Ai cumparat o locuinta inainte de criza financiara recenta, iar valoarea de piata a casei tale s-a injumatatit in doar opt ani? Mai mult, daca ai accesat si un credit ipotecar pentru aceasta achizitie, investitia ta nu a fost poate cea mai inspirata. Privind la piata rezidentiala in acea perioada si pentru un cumparator obisnuit era evident ca locuinte sunt tot mai scumpe, iar tendinta era de crestere a preturilor. Avand nevoie de o casa, a amana achizitia insemna evident sa plateasca mai mult in viitor. Piata oferea insa semnale ca lucrurile nu mai pot mege in directia data, iar preturile urmau sa cunoasca o ajustare abrupta in sens invers. Exista insa un set de indicatori a caror valoare te pot inspira sa nu mai cumperi intr-o bula imobiliara.
Probabil ca jumatate dintre familiile de romani isi folosesc banii, acumulati prin economisire intr-o perioada de timp sau obtinuti rapid in urma unui credit bancar, in scopul achizitionarii de locuinte. Trebuie spus ca aceasta achizitie poate fi considerata drept o investitie, indiferent daca locuinta respectiva va deveni domiciliu sau va fi inchiriata ulterior achizitiei. Aceasta investitie este insa mult mai riscanta decat plasarea banilor, de exemplu, intr-o banca. De obicei, pretul locuintelor creste in timp, dar nu constituie o regula generala. In 2008, pretul locuintelor din Romania a scazut si cu 70%. In plus, atunci cand preturile cresc rata de crestere este incerta. Preturile pot sa ramana la acelasi nivel mai multi ani, asa cum s-a intamplat in Romania in perioda 2011-2012, dupa care pot sa creasca vertiginos cu pana la 20% intr-un singur an.
Daca bani utilizati nu provin din economiile personale ale familiei, trebuie retinut faptul ca, in timp ce banca poate sa furnizeze marea parte a fondurilor necesare achizitionarii locuintei, debitorul este de fapt cel care isi asuma riscurile, in conditiile in care prin contract isi asuma responsabilitatea restituirii imprumutului, indiferent de pretul de piata al locuintei. Si am vazut ce s-a intamplat cu creditele in franci elvetieni in Romania.
Locuintele privite ca investitie au alte doua caracteristici - una atractiva si alta mai putin atractiva sau deloc. Partea buna este ca randamentele sau yield-urile, asa cum sunt ele numite in piata imobiliara, din chirii se situeaza la un 5%, chiar 7% si uneori 9%. Partea mai putin buna este ca locuintele dispun de obicei de o lichiditate scazuta. De asemenea, locuintele difera una de cealalta si uneori iti poate lua destul timp sa gasesti pe cineva caruia sa ii placa imobilul pus de tine la vanzare. Daca vrei sa vinzi insa repede casa, se intampla de regula sa primesti mai putin decat ai fi primit daca ai fi avut cateva luni la dispozitie pentru a o vinde. Mai mult, costurile unei case aflate in vanzare sunt substantiale, de multe ori depasind 5% din valoarea imobilului - in orice caz, mai mult decat costurile de vanzare a obligatiunilor sau actiunilor.
Care ar trebui insa sa fie valoarea unei case? Intr-o abordare mai putin emotionala, o locuinta poate fi considerata, dintr-o anumita perspectiva, drept un activ (mai ales daca nu are ca destinatie domiciliu, ci este frecvent inchiriata) asa cum sunt privire obligatiunile sau actiunile. De altfel, cel mai cuprinzator set de metode prin intermediul carora poate fi identificata valoarea unui activ a fost dezvoltat in corespondenta cu piata de capital. Astfel, un principiu cu aplicabilitate destul de larga, in estimarea valorii unei locuinte, este dat de raportul pret de piata / venituri din chirii sau yield:
| Cum calculezi oportunitatea achizitiei unei locuinte | ||
| Pret de piata / Venit anual din chirii | Randament brut din inchiriere (yield) | |
| 5 | 20 | Foarte subevaluata |
| 6,7 | 15 | Foarte subevaluata |
| 8,3 | 12 | Subevaluata |
| 10 | 10 | Subevaluata |
| 12,5 | 8 | Putin subevaluata |
| 14,2 | 7 | Pret corect |
| 16,7 | 6 | Pret corect |
| 20 | 5 | Putin supraevaluata |
| 25 | 4 | Supraevaluata |
| 33,3 | 3 | Supraevaluata |
| 40 | 2,5 | Foarte supraevaluata |
| 50 | 2 | Foarte supraevaluata |
| Sursa informatii: Global Property Guide | ||
Raportul Pret de piata / venituri anuale din chirii constituie un principiu frecvent utilizat de evaluare in piata imobiliara si evidentiaza daca este momentul sa cumperi ori mai degraba sa inchiriezi o locuinta. Acest raport poate fi utilizat si pentru a intelege tendinte economice la nivel national. Valoarea acestui raport a crescut dramatic in perioada 2008-2009, ceea ce a dus la prabusirea pietei imobiliare. In retrospectiva, aceasta evolutie ar fi trebuit sa constituie un semnal pentru investitori.
De exemplu, astazi in piata rezidentiala din Romania un apartament nou cu doua camere a carui valoare de piata este 60.000 de euro poate fi inchiriat cu minim 300 de euro. Rezulta un venit anual potential din chirii de 3.600 de euro si un raport de 16,6%, ceea ce inseamna ca piata este stabila.
Daca raportul mentionat scade insa foarte mult, acest lucru inseamna ca perioada este buna pentru o achizitie de locuinta, mai degraba, decat sa stai cu chirie in continuare. Pe de lata parte, daca rapotul trece cu mult de 20, atunci locuintele in piata rezidentiala sunt, de regula, supraevaluate, si, ca urmare, chiria lunara este mai avantajoasa pe termen lung.
De asemenea, randamentul brut din inchiriere (yield) reprezinta in mare parte inversul raportului anterior, adica valoarea totala anuala a chiriei estimata a se obtine impartita la pretul de achizitie al locuintei, plus costul renovarii acesteia la care se adauga si diferite taxe imobiliare. Utilizand acelasi exemplu de mai sus, pentru a calcula randamentul anual (yield) din chirii pentru apartamentul de 60.000 de euro vom adauga un potential cost cu renovarea de 2.000 de euro (vom face insa abstractie de eventualele taxe imobiliare).
Astfel, vom obtine din raportul 3.600 euro / 62.000 euro x100 un randament anual de 5,8%, mai mult decat convenabil daca il comparam cu dobanzile practicate de banci la depozitele bancare, de maxim 1-2% pe an.
Un raport scazut Pret de piata / Venit anual din chirii impinge in sus pretul locuintelor
Daca randamentele (yield) sunt ridicate, atunci, de regula, costurile asociate cu dobanzile bancare pentru achizitia de locuinte vor fi mai reduse sau aproximativ similar, comparativ cu valoarea chiriei de platit pentru a inchiria o locuinta. Astfel, potentialii cumparatori vor plati mai putin pentru a se imprumuta de la banca (cu scopul de achizitie), decat ar plati pentru a locui cu chirie. Multi se vor muta de la statutul de chirias la cel de cumparator.
De asemenea, va exista o tendinta speculativa mai ridicata, din moment de investitorii vor fi tentati sa cumpere pentru a inchiria mai departe. Toate acestea genereaza eventual o presiune de urcare asupra preturilor locuintelor.
Un raport ridicat Pret de piata / Venit anual din chirii pune o presiune uriasa pe preturi
Daca randamentele (yield) asociate chiriilor sunt reduse, atunci si costurile cu dobanzile bancare pentru achizitii de locuinte sunt ridicate, in comparatie cu nivelul chiriilor. Potentialii cumparatori vor constata ca este mi ieftin sa stai cu chirie decat sa platesti rate la banca pentru o locuinta. De asemenea, finantarea va fi mai dificil de obtinut in conditiile in care bancile vor solicita garantii suplimentare la un pret ridicat al locuintelor. O crestere a costului de finantare va insemna deseori dificultati financiare pentru debitori.
De asemenea, apetitul investitorilor va fi unul scazut pentru achizitii, iar, de regula, revenirea la un nivel stabil al preturilor are loc, din nefericire, mai mereu intr-un mod abrupt la iesirea dintr-o bula imobiliara.
Sursa foto: Brian A Jackson / Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
