Compania de consultanta, proiectare si project management in real estate Immpuls si-a dublat afacerile anul trecut, iar pentru 2012 mizeaza pe o stagnare. De unde vine cresterea?
In ceea ce priveste profitul, potrivit datelor de la Ministerul de Finante, anul trecut a depasit 700.000 lei, mult peste valoarea de peste 280.000 lei din 2010.
Cum au reusit sa obtina cresterea pe o piata in care numeri pe degete proiectele aflata in pregatire sau in constructie? S-au orientat spre cladiri deja finalizate.
„Daca includem si refacerea proiectului Millennium Tower (cladire puternic afectata de un incendiu in 2009 si care trebuie refacuta-n.r.) atunci 90% din afacerile noastre au venit din upgrade-uri ale unor proiecte existente”, spune Tudor Popp (foto), managing partner al Immpuls.
Cat ii costa pe proprietarii de birouri un upgrade al cladirii
Compania s-a orientat spre astfel de lucrari in special ca urmare a cererii, insa acum au lansat si un pachet special de servicii pentru astfel de upgrade-uri. Compania, care are in portofoliu cladiri importante precum Petrom City, are in prezent in derulare proiecte de upgrade pentru 4-5 cladiri de birouri.„Investitiile pe care le fac proprietarii pentru aceste upgrade-uri variaza intre 500.000 si 1,5 mil. euro si sunt atat lucrari necesare pentru a se alinia la noile standarde de pe piata, cat si lucrari legate de functionalitate. Printre cele mai frecvente imbunatatiri legate de functionalitate se numara climatizarea, lifturile sau eficienta instalatiilor”, mai spune Popp.
Oficialii Immpuls considera ca mare parte din cladirile de birouri din Romania sufera de deficiente majore care le impiedica sa isi gasesca chiriasi sau cumparatori.
Cladirile de birouri construite in boom nu au fost ridicate cu gandul la viitor, ci la tranzactii rapide
Multi dezvoltatori s-au gandit doar la prima generatie de chiriasi cand au gandit birouri, doar la primii 5 ani de contract, nu si la urmatorii 10-15 ani, spune Popp.“Cladirile de birouri construite in perioada de boom nu au fost ridicate cu gandul la viitor, ci la tranzactii rapide. Cumparatorii, interesati si ei de venituri imediate sau extinderea accelerata a portofoliilor, au avut o atitudine similara. Astazi, exista o prudenta mai mare, de fapt normala, pentru achizitii si inchirieri, care scoate la lumina problemele cladirilor existente; probleme pe care nimeni nu mai doreste sa le ignore”, a declarat Tudor Popp, managing partner Immpuls.
“De circa trei ani nu prea mai exista cerere reala pentru calitate la inchiriere, ci mai degraba pentru pret. Insa clientii nu sunt dispusi sa asimileze costuri de intretinere mari a caror sursa se gaseste de fapt tot in calitatea constructiei, in ineficienta energetica si randamente tehnice slabe, spre exemplu. Este un cerc vicios, iar proprietarii se afla astfel intr-o situatie dificila, fortati sa realizeze investitii pentru remediere sau, in extremis, sa vanda cladiriile ca active in dificultate”, a completat Popp.
Managerul Immpuls mentioneaza si ca in Romania, service charge-ul (costurile de intretinere) se incadreaza intre 4 si 7 euro/mp. In Germania, de exemplu, aceleasi costuri se situeaza la un nivel de 2-4 EUR/mp, in conditiile in care costurile fortei de munca, care joaca un rol important, sunt mult mai ridicate. Diferenta mare este data de costurile de investitie (reparatii, imbunatatiri) pe care proprietarii le transfera de obicei tot chiriasilor.
Potrivit Immpuls, dificultatile se vor acutiza pe masura ce va creste gradul de eliberare al cladirilor de birouri care fac parte din prima generatie de constructii (ca efect al migrarii marilor clienti catre spatii proprii sau noi) si care necesita remediere sau chiar reinventare.
In acest context, firma a lansat un produs special pentru acest segment, pentru care estimeaza o crestere viitoare.
Upgrade-urile cladirilor, un segment in crestere in perioada urmatoare
“Cladirile care puncteaza extrem de slab la calitate, costuri, parcari, siguranta sau locatie vor avea nevoie de noi concepte pentru a-si gasi clienti. Acestea se pot traduce chiar in redefinire stucturala si functionala. Edificii publice de arhitectura comunista au trecut prin astfel de procese ample si au fost transformate in hoteluri, mall-uri sau si-au completat functionalitatile existente. Vor urma cu siguranta si multe cladiri de birouri. Cert este ca investitiile in reablitarea si reinventarea spatiilor de birouri sunt necesare. Acestea vor constitui un segment de piata cu o evolutie ascendenta in perioada urmatoare, sub presiunea bancilor finantatoare, a asiguratorilor si a investitorilor care nu mai sunt dispusi sa isi asume riscuri si vulnerabilitati”, a completat Tudor Popp.
Reprezentantul Immpuls precizeaza si faptul ca la problemele existente se adauga si dificultatile care tin de conformarea cu normele legale, documentatii sumare, inclusiv din cauza experientei limitate si a necunoasterii legislatiei in domeniu. Aceste situatii fac dificile tranzactiile in lipsa masurilor reparatorii si de conformare cu legislatia.
Immpuls a fost fondata in 2006 si are actionariat roman si german, fiind parte din Luxemburger Team Group, o echipa internationala multidisciplinara formata din arhitecti, ingineri si economisti.
Printre cele mai cunoscute proiecte de care compania s-a ocupat in Romania se numara Petrom City, sediul general al companiei Petrom din Romania.
Citeste si:
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
