In 2005, ASE lansa un program de masterat dedicat pietei de real estate. Pana acum au fost cateva sute de absolventi, insa din pacate nu in fiecare an cererea este suficient de mare astfel incat sa se poate organiza masteratul, astfel ca au fost ani in care nu a fost tinut programul. Ideea programului de masterat pe imobiliare a venit dupa ce Ion Anghel a trait experienta SUA, unde aproape ca nu exista facultate de business fara program de real estate.

“Acest lucru se intampla pentru ca piata imobiliare are o magnitudine mare si e atat de complexa incat este nevoie de o educatie specializata, iar cineva care lucreaza in acest domeniu are nevoie de o suita de cunostinte in domenii diverse: de la arhitectura si urbanism, la cele economice. Astfel, cu atat mai mult era nevoie si la noi de un astfel de program”, spune Anghel, care marturiseste ca in Romania nu a fost simplu de schimbat perceptia privind educatia in real estate, pentru ca pentru multa vreme perceptia fata de imobiliare era ca este strict o activitate de intermediere pentru vanzarea si cumpararea de apartamente.

Pe langa ASE, Ion Anghel va preda in acest an si la un program de masterat de la facultatea de arhitectura, program certificat RICS si al carui promotor este Mircea Enache. Masteratul va fi orientat pe partea de urbanism. Legat de masteranzii de la programul de real estate de la ASE, Anghel a declarat ca multi dintre ei nu sunt tineri absolventi de liceu, ci profesionisti care incearca sa treaca in real estate sau deja lucreaza in domeniu si incearca sa isi dezvolte abilitatile.

“Am avut in anii trecuti cereri de recrutare de la companii din piata care au dorit studenti de la noi pentru programe de internship. Chiar acum s-a incheiat un astfel de program la CBRE”, a declarat Anghel, care mentioneaza ca zona de educatie in real estate trebuie sa evolueze. Anghel este si membru al comitetului de conducere al European Real Estate Society, organizatie care face un inventar al tuturor programelor educationale din domeniu, iar Romania este foarte putin reprezentata la nivel european. “Asteptam si in Romania ca la un moment dat cererea pe astfel de programe sa creasca”, spune Anghel. Pentru moment insa tinerii, dar si parintii lor, nu vad neaparat imobiliarele ca un domeniu de viitor, mai ales ca piata nu mai are stralucirea din anii de boom, dar si ca urmare a perceptiei asupra profesiei, care este inca la nivel de mase considerata doar o activitate de intermediere.

Anunturi imobiliare lipite de palton

“In realitatea imobiliarele reprezinta o zona foarte sensibila, care necesita cunostiinte in arii conexe”, spune profesorul Anghel.
Cum se vede evolutia pietei imobiliare de la catedra? Gradul de dezvoltare al pietei imobiliare a fixat doua borne. “Limita de jos este legata de o vizita pe care am facut-o la un moment dat, cu multi ani in urma, in Georgia si, acolo, in Tbilisi, cand cineva trebuia sa cumpere un apartament sau o casa se duceau pe un pod, unde erau agenti imobiliari imbracati in paltoane, pe a caror captuseala in interior erau postate ofertele cu proprietati imobiliare. Cand cineva venea, ei deschideau paltonul pe captuseala caruia aveau lipite afisele, iar clientii prospectau oferta de acolo. Acest exemplu transpune borna de jos a pietei imobiliare”, povesteste Ion Anghel.

Camere de luat vederi montate pe masinile care transporta marfa

La polul opus, la limita de sus a gradului de dezvoltare al serviciilor profesionale, exemplul vine din SUA. „In SUA, companiile specializate de servicii imobiliare angajau soferi care faceau transporturi de marfa sa isi monteze o camere de luat vederi in spatele masini, care face fotografii. Aceste fotografii sunt utilizate de companii pentru a crea o baza de date care sa incorporeze pe langa date despre tranzactii sau de la cadastru si fotografii. Astfel, daca doreai o informatie despre o proprietatea acolo poti obtine detaliat elementelr pe care le cauti.

Acesta este si motivul pentru care SUA a fost prima tara in care s-au dezvoltat AVM (sisteme de evaluare automata ale proprietatilor), pentru ca in spatele unor astfel de evaluarii sta o baza de date impresionanta la nivel cantitativ si calitativ”, mai povesteste Anghel.

Cum poate o evaluare sa blocheze o investitie

Potrivit lui Ion Anghel, Romania nu este nici la nivelul Georgiei, nici al celei din SUA. Lucrurile au evoluat si pe plan local ceea ce a creat si o cerere pentru educatie si specializare. Rugat sa ne ofere si o poveste reprezentativa pentru piata imobiliara romaneasca, Ion Anghel ne-a istorisit o intamplare din anii ’90 cand un antreprenor local s-a intors in tara si a gasit ca este loc de investitii pe partea de birouri. Pentru a realiza investitiile, omul de afaceri a infiintat un fond de investitii cu partenerii americani pentru piata romaneasca. Cu banii din acest fond de investitii, omul de afaceri a cumparat un teren intr-o zona foarte buna pentru circa 500 de dolari pe mp, din care imi amintesc, oricum o suma mare pentru perioada respectiva. Pentru ca erau mai multi investitori, a fost angajata o firma internationala de audit si s-a cerut o evaluare a valorii juste. Un evaluator local a folosit pentru evaluare metoda comparatiei, doar ca la aceea data, in care evolutia pietei imobiliare era incipienta evaluatorul avea de comparat un teren mare, pozitionat foarte bine, stradal, cu acces la mijloace de transport in comun cu loturi micute pe stradute ascunse si a estimat aceasta valoare la 200 de dolari. “Va imaginati ce problema apare cand un evaluator iti spune ca valoarea justa este de 200 de dolari si tu ai platit 500 de dolari ? Transmitea un mesaj de balcanism, desi 500 de dolari chiar era valoarea de piata lucru dovedit mai tarziu. Acesta este un exemplu ilustrativ pentru serviciile profesionale si educatia in domeniu. Daca evaluarea nu este in regula pot fi blocate investitii”, povesteste Anghel.

Un alt exemplu, legat de importanta unei evaluarii corecte vine din Serbia, unde un american, angajat al ambasadei, a vrut sa cumpere o casa in Belgrad care costa 200.000 euro (suma ipotetica). Pentru a obtine finantare trebuia o evaluare, iar evaluatorul a facut estimarea prin costuri si a oferit o valoare de 50.000 euro. Atunci in Serbia exista un organism profesional de evaluator in care media de varsta era de 75 de ani, prin urmare era foarte departe de realitate si de ideea de formare continua si stiau doar sa evalueze prin costuri.

Profesia de evaluator in piata romaneasca din prezent

“Profesia de evaluator este un exemplu de succes pentru profesiile liberale. Exista standard international, cursuri de pregatire, seminarii de pregatire continuu”, a declarat Ion Anghel, fost presedintele al ANEVAR, asociatia profesionala din domeniu.

Citeste si:

Perioada economica dificila din ultimii ani a adus si provocari in zona evaluarilor, iar profesorul Ion Anghel spune ca una dintre aceste provocari este mentinerea standardelor profesionale sau etice intr-o piata in scadere, pentru ca evaluatorii se vad in situatia de a avea mult mai putine rapoarte de evaluare de facut pentru banci. "Asta inseamna ca exista o competitie foarte mare, au scazut onorariile si acest lucru poate fi un pericol pentru etica si seriozitatea din domeniu. In domeniul serviciilor profesionale este o provocare acest lucru pentru ca aici nu conteaza doar calitatea profesionala, ci si valoarea morala”, spune Ion Anghel.

Daca in evaluare standardele internationale sunt utilizate la nivel general de profesionistii din domeniu, in zona de brokeraj imobiliar din nefericire, profesia nu a reusit inca sa isi gaseasca drumul catre o unitate a profesiei, sa isi gaseasca standardele si normele etice la care sa adere orice profesionist care activeaza in domeniu.

“Atunci cand apelezi la un serviciu profesional calitatea o vezi dupa ceva timp. Spre exemplu calitatea serviciului de educatie, faci o scoala, iar apoi cand termini acea scoala iti dai seama daca iti foloseste sau nu. Daca iti cumperi o casa cu probleme de constructie sau legale, la fel, le vezi dupa un timp. Diferentierea se face prin incredere: educatie, etica, standard. Profesia de broker nu a reusit sa se coaguleze si sa creeze o organizatie profesionala puternica care sa arate ce inseamna sa fii membru al acelei industrii. Este o profesie in care este lesne de intrat si de iesit. Exista pe de alta parte marile companii multinationale care ofera servicii la standarde de companie. Este foarte clara fragmentare din pacate”, spune Anghel.

“In domeniu sunt mai multe asociatii, insa nu au un profil semnificativ. Totul este fragmentat”, mai spune profesorul Anghel.

Ca o concluzie, Ion Anghel spune ca semnalele sunt pozitive. “Brokerii au mai multe tranzactii, companiile de real estate incep sa faca recrutari. Este de asteptat sa se intample ce spunea Mugur Isarescu si costul mic al finantarii sa aduca din nou speculatorii, ceea ce nu este rau. Aceste lucruri nu stau in loc chiar daca piata a mai stagnat. Sigur ca este poate o reticenta a bancilor pe partea de finantare, dar ma astept ca in perioada urmatoare sa-si deschida apetitul. Fiind vorba de o investitie pe termen lung inseamnna ca in spate investitori seriosi se uita pe termen lung. Nu as zice ca riscul politic poate fi o frana importanta, insa partea de reglementare coerenta poate fi un factor. Impozitul ad valorem la cladirile speciale este un exemplu”, mai spune Anghel.

Sursa foto: Shutterstock / Real Estate