Achizitiile off-plan (in diverse stadii de constructie a imobilului, inainte de finalizarea acestuia) au revenit pe piata inca din 2014-2015, insa in ultimul an au accelerat. Explicatia este contextul economic favorabil, accesul la conditii de finantare mai relaxate si oferta de locuinte de calitate in continuare limitata in comparatie cu volumul cererii, apreciaza Mihai Dumitrescu, managing partner, head of land, retail & residential, Crosspoint Real Estate. Astfel, desi tentatia multor dezvoltatori este mare pentru a se finanta off-plan, exista anumiti factori care trebuie luati in considerare inainte de a adopta o asemenea strategie.

"Ponderea vanzarilor off-plan din totalul vanzarilor de locuinte noi in Bucuresti nu este mai mare de 15%", pe segmentele quality - medium & high - end market (zonele centrale si de nord ale Bucurestiului), carora compania de consultanta imobiliara Crosspoint Real Estate se adreseaza. "Pentru achizitia de apartamente off-plan, o conditie esentiala pentru cumparatori este increderea/ reputatia dezvoltatorului, brandul si istoricul acestuia pe piata si garantiile pe care acesta le ofera clientilor. Exista o anumita exaltare pe piata in acest moment, in care atat brokerii cat si anumiti dezvoltatori aflati la primul proiect rezidential proiecteaza «un nou vis imobiliar» - iar o parte dintre clienti, in special generatia care nu a prins foarte bine criza sau chiar si cei care au uitat-o devin categorii vulnerabile", spune Mihai Dumitrescu (foto).

El arata ca, in acest moment, pe piata sunt o serie de dezvoltatori expusi pe mai multe proiecte in diverse stadii de dezvoltare, care au vandut masiv off-plan si ale caror proiecte sunt intarziate. "In principiu, trebuie sa stii de la cine sa cumperi si caror elemente sa acorzi atentie, pentru a lua o decizie in cunostinta de cauza si pentru a calibra corect factorul de risc pe care il presupune orice tip de achizitie de acest tip. Riscul principal este legat, asadar, de solvabilitatea dezvoltatorului. De asemeanea, in cazul in care dezvoltatorul nu are experienta necesara pe piata, pot exista anumite vicii de constructie. In plan, randarea proiectului poate promite un vis frumos care in realitate sa nu se aplice – ex. suprafete mai mici, finisaje de calitate mai slaba decat cele promise in plan, etc", mai spune reprezentantul Crosspoint.

In acelasi timp, "avantajul principal (al cumparatorului -n.r.) este legat de costul de achizitie - in etape off-plan, un apartament poate fi achizitionat cu un pret discountat cu 5-10, chiar si pana la 15% fata de pretul promovat la finalizarea imobilului. De asemenea, achizitia off-plan face sens in cazul celor care achizitioneaza in scop investitional, pachete de 10-20 de apartamente, in imobile cu randament bun, pentru care se pot obtine anumite discounturi. De asemenea, pentru clientul final, in cazul achizitiei off-plan se pot face anumite optimizari/ personalizari ale spatiului sau se pot alege preferential finisajele si layoutul interior", afirma Mihai Dumitrescu.

Ce ar fi mai avantajos pentru dezvoltatori: achizitiile off-plan sau finantarea bancara?

"Din punct de vedere economic, finantarea prin vanzarea unitatilor off-plan este mai avantajoasa din simplul motiv ca nu implica dobanda bancara, unii dintre dezvoltatori recurgand la acest tip de finantare deoarece ca nu au acces la finantari bancare (nu sunt bancabili). Desi tentatia multor dezvoltatori este mare pentru a se finanta off-plan, exista anumiti factori care trebuie luati in considerare inainte de a adopta o asemenea strategie. Multi dezvoltatori au inceput sa considere iar, ca inainte de 2008, ca proiectul «se va vinde de la sine», totusi, sfatul pe care il dam intotdeauna este sa se uite mai atent in piata, la felul cum a evoluat cererea si profilul de consumator, sa isi culeaga cu grija informatiile si sa isi construiasca eficient strategia de produs, cu sprijinul unor consultanti specializati pe segmentul carora li se adreseaza produsul respectiv", arata Mihai Dumitrescu.

Citeste si:
Tudor: In 2020 vom avea 3 MIL. mp de birouri. Dar, cine le va ocupa?
Liviu Tudor, Genesis...

In opinia sa, Crosspoint este una dintre putinele companii care s-a specializat in off-plan, vanzand proiecte in etape de constructie chiar si in timpul crizei - iar lectia pe care am invatat-o cel mai bine este ca piata este determinata de clienti si de gradul acestora de satisfactie - si nu de dezvoltatori, asa cum au considerat multi, inainte de criza.

Unde gasim cele mai multe achizitii off-plan?

"Pe segmentul quality (proiecte middle market, cu un nivel calitativ ridicat si premium/ lux) apetitul a fost intr-adevar din ce in ce mai ridicat in ultimul an, atat din prisma faptului ca aici o pondere mai mare in totalul achizitiilor o au investitorii (cei care achizitioneaza off-plan pachete de apartamente, pentru revanzare ulterioara sau inchiriere), cat si datorita faptului ca in aceste zone activeaza multi dezvoltatori cu brand si renume, iar cumparatorii de premium/ lux in general nu sunt la prima achizitie si au un nivel mai ridicat de cultura imobiliara", spune reprezentantul Crosspoint.

El arata, de asemenea, ca "lipsa produsului pe anumite segmente/ zone mai este un factor care determina achizitiile off-plan (atunci cand nu exista optiuni de achizitie pe o zona de interes, clientii sunt dispusi sa isi securizeze proprietatea printr-o achizitie off-plan)".

Intrebat cum se desfasoara mecanismul unei achizitii off-plan, Mihai Dumitrescu spune ca "depinde de mecanismele de plata stabilite de fiecare dezvoltator, in functie de etapa off-plan in care se realizeaza achizitia (inainte sau dupa obtinerea Autorizatiei de Constructie), de valoarea totala a achizitiei, in ce numar total de transe este dispus clientul sa plateasca, daca se achizitioneaza mai multe apartamente la pachet".

Citeste si:
Seful Knight Frank pe Europa: 2018 ar putea aduce un val de...
Seful Knight Frank pe Europa:...

Un avans poate varia intre 5% si 20-30% (sau poate exista inclusiv formula platii integrale), in functie de mai multi factori cumulati.


Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Economie »



Citeste si
The Concept: Limitarea plafonului de TVA 5% divide piata rezidentiala