Zona
Primul pas pe care un cumparator il face in achizitia unui teren este alegerea unei zone compatibile cu posibilitatile sale financiare, spune Ana Ghita (foto), director general al agentiei imobiliare General Service 2000. Daca potential client intentioneaza sa isi construiasca o locuinta, atunci zona in care este amplasat terenul trebuie sa fie destinata strict constructiilor rezidentiale, preferabil cu un regim de inaltime mic, pentru a evita riscul constructiei unui bloc in imediata apropiere. De asemenea, cumparatorul va lua in considerare accesul facil spre centrul orasului, precum si existenta unor scoli, gradinite, teatre, restaurante si tot ce inseamna un mod de viata sociala decenta.“Strazile trebuie sa fie asfaltate sau cel putin pietruite pentru a avea acces si in timpul iernii. Nu trebuie uitate mijloace de transport in comun si posibilitatile de aprovizionare, pentru ca nu este placut sa parcurgi cativa kilometri pentru a cumpara o paine”, precizeaza directorul General Service 2000.
Foarte important in achizitionarea unui teren este ca proprietatea respectiva sa nu fie amplasat intr-o zona inundabila, subliniaza Mihaela Damian, director de vanzari in cadrul agentiei imobiliare Galaxy Imob, adaugand ca un alt factor decisiv este frontul stradal al terenului.
Dupa alegerea zonei, clientul trece la cautarea propriu-zisa a lotului de teren, putand opta pentru ajutorul unui agent imobiliar, care are datoria de a verifica toate actele proprietarului, pentru a nu exista interdictii de constructie, retrageri sau conducte subterane.
“In orice achizitie imobiliara, cumparatorul trebuie sa verifice autenticitatea si provenienta actelor de proprietate, precum si identitatea vanzatorului. Daca in tranzactie intervine vanzarea proprietatii prin procura, testament sau orice alt act, cumparatorul trebuie sa verifice atent toate actele emise pentru acestea”, spune Iulian Fechita, coordonatorul departamentului de terenuri in cadrul consultantului imobiliar Euroest.
(In)existenta utilitatilor
Dupa alegerea zonei si a lotului de teren, cumparatorul trebuie sa solicite vanzatorului un Certificat de Urbanism si un plan de retele, explica Iulian Fechita. Printre aceste acte afla parametrii de construire aferente lotului, retele subterane, toate restrictiile de constructie, precum si toate autorizatiile necesare in cazul unei dezvoltari imobiliare.Cumparatorul va afla astfel cum sunt pozitionate utilitatile in zona, in special gazele si energia electrica, precum si costurile pentru a fi aduse pe lotul respectiv daca acestea se afla la oarecare distanta. “Trebuie stiut ca in cazul in care acestea sunt deja pe lot, clientiul va avea oricum costuri legate de proiectele de bransare”, subliniaza Ana Ghita, de la General Service 2000.
Daca utilitatile nu exista in apropierea terenului, atunci cumparatorul va lua legatura cu furnizorii.
Pretul corect
Pentru stabilirea pretului corect, cumparatorul se va consulta cu agentul imobiliar si va studia preturile din zona, spune Mihaela Damian (foto), de la Galaxy Imob. “Chiar daca proprietarul solicitaun pret supraevaluat, clientul trebuie sa speculeze acest aspect si sa oferteze in pretul zonei, iar daca dispune de cash, sa isi adapteze oferta disponibilitatii sale”, afirma Damian.Problema TVA apare doar daca proprietarul este persoana juridica, insa sunt si cazuri in care proprietarul a cumparat, la randul sau, terenul fara TVA si atunci poate sa vanda in aceleasi conditii, adauga reprezentantul Galaxy Imob.
Pentru o cotatie de pret corecta, cumparatorul trebuie sa consulte trei pareri diferite de la persoane abilitate, respectiv agenti imobiliari sau un expert autorizat de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR), care sa intocmeasca un raport de evaluare asupra proprietatii alese, este de parere Iulian Fechita, de la Euroest.
“Este bine de ascultat parerea agentului imobiliar referitor la preturile la care s-au facut ultimile achizitii in zona, dar in cazul in care am gasit ceva care ne place, trebuie negociat la sange, fara teama ca putem scapa oferta in discutie. Vremurile sunt de asa natura incat oferta depaseste cu mult cererea pe acest segment de piata si cumparatorii trebuie sa profite”, considera Ana Ghita.
Citeste aici cu cat au scazut preturile terenurilor in primele sase luni.
Importanta vecinilor
Dupa ce au fost rezolvate probleme legate de zona, utilitati si pret, cumparatorul trebuie sa afle de la proprietar sau, dupa caz de la primarie, despre vecinatatile lotului de teren, spune Ghita. Astfel, inainte de cumparare, potentialul client va lua legatura cu vecini pentru a afla intentiile acestora.“Trebuie discutate toate problemele legate de vecinatate, precum datoria fiecaruia de imprejmuire sau de constructie a gardului, ce segment revine fiecaruia din zona comuna etc. Mai trebuie aflat momentul in care vecinii doresc sa inceapa propriile constructii, intrucat acest lucru poate aduce mari servicii, precum aducerea utilitatilor in comun sau dupa poate provoca deservicii majore”, afirma directorul General Service 2000.
Ideal este ca vecinii sa fie aceeasi categorie sociala, iar comunicarea cu ei trebuie sa inceapa inca de la ideea achizitiei terenului, spune Miahela Damian, fiind important de discutat atat pozitia casei, cat si restul detaliilor.
Autorizatia de Construire
Inainte de cumpararea unui teren, cumparatorul poate afla un calcul estimativ asupra Autorizatiei de Construire (AC) atunci cand are la dispozitie Certificatul de Urbanism (CU) asupra lotului pe care urmeaza sa il achizitioneze, adresandu-se in calitate de viitor proprietar la primaria de sector unde figureaza bunul viitor, la Directia Avize si Autorizatii Constructie, afirma Iulian Fechita, de la Euroest.Autorizatia de Construire se emite in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii si este valabila cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile, potrivit legii nr. 50 din 29 iulie 1991.
“Despre preturile autorizatiilor de constructii este necesar sa luam legatura cu un arhitect , care poate obtine toate detalii si ne poate ajuta eventual cu proiectul casei pe care vrem sa o construim. Cea mai buna varianta de a angaja un arhitect este aceea pana la terminarea finala a constructiei”, a incheiat Ana Ghita.
