Legea darii in plata a generat recent o discutie ampla despre impozitarea transferului dreptului de proprietate pentru imobilele care fac obiectul legii. Pentru a intelege mai bine cateva aspecte fiscale relevante atat pentru banci, cat si pentru consumatori, wall-street.ro a discutat cu expertii fiscali ai Taxhouse-Taxand Romania, cabinet individual de consultanta fiscala internationala.
Ei ne-au prezentat parerea lor in privinta solutiilor sugerate in ultima vreme, fie de impozitare la o valoare totala constituita din principal, dobanzi si penalitati acumulate la creditele respective, fie de introducere a unei scutiri de la aceasta impozitare in anumite cazuri “sociale”. In primul rand, Legea 77/2016 introduce, prin derogare de la Codul Civil, un drept al consumatorului “de a i se stinge obligatiile izvorate din contractele de credit cu tot cu accesorii (principal, dobanzi, penalitati in baza contractului de credit), fara costuri suplimentare, prin darea in plata a imobilului ipotecat in favoarea creditorului.”
In mod evident, se pot naste situatii in care valoarea de piata a imobilului transferat bancii este semnificativ mai mica decat valoarea totala a soldului datorat bancii de catre consumator, tinand cont de scaderea pietei imobiliare din 2009, precum si de posibila acumulare a unor dobanzi si penalitati suplimentare de catre consumator in baza contractului de credit. In aceasta situatie, banca nu poate sa prezinte un activ (imobil) supraevaluat pe care il primeste prin darea in plata la nivelul sodului total neincasat fata de consumator si va fi deci obligata, fie sa inregistreze imobilul la valoarea de piata a acestuia, fie sa faca o ajustarea a activului pana la valoarea de piata a imobilului, a explicat Cristian Radulescu (foto), partener la Taxhouse-Taxand Romania.
Citeste si:
In acelasi timp, in situatia in care transferul dreptului de proprietate asupra imobilului ipotecat prin dare in plata s-ar impozita la nivelul total al obligatiilor constituite din principal, dobanzi si penalitati, se poate interpreta ca aceasta valoara a soldului ramas de incasat de catre banca de la consumator va deveni implicit noua “valoare fiscala” a imobilului primit de catre banca prin operatiunea de dare in plata.
Mergand pe aceasta logica mai departe, banca ar fi obligata la impozitarea reluarii provizioanelor ce au fost potential constituite in trecut in legatura cu soldul creantei fata de consumator si considerate deductibile fiscal, ridicandu-se intrebarea daca, in acelasi timp, banca nu ar trebui sa recunoasca si o ajustare de valoare a imobilului, ajustare care este nedeductibila din punct de vedere fiscal pentru diferenta dintre valoarea totala a obligatiilor de incasat de la consumator si valoarea de piata a imobilului. In caz afirmativ, aceasta abordare ar conduce banca la o impozitare (temporara) a acestei diferente cu impozit pe profit. La nivelul bancii s-ar amana astfel momentul deducerii fiscale pana la vanzarea imobilului de catre banca.
Citeste si:
Si astfel, pe langa faptul ca are loc o (supra)impozitare la nivelul consumatorului cu impozit pe venit aplicat unei baze de impunere supraevaluate, ar putea avea loc deopotriva si o impozitare cu impozit pe profit (temporara) la nivelul bancii
O solutie alternativa de tratament fiscal in conditiile prevederilor actuale ale Codului fiscal, alta decat scutirea de impozit, ar putea insa sa se bazeze pe impozitarea la nivelul persoanei fizice doar a valorii de piata a imobilului ipotecat pentru care se realizeaza darea in plata si nu la valoarea supraevaluata (care include principalul, dobanzile si penalitatile neachitate la creditul respectiv), diferenta reprezentand o valoare pentru care consumatorul ar fi iertat de datorie prin efectul Legii 77/2016. Aceasta diferenta de valoare ar fi putut sa fie considerata un venit neimpozabil din perspectiva impozitului pe venit la nivelul persoanei fizice, asa cum Ministerul Finantelor a ales sa trateze in trecut si iertarile partiale de datorii in cadrul unor produse financiar-bancare implementate in piata romaneasca.
Citeste si:
Mai mult, o impozitare la nivelul valorii de piata a imobilului ipotecat ce face obiectul darii in plata la nivelul persoanei fizice ar conduce si la premisa recunoasterii unor pierderi deductibile fiscal (in conditiile in care banca a provizionat creanta fara de consumator) pentru diferenta intre valoarea de piata a imobilului transferat prin dare in plata si valoarea totala a obligatiilor de plata ale consumatorului izvorate din contractul de credit.
Separat, mai trebuie luat in considerare si tratamentul din punct de vedere al TVA al darii in plata, in masura in care consumatorul ce detine imobilul ipotecat in favoarea bancii este deja inregistrat din punct de vedere al TVA sau are obligatia de inregistrare din punct de vedere al TVA ca urmare a darii in plata a imobilelor ipotecate – in aceasta situatie banca ar putea fi obligata la plata sumei de TVA catre consumatorul inregistrat, ceea ce ar putea sa afecteze in mod negativ fluxurile de trezorerie ale bancii.
Citeste si:
Toate cele de mai sus precum si potential multe alte aspecte vor fi insa identificate mai pe larg in masura in care Legea 77/2016 va trece primul test important de constitutionalitate a prevederilor sale, asa cum au anuntat deja public cateva din bancile romanesti implicate.
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
