Pe de-o parte blamata, pe de alta invadata – asa ar putea fi descrisa in numai cateva cuvinte situatia retailului din Romania. Dupa 1990, retailul a devenit si in Romania o afacere infloritoare asa cum s-a dovedit si in Occident, iar pe parcursul anilor tara noastra s-a schimbat radical fata de asa-zisa perioada „infloritoare” a comunismului.

Sociologii sustin ca unul dintre principalele motive pentru care comertul, cu precadere cel din industria textila si a incatamintei, a avut acest succes scontat, a fost dat de faptul ca romanilor le-a fost zeci de ani limitat accesul la astfel de bunuri, iar „evadarea” spre libertate a fost momentul care a schimbat cursul lucrurilor.

Timp de 10 ani, comertul stradal din Romania s-a dezvoltat intr-un ritm acelerat, principalele artere comerciale din Bucuresti purtand sigle ale unor importante magazine autohtone sau pariuri ale unor branduri mari internationale, care testau „setea” romanilor pentru imbracaminte si incaltaminte. Doar ca lucrurile aveau sa se mai schimbe, odata cu aparitia pe piata a marilor mall-uri, un concept nou si care s-a dovedit un succes neasteptat atat pentru dezvoltatorii imobiliari, pentru retaileri (chiriasi) si un castig pentru clienti, care au avut acces in acest mod la o varietate de produse si servicii.

Bucuresti Mall (Anchor Group) a fost primul centru comercial de tip mall deschis in Romania, in 1999, iar rezultatele pe care acesta l-a obtinut in primii ani au convins dezvoltatorii de profil ca este un loc urias de dezvoltare la nivel local.

Cu cele doua noi mari livrari de proiecte comerciale din aceasta toamna – ParkLake si Veranda Mall - , Bucurestiul va deveni unul dintre principalele orase ale Europei in privinta centrelor comerciale raportate la numarul de locuitori, rivalizand cu mari orase din regiune, cum ar fi Varsovia, Budapesta sau Praga.

Citeste si:
Start-up romanesc impotriva mortalitatii infantile, finantare majora
Un start-up romanesc ce...

Insa tot acest val marcat de dezvoltarile de centre comerciale a condus la scadere a interesului chiriasilor pentru spatiile stradale, in lipsa unor investitii in infrastructura, in crearea de facilitati pentru comertul stradal si intr-o promovare pe masura. Cum fac astazi fata magazinele stradale in avalansa dezvoltarilor de mall-uri este exact intrebarea la care am incercat sa gasim raspunsul.

Expertii imobiliari sustin ca cel putin la nivelul Bucurestiului, comertul stradal a dezvoltat o nisa a spatiilor comerciale premium, in care branduri de lux vizeaza cu precadere zone precum Dorobanti, Calea Victoriei, zona Magheru – Romana si, mai nou, Centrul Vechi – un loc care isi doreste sa atraga deopotriva clienti in zonele de entertainment, dar si in magazine.

„Retailul stradal este considerat o atractie pentru brandurile premium, care vor sa isi consolideze identitatea, iar acest lucru poate fi realizat mult mai usor intr-un spatiu stradal fata de un centru comercial, datorita promovarii pe care doar locatie stradala de top o poate oferi. Un exemplu in acest sens este brandul de fashion COS, parte a grupului H&M, care a ales Calea Victoriei ca locatie pentru primul magazin deschis in Romania. COS a inchiriat o suprafata de 900 mp, structurata pe doua etaje, intr-o cladire istorica. De asemenea, spatiile stradale pot fi o alegere buna si pentru brandurile care se adreseaza clasei medii, atunci cand vor sa deschida un magazin de tip flagship”, este de parere Daniela Popescu (foto mai jos), senior associate retail agency in cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers.

In opinia sa, un magazin stradal poate fi profitabil pentru un brand premium, datorita expunerii ridicate pe care o ofera si a posibilitatii de a-si consolida imaginea, dar lucrurile sunt un pic diferite in cazul brandurilor mass-market.

Citeste si:
Se amana majorarea accizelor pentru tigarete
Majorarea accizelor pentru...
daniela popescu colliers international

„In cazul brandurilor mass-market este o nevoie de un trafic mult mai ridicat, greu de obtinut in prezent. In Bucuresti sunt zone precum Piata Romana (partea cu statia de metrou) si Piata Universitatii care pot gazdui branduri mass-market, avand un trafic ridicat, insa, din pacate, nu exista spatii potrivite, suficient de mari ca si suprafete si optimizate din punct de vedere layout”, a adaugat Daniela Popescu.

Specialistii in consultanta imobiliara sustin ca cel putin la nivelul Capitalei, Calea Victoriei va ramane o zona destinata brandurilor premium de fashion, dar Bucurestiul este mult diferit fata de ceea ce ofera Brasovul sau Sibiul la nivelul tarii.

„Aceasta va atrage in continuare interesul retailerilor internationali datorita imaginii consacrate si a fluxului existent de clienti atrasi de segmentul brandurilor de lux. In special zona din imediata apropiere a hotelurilor Radisson si Hilton se mentine cea mai atractiva, avand expunerea cea mai mare pentru turistii cazati aici, dar si datorita parcarii generoase din apropiere. (...) Exista orase precum Brasovul si Sibiul, cu zone pietonale care au trafic intens si unde retailerii beneficiaza de expunere si vizibilitate mare. Din pacate, majoritatea oraselor, inclusiv Bucurestiul, nu beneficiaza de o astfel de zona pietonala, iar acest lucru are, inevitabil, un impact negativ asupra comertului stradal.

Poate Centrul Vechi sa devina epicentrul comertului din Capitala?

Cu investitii importante in restaurante, baruri si terase, Centrul Vechi a devenit punctul de intalnire al tinerilor, al turistilor straini sau al expatilor, iar acest lucru a atras atentia asupra potentialului pe care zona il poate genera, ceea ce a condus la crearea unui peisaj mixt in inima Bucurestiului.

Citeste si:
Senzori, roboti si digital: Se intampla la Apa Nova Bucuresti
Senzori, roboti si digital:...

„Centrul Vechi s-a dezvoltat mai degraba ca o destinatie de petrecere a timpului liber decat ca o destinatie de shopping, gazduind numeroase cafenele si restaurante, cu terase generoase in aer liber. Cu toate acestea, exista exemple de succes si in ceea ce priveste investitiile in retail, precum H&M, Carturesti Carusel si, in curand, Koton. (...) Odata cu procesul de reconsolidare intensa a cladirilor, vor aparea noi investitii din partea retailerilor. Dezavantajul pe care l-au avut pana in prezent spatiile din Centrul Vechi a fost dat de suprafetele mici, cu partitionari interioare atipice, pe mai multe niveluri si cu o eficienta scazuta, care nu se potrivesc cu conceptul marilor retaileri, care au nevoie de suprafete de peste 1.000 mp pe un singur nivel”, a mai adaugat reprezentantul Colliers International.

Cu ochi buni privesc si consultantii imobiliari de la DTZ Echinox dezvoltarea zonei din centrul Capitalei, drept un pol de investitii in retail, dar fara un sprijin din partea autoritatilor locale va fi extrem de dificil

“Retailul stradal a urmat o evolutie pozitiva in ultimul an, iar Centrul Vechi ar putea sa devina o destinatie dedicata retailului, daca ar exista o mai mare implicare din partea autoritatiilor locale pentru crearea de spatii potrivite pentru retailul modern. La fel, ar fi ideal sa fie identificate variante de repozitionare si pentru Calea Victoriei, o destinatie istorica de retail, pentru a redeveni artera principala pentru retailul de lux si destinatii HoReCa medium-high. Aceste doua zone sunt foarte importante nu doar pentru agentii economici, ci si pentru locuitori, intrucat genereaza turisti, efervescenta, activitati culturale si un life-style pentru bucuresteni”, a declarat, la randul sau, Bogdan Gubandru (foto mai jos), business development manager in cadrul DTZ Echinox.

Chiar si asa, specialistii din piata se asteapta ca in perioada urmatoare sa asistam la un proces de reconsolidare intensa a cladirilor cu probleme, atat in Centrul Vechi, cat si pe alte artere ale Bucurestiului unde exista in prezent cladiri vechi cu risc seismic ridicat, iar care chiriasii acestor cladiri au inceput deja procesul de relocare.

bogdan gubandru dtz echinox

Unde pierde comertul stradal lupta cu mall-urile

Se poate numi confort sau stil de viata, dar studiile arata ca romanilor le place la mall, iar expertii din piata sustin acest lucru din cauza problemelor cu care comertul stradal se confrunta in Romania, dar care sunt rezolvate de catre marii dezvoltatori de structuri gigantice comerciale.

Un trafic pietonal scazut, dar mai ales o lipsa a locurilor de parcare din oras sunt printre cele mai mari doua probleme cu care se confrunta marile artere comerciale.

„Un alt punct slab este dat de inexistenta unui pol major de retail stradal, dezvoltarea fiind mai degraba dispersata pe mai multe zone: zona Dorobanti, zona din jurul hotelului Radisson etc. Pe masura ce anumite zone isi vor consolida pozitia, sinergia dintre brandurile existente va atrage un trafic mai mare si, implicit, mai multi chiriasi. (...) In paralel, centrele comerciale raman in topul preferintelor consumatorilor romani datorita timpului scurt disponibil pentru cumparaturi si a faptului ca intr-un centru comercial poti avea acces la toate optiunile, de la servicii si fashion pana la petrecerea timpului liber”, sustine Daniela Popescu, senior associate retail agency la Colliers.

Dezvoltatorii de proiecte comerciale au simtit exact aceste lipsuri si au profitat din plin de avalansa de interes din partea clientilor, iar rezultatul a facut ca mall-urile sa capete tot mai multa vizibilitate in Romania in ultimii ani.

Cum arata nivelul chiriilor: spatiu stradal vs. spatiu in mall

Chiria medie lunara pentru un spatiu comercial stradal cu o suprafata de aproximativ 100 mp in zona Piata Romana poate ajunge pana la 80 - 90 euro/mp/luna, conform specialistilor din piata, in timp ce in zona Unirii coboara pana la 60 - 70 euro/mp/luna, iar in zona Universitate pana la 50-60 euro/mp/luna.

In cazul centrelor comerciale, valoarea chiriilor difera in functie de mai multi factori precum: orasul si puterea de cumparare, accesibilitatea proiectului din punct de vedere transport si numarul de vizitatori, dar si caracteristicile specifice ale spatiului inchiriat (suprafata, pozitia in cadrul centrului comercial, proximitatea fata de ancore sau scarile rulante etc.). In cazul ancorelor (n.r. magazine mari care sunt chiriasi cheie intr-un centru comercial) exista mai multa flexibilitate din partea proprietarilor, chiria lunara de baza fiind compensata prin chirie procentuala in cazul locatiilor de succes.

„In Bucuresti, chiriile medii pentru un spatiu cu o suprafata de 100 mp, avand o locatie buna intr-un centru comercial performant, sunt cuprinse intre 55-65 euro/mp/luna. Pentru restul tarii, in orasele cu peste 250.000 locuitori, chiriile medii in proiectele dominante pentru un spatiu bine localizat, de 100 mp, variaza intre 30-40 euro/mp/luna si coboara spre 15-20 euro/mp/luna in orasele mai mici. La finalul S1 2016, pentru proiectele de retail performante din Bucuresti, chiriile prime se situeaza intre 65 - 75 euro/ mp/ luna, in timp ce in proiectele secundare chiria prime variaza intre 25 - 45 €/ mp/ luna. In afara Capitalei, chiria in centrele dominante variaza intre 22 - 27 €/ mp/ luna. In orase precum Timisoara, Cluj Napoca, Iasi sau Constanta chiriile prime sunt cu 20-30% mai ridicate. In orasele tertiare, chiria prime este de 15 - 18 €/ mp/ luna”, arata datele consultantilor imobiliari.

Piata marilor centre comerciale din Romania este dominata de mai multi jucatori locali, dar si dezvoltatori internationali, printre care Baneasa Development (Baneasa Shopping City), AFI Europe (AFI Palace Cotroceni, AFI Palace Ploiesti), Iulius Group (Palas Iasi, Iulius Mall Cluj, Iulius Mall Timisoara), Anchor Group (Bucuresti Mall, Plaza Romania) sau NEPI (Mega Mall, Promenada Mall, Timisoara Shopping Center etc.)

Cum vad retailerii diferenta dintre stradal si mall

Multi retaileri au profitat de valul pozitiv pe care piata centrelor comerciale l-a traversat si au decis sa isi deschida spatii comerciale in marile mall-uri din Romania si chiar sa isi suspende activitatea din spatiile stradale. Este si cazul retailerului de incaltaminte si accesorii Il Passo, condus de catre omul de afaceri Petru Chiriac, care inca din anul 2000, de cand a pariat pe primul spatiu intr-un mall, si-a dezvoltat continuu reteaua, ajungand ca in prezent sa fie prezent in 16 spatii de acest fel.

„Am luat decizia de a reorienta strategia business-ului spre marile lanturi comerciale in anul 2000, cand am si deschis primul spatiu comercial in Iulius Mall din Iasi, un magazin cu o suprafata de 75 metri patrati. Marile magazine genereaza foarte mult trafic, iar acest lucru se resimte inclusiv in veniturile realizate, in spatiile stradale inregistrandu-se cu pana la 40% mai putin decat intr-un mall”, a declarat pentru wall-street.ro Petru Chiriac.

Cu 16 spatii comerciale in mall-urile din Romania si cu un singur magazin stradal, proprietarul Il Passo spune ca din strategia de dezvoltare a brandului la nivel local deschiderea de magazine stradale nu mai face parte.

„Am decis sa nu mai deschidem magazine stradale, poate cel mult unul in Bucuresti. Preferam sa dezvoltam magazinul online, care ne va asigura o prezenta mai buna inclusiv la nivel international si sa ne axam si pe viitoarele proiecte de centre comerciale aflate in dezvoltare. Mall-urile asigura in momentul de fata cea mai mare parte a vanzarilor, cel mai bun trafic fiind inregistrat in magazinele din AFI Palace Cotroceni si Baneasa Shopping City, cele mai mari conversii fiind generate de spatiul comercial din urma”, a mai adaugat Petru Chiriac.

Sursa foto cover: allensima / Shutterstock


Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Economie »



Citeste si
Mavrommatis, RetailZoom: Punctele de loialitate nu vor mai functiona