Portland Trust este unul dintre cei mai activi dezvoltatori imobiliari de pe piata din Bucuresti, fiind dezvoltatorul cladirilor de birouri Opera Center I si II, Bucharest Business Park si Floreasca 169A. Opera Center si Bucharest Business Park au fost vandute de dezvoltator catre CA Immo. Floreasca 169A a fost, de asemenea, vandut catre NEPI. In prezent, Portland Trust dezvolta proiectul Floreasca Park. Compania a fost infiintata in 1997 de Robert Neale si Mark Vydra in Cehia, in scopul de a dezvolta proiecte imobiliare in Europa Centrala. In 1999, compania a fost preluata de grupul american Apollo Real Estate Advisors (AREA).

Robert Neale a acceptat invitatia wall-street.ro la pranz, pentru o discutie linistita despre business, “tintele” sportive pe care si le impune an de an, dar si despre o echipa in care “nu exista sedinte o data la 3 zile”.


Robert Neale lucreaza in real estate “dintotdeauna”. Primul job a fost in imobiliare, iar in decursul ultimilor 30 de ani nu a facut altceva. Singurele investitii in afara imobiliarelor au fost intr-o fabrica de dulciuri (actionar minoritar), preluata ulterior de o multinationala, iar in prezent este actionar minoritar intr-o podgorie din Romania. Neale povesteste ca a investit intr-o podgorie in Aliman, unde se produc vinurile Alira. Acolo, langa Cernavoda, mai merge ocazional in excursie. “Avem un roze foarte bun si o productie destul de buna. Am investit pentru ca un prieten este principalul investitor. Piata vinului a avut o schimbare rapida: de la un numar mic de producatori locali, dintr-o data a devenit mult mai atractiv domeniul si apar noi jucatori”, spune Neale.

Implicarile ocazionale in alte domenii de activitate nu ii distrag insa atentia de la imobiliare. Din contra, spune ca este interesant sa te mai intersectezi si cu alte arii de activitate din care inveti. In imobiliare a inceput sa lucreze in 1982. A lucrat cativa ani in Londra, apoi in Belgia, iar in anii ’90 a ajuns in Praga, iar mai apoi in Bucuresti.


De altfel, Robert Neale locuieste in Praga din 1991.

Piata din CEE a fost o schimbare mare, dar ”placuta”, spune Neale. El adauga ca intr-un final fundamentele sunt aceleasi, iar diferentele in zona au fost legate de finantare si vanzare, mai ales ca regiunea nu a fost o piata a investitiilor multa vreme si pana in anii 2000 nu a existat un interes al investitorilor pentru achizitii in regiune.

In dezvoltare exista o componenta importanta de detaliu

Portland Trust a avut investitii doar in Republica Ceha si Romania. “A fost o miscare buna sa fim intr-un numar mai redus de tari. Poti sa fii mare si sa ai o armata de oameni, insa eu am preferat modelul mai mic, pentru ca in dezvoltare exista o componenta importanta de detaliu, iar avand mai putine santiere in dezvoltare esti mai concentrat”, a spus Neale.

De altfel, Portland Trust a fost chiar si in anii de boom o companie care nu s-a extins euforic, iar aceasta abordare i-a permis in criza sa nu se redimensioneze.

Portland Trust are in prezent aceiasi oameni din urma cu 5 ani, in boom. Externalizarea multor “departamente” a fost, de asemenea, un plus. “Nu avem inhouse decat un avocat, este excelent sa ai un avocat intr-o companie de dezvoltare si zona de contabilitate. In rest, am externalizat managementul constructiei, arhitectura, auditul. Mai avem inhouse si o echipa de project-manageri buni, care reprezinta inca o pereche de ochi si care imi raporteaza direct.”, spune Neale.

Sunt inconjurat de oameni buni profesionisti si muncitori, asa ca nu este nevoie de prea mult management

“Businessul nostru este unul de executie, pentru a face bani din dezvoltare trebuie sa construiesti de la inceput pana la final fiind in permanenta focusat pe respectarea bugetelor. In cadrul companiei avem o structura plata. Nu avem HR, nu avem marketing, nu facem sedinte o data la 3 zile. Din fericire, sunt inconjurat de oameni – foarte buni profesionisti si muncitori, asa ca nu este nevoie de prea mult management”, a mai spus Robert Neale, care anual isi stabileste cate o tinta atletica.

In urma cu 4-5 ani a strabatut Noua Zeelanda, o adevarata proba de maraton, incluzand alergat, ciclism si canotaj. Scotia a fost o alta zona traversata de la un capat la altul doar pe bicicleta si in alergare. De cativa ani, Neale participa la L’etape du Tour, un eveniment prin care amatorii au ocazia sa strabata o etapa din Turul Frantei. Anul acesta, chiar cu cateva zile inaintea interviului, Neale a parcurs 135 de km pe bicicleta in Annecy.

"Am vrut sa cumparam in boom, dar in permanenta era cineva care oferea mai mult decat noi"

Ce l-a oprit sa fie la fel de euforic, asemenea celorlalti dezvoltatori in boom? “Unul dintre motivele pentru care nu am cumparat a fost ca in permanenta exista un cumparator care oferea mai mult decat noi. Evaluarile financiare nu imi aratau un profit corect pentru riscurile asumate. Am ajuns la concluzia ca ciclul este la varf. Nu puteam face cifrele sa functioneze, preturile terenurilor erau prea mari. Am actionat corect, dar atunci nu aveam de unde sa stiu ca va fi criza, credeam ca suntem aproape de varf, dar nu aveam de unde sa stiu ca era doar o chestiune de doua minute pana la cadere. Imi amintesc ca vorbeam cu oamenii de aici, care asemanau piata locala cu o insula, ceea ce era complet gresit pentru ca majoritatea lucrurilor care au loc in SUA se intampla si in Europa. In cazul crizei subprime nu era o legatura directa, dar exista o incrucisare de interese intre bancile americane si cele europene”, spune Neale.

"Este o perioada dificila, dar ne place sa fim contraciclici"

Despre criza, Neale mai spune “am fost norocosi ca am avut proiecte bune pe care sa le putem continua. Este o perioada dificila, dar ne place sa fim contraciclici: sa facem lucruri atunci cand altii nu fac”, spune fondatorul Portland Trust, compania care in acest an va inaugura proiectul imobiliar Floreasca Park din zona Barbu Vacarescu-Floreasca, un proiect care ridica standardul in ceea ce inseamna performanta energetica pe plan local.

Proiectul din Floreasca a castigat premiul SEE Green Building - "BREEAM -Etapa de Proiectare" - in cadrul celei de-a 8-a editie anuale a Galei Premiilor SEE Real Estate Awards pentru anul 2012, organizata de EuropaProperty. Calitatea de cladire verde a fost varful de lance in strategia de comunicare pentru proiect, mai ales ca sistemele utilizate permit scaderea cu pana la 40% a facturii de energie electrica.

Conceptul “verde” al Floreasca Park: Politica noastra este una simpla si concentrata pe aspectele practice

Sunt companiile intr-adevar interesate de zona de birouri verzi sau este mai mult o chestiune de marketing, il intreb pe Robert Neale.

“Majoritatea companiilor multinationale au o pozitie de protectia mediului si o politica in acest sens. In ceea ce priveste politica noastra este una simpla si focalizata pe aspectul practic. Ca dezvoltator, nu iti doresti un impact mare pe mediu, dar orice cladire noua are un impact asa ca trebuie sa incerci sa mai echilibrezi balanta. Un impact mare este la nivel de energie consumata, iar pe aceasta zona incercam sa ne focalizam. As fi vrut sa facem fotovoltaice, dar nu a fost posibil. Colectarea apei este importanta, de asemenea, dar nu atat de mult la nivel de costuri pentru chiriasi. Totusi aceasta chestiune va deveni foarte importanta pentru societate in timp, avand in vedere ca deja vedem schimbari extreme de temperatura peste tot in lume. Si noi reciclam apa. Apa de ploaie trece printr-un sistem din acoperis si ajunge sa fie colectata intr-un bazin de retentie din subsol, spune Neale.

Intr-un final insa, scopul principal a fost cel practic: cum sa oferi costuri cat mai mici?

“Pana la urma totul s-a redus la cum sa reducem costurile de utilitati, avand in vedere cresterea preturilor la energie. Astfel, sistemul de pompa de caldura folosind energia geotermala utilizat este inovatia majora din proiect care aduce reduceri substantiale pentru chiriasi. Costul serviciilor scade si el putin, dar principalele economii sunt la consumul de utilitati, ajungand pana la 40%. Ca valoare este dificil de estimat care este scaderea exacta, depinde de foarte multi factori, spre exemplu sunt clienti care poate au mai multe camere de servere si atunci consumul este mai ridicat. Totusi, la nivel general este vorba de o scadere estimativa de 0,5 euro, poate chiar 1 euro pe mp”, a explicat Neale.

Potrivit lui Neale, media facturilor la utilitati in cladirile de birouri din Bucuresti este 1,5-2 euro pe mp.

Citeste si:

Cu cat este mai mare investitia intr-o astfel de cladire? “Este dificil de spus exact, cred ca aceste elemente suplimentare reprezinta undeva la 5% din costul nostru final”, a adaugat Neale.

Floreasca Park va fi finalizat la inceputul lunii noiembrie. Cum merg inchirierile? “Mai sunt trei etaje libere si exista un interes bun pentru spatii”, a declarat fondatorul Portland Trust.

Neale a mentionat ca proiectul va avea si o a doua faza a carei constructie este posibil sa inceapa in trimestrul patru al anului viitor. De asemenea, Neale spune ca Apollo Real Estate Advisors (AREA) va anunta si al cincilea fond de investitii in a doua jumatate a anului, unde vor exista bani alocati pentru Romania. “Ne vom continua investitiile in zona de birouri din Bucuresti. Intotdeauna suntem intrebati de investitori institutionali, de ce investim in Bucuresti? Le aratam istoria unor proiecte reusite, marje mai mari decat in alte tari. Este in general un mediu favorabil pentru afaceri. Pe termen lung vom investi in continuare in piata de birouri”, a mai spus Neale.

Zona Floreasca va continua sa creasca. Se va apropia de Pipera

Cum va evolua zona Floreasca? “Floreasca va continua sa creasca si la un moment dat Pipera si Floreasca se vor apropia. Cladirile din Dimitrie Pompei vor fi imbunatatite sau chiar demolate si inlocuite”, considera Neale.

Despre evolutia pietei, Neale spune ca vor continua relocarile, companiile dorind sa se mute in cladiri mai bune si mai ieftine, mai ales ca amortizarea pe termenul contractului de inchiriere arata foarte bine.

Imi place energia Bucurestiului

Neale locuieste in Praga, iar in Bucuresti sta circa doua zile la doua saptamani, exceptie facand perioadele mai aglomerate cand vine mai des. Totusi el marturisteste ca regreta ca nu a locuit in Bucuresti.

“Europa Centrala este o experienta incredibila. Bucurestiul este de asemenea un oras foarte bun. Vremea e mai buna decat in Praga, are un anumit dinamism, este trafic pana la 2 dimineata, imi place energia Bucurestiului”, spune Neale.

Este mai usor sa construiesti o cladire de 60.000 mp decat sa obtii tot lungul sir de avize

Ce ii displace la Bucuresti? Faptul ca nu este mai multa ordine in infrastructura, cablurile de pe stalpi si faptul ca se parcheaza haotic peste tot.

In ceea ce priveste partile negative ale Romaniei ca business, Neale spune ca majoritatea companiilor au probleme cu TVA-ul. “Guvernul ar trebui sa rezolve problema TVA-ului. Genereaza probleme mari de cash-flow”, spune Neale. O alta probleme este infrastructura. “Este mai usor sa construiesti o cladire de 60.000 de mp decat sa obtii tot lungul sir de avize pentru acea cladire. Ai nevoie de avize pentru conexiunea la gaz, cea la electricitate, dureaza luni peste luni. Ar trebui sa numar cate certificate de urbanism am strans si sincer nu sunt necesare. Ar trebui sa existe un sprijin din partea autoritatilor pentru investitii, sa ajute oamenii care vor sa faca afaceri in Romania. Pentru ca in situatia de acum, sigur pana la urma reusesti sa le faci pe toate, dar ar putea fi mult mai simplu”, a mai spus Neale.

Ce am mancat la Roberto's

Ravioli cu pui

Ton in sos mediteranean

Legume

Apa

Cafea

Nota de plata: circa 200 lei

Sursa foto: Alex Tampescu