birou intr-o vila are ca avantaj costurile mai mici cu chiria, libertate in obiceiurile de folosinta(fumat, bucatarie, curte, etc), mentenanta in regie proprie cu costuri controlabile si imagine si personalitate in cazul unei vile deosebite, la categoria dezavantaje sunt incluse faptul ca se se pierd multe spatii cu dependintele (holuri, scari, pereti despartitori, bai, debarale, etc), dar si ca incalzirea si racirea spatiului nu beneficiaza de instalatii moderne", au adaugat si consultantii companiei imobiliare RealTime.

"O vila atrage deoarece exista mirajul unui cost mai redus decat intr-o cladire de birouri, dar si datorita flexibilitatii termenelor de inchiriere. In contextul in care avem un start-up cu planuri de dezvoltare incerte, vila poate fi o solutie buna. Cu toate acestea, este destul de dificil sa gasim o proprietate in bugetul vizat, cu suprafata exacta dorita, iar posibilitatile de compartimentare sau de a realiza un al doilea acces pentru inchirierea spatiului excendentar sunt limitate", spun si oficialii Colliers International.

Intimitate mai mare, in vile

La categoria avantaje, consultantii imobiliari mai bifeaza si faptul ca vilele mai moderne sunt construite in sistem open space, deci pot asigura conditii similare cu cele din cladirile de birouri noi. De asemenea, vilele asigura si o anume intimidate ce este necesara unor domenii precum avocatura sau recrutarea.

"Vilele au de cele mai multe ori zone verzi, iar curtile amenajate sunt ideale pentru companiile din domeniul advertising si media. De asemenea, vilele iti permit ca potential chirias o mai mare libertate in alegerea zonei in care ai sediul, existand oferte disponibile spre inchiriere in numeroase zone din Bucuresti", spun oficialii Esop, care adauga la categoria avantaje si flexibilitate mare a conditiilor comerciale si juridice, dar si faptul ca vilele istorice asigura o imagine emblematica companiei chiriase.

Dezavantajele biroului in vila

Foarte rare open space-urile cu suprafete mai mari

Printre dezavantaje, oficialii RealTime spun ca se numara si faptul ca rar se gasesc vile in care pot oferi un spatiu open space mai mare de 30 mp, dar tot aici pot fi incluse si vizibilitatea, administrarea si mentenanta proprie.

Posibilitati reduse de extindere in timp

Rigiditatea in redesignul partitiilor interioare si posibilitatile mai reduse de extindere in timp, se afla printre dezavantajele enumerate si de Esop.

Avantajele cladirilor de birouri

Eficienta si flexibilitate a spatiilor

In ceea ce priveste cladirile de birouri, spatiile open space, vizibilitatea, administrarea si mentenanta externe, care nu intra in sarcina chiriasului, dar si climatizarea intra la categoria avantaje, spun oficialii RealTime.

"Cladirile de birouri ofera o eficienta si o flexibilitate mai mare a spatiului, ca urmare a faptului ca majoritatea sunt open space. De asemenea iti ofera posibilitatea extinderii suprafetei inchiriate in timp", spun oficialii Esop, care adauga la plusuri si faptul ca ofera companiilor o imagine superioara in majoritatea cazurilor (exceptie fac vilele istorice)

Dezavantajele unui sediu mic in cladiri de birouri

Chirie mai mare

Citeste si:

Pretul mai mare platit cu chiria si mentenanta, regulamentul de folosinta a spatiului, dar si personalizarea limitata a spatiului se numara printre dezavantajele enumarate de RealTime pentru cladirile de birouri.

"Uneori termeni comerciali sunt un pic mai restrictivi decat in cazul vilelor", spun si oficialii Esop.

Oferta mai redusa de spatii mici in cladiri de birouri

Dincole de avantaje si dezavantaje, oferta de spatii cu dimensiuni reduse, de doar 100-200 mp este destul de restransa in cladirile de birouri clasa A, dar exista totusi o serie de posibilitati.

"Cladirile de birouri de clasa A ofera rareori posibilitatea de a diviza un etaj pana la 100-200 mp (de regula suprafata pe etaj este de peste 1.000 mp), insa sunt o serie de office business boutiques nisate astfel incat sa raspunda acestei nevoi in piata. De asemenea, operatorii de services office precum Regus intampina nevoia de flexibilitate in ce priveste termenii de inchiriere si suprafata. De asemenea, daca se va apela la ei, nu vor fi necesare investitii in spatiu sau mobilier", au declarat oficialii Colliers.

Oficialii Colliers au explicat ca printr-o compartimentare puternica a unui etaj intr-o cladire clasa A, scade rentabilitatea prin cresterea volumului de spatii comune.

"Oferta de astfel de spatii, de dimensiuni reduse este insa numeroasa in cladiri de Clasa B si C si usor mai selectiva in cladiri de clasa A. Prin compartimentarea puternica a unui etaj intr-o proprietate de Clasa A, se creste procentul de spatii comune ale cladirii, aspect care nu este de dorit si nici rentabil. Cu toate acestea, sunt astazi optiuni si in astfel de proprietati prime, datorita spatiului excedentar dintr-un contract mai mare (de ex, avem un etaj de 800 mp, din care am inchiriat doar 600 mp)", spun oficialii Colliers.

Cladire de sticla vs. vila. Cum sunt chiriile?

Care este nivelul mediu al chiriei pe zone in cazul vilelor pentru suprafete de 100-200 mp, dar in cladiri de birouri pentru astfel de suprafete?

Daca in cazul vilelor cu suprafete de 100-200 mp chiria este de circa 7-12 euro/ mp/luna ( 700-2.500 euro pe luna) in cazul spatiilor de birouri cu astfel de suprafete chiria este de 9-15 euro/mp/pe luna ( 900-3.000 euro lunar), spun reprezentantii RealTime.


Sursa tabele: Esop Consulting.

Oficialii Colliers spun ca pentru spatiile cu suprafete mici din cladiri de birouri chiria depinde de calitate si zona, incepand de la un minim de 7-8 euro/mp, la un maxim de 16-16,5 euro/mp.

Cum arata celelalte cheltuieli cu sediul

In vile service charge-ul se realizeaza in regie proprie, depinde de calitatea vilei si serviciile dorite. Insa, pentru a beneficia de aceleasi servicii ca la o cladire de birouri (paza, curatenie, asigurare, reparatii), pentru o aceasta suprafata este posibil sa avem costuri mai mari de 4 euro/ mp / luna, in timp ce in cladiri de birouri taxa este de 3-4,5 euro/mp pe luna, spun oficialii Real Time.

In general in vile se platesc prin refacturare sau pur si simplu facturile ce vin in numele proprietarului sunt platite direct de firme, in functie de cat consuma (si nu ca o suma estimata, convenita anterior, calculata pe metru patrat pe luna).

"Daca totusi incercam sa facem o astfel de medie, cuantumul este 2-2,5 euro/mp", estimeaza oficialii Esop, care au adaugat ca in cladiri de birouri clasa A si B, service charge-ul este de pana la 3,5 euro/mp/luna, in timp ce in cladirile clasa B sau C, nivelul este de 2-3 euro/mp/luna.

“Utilitatile depind foarte mult de calitatea tehnica a cladirii si instalatiilor. Este recomandat sa fie cerute facturi din lunile precedente pentru a cuantifica nivelul acestora. De asemenea, exista diferente intre anotimpuri”, au adaugat oficialii RealTime.