Chiar si proprietarii cu experienta pot avea rezultate negative din punct de vedere financiar, daca intretinerea imobilelor, costurile juridice sau perioada de neocupare depasesc ceea ce pot colecta din chirii. "Inchirierea unor bunuri imobiliare nu reprezinta doar o activitate care iti permite o atitudine pasiva, ci implica si o serie de costuri nu doar incasare unor chirii", spune Joseph Hogue, proprietar de imobile si analist financiar, pentru Business Insider.
Nu te grabi sa cumperi mai multe proprietati de inchiriat
A detine o proprietate rezidentiala pentru inchiriere si suplimentarea veniturilor constituie o mare atractie pentru multi, dar administrarea si mentinerea acesteia in stare buna nu reprezinta neaparat o sarcina usoara, mai ales ca exista si impostori care inchiriaza locuinte si apoi vor sa stea gratis, batjocorind de foarte multe ori proprietarul prin atitudinea lor.
Astfel, se intampla adeseori ca un chirias caruia i-a expirat contractul de inchiriere al unei locuinte sa ramana in continuare in acea locuinta si sa nu doreasca sa elibereze de buna-voie imobilul respectiv, si, de cele mai multe ori nici nu doreste sa mai plateasca chirie. Joseph Hogue ofera, in acest sens, exemplul lui Gwen Mertz care a achizitionat,la inceputul acestui an, prin ipoteca o cladire dispusa pe trei apartamente in Iowa. Chiria obtinuta pe celelalte doua dintre apartamente i-ar fi permis sa plateasca lejer ipoteca, ceea reprezenta desigur o situatie ideala.
Cu toate acestea, administrarea mai multor locuinte, pentru prima data, a insemnat a fost un proces complicat, iar unul dintre chiriasi i-a creat si destule dificultati: muzica data frecvent la maxim chiar si la ore tarzii, intarzieri la plata chiriei si chiar daune importante aduse proprietatii.
Proprietarii nu ar trebui sa tolereze obraznicia unui astfel de chirias, mai ales daca intarzierile la plata chiriei afecteaza posibilitatea rambursarii ipotecii. Atentie, asadar, cum faceti contractul in asa fel incat sa-l puteti rezilia in cel mai scurt timp daca chiriasul nu achita chiria. Exista in Romania o procedura (Titlul XI-art. 1033-1048) in Codul de procedura civila care prevede dispozitii in ceea ce priveste evacuarea din imobilele ocupate fara drept de catre fostii chiriasi.
Sursa foto: beeboys / Shutterstock
Planifica economii pentru perioadele in care ai locuinte vacante
Ori de cate ori ai o proprietate rezidentiala care ramane libera pe o perioada mai lunga de timp, indiferent daca discutam de o evacuare ori de expirarea unui contract de inchiriere, toate costurile legate de intretinere, impozite (implicit ipoteca) pe care acea locuinta le presupune trebuie sa le sustii din buzunarul propriu. Dar, locuintele vacante nu costa doar bani, ci si timp.
Daca dispui de cinci proprietati, de exemplu, poti ramane cu una dintre ele vacanta la doua-trei luni in medie si daca nu ai angajat profesionisti pentru a curata sau a face reparatii pana la urmatorul chiriasi, toata aceasta munca iti ramane tie de facut. Astfel, cel mai bine ar fi sa calculezi dinainte costul unei proprietati vacante si timpul necesar pentru remedierea unor eventuale defectiuni la instalatii sau chiar o renovare totala a locuintei.
Sursa foto: ShutterOK / Shutterstock
Defineste clar rolul administratorului proprietatilor tale
Unii proprietari de locuinte isi administreaza singuri imobilele destinate inchirierii, tin singur legatura cu chiriasii, verifica daca acesti si-au achitat obligatiile lunare sau anuale de plata aferente utiitatilor si impozitelor s.a.m.d., in timp ce altii aleg sa apeleze la serviciile unui administrator specializat de proprietati, mai ales daca numarul imobilelelor este mai mare si, astfel, dificil de administrat cu resursele proprii, ori se afla intr-o zona geografica diferita.
Atentie insa la responsabilitatile trasate administratorului in contract precum si asteptarile tale referitoare la gradul de comunicare. In principal, administratorul de proprietati ar trebui sa te informeze imediat ce un chirias a incetat sa mai achite chiria, ori daca unul dintre imobilele tale a suferit daune majore din cauza unuia dintre chiriasi. Orice perpetuare a unui compotament incorect din partea chiriasilor, pe care administratorul le trece cu vedere repetat, din diferite motive, te poate costa bani si timp pe termen lung.
In acelasi timp, administratorii de proprietati doresc, in general, sa lucreze cu proprietarii care au un portofoliu de mai multe imobile, astfel incat poate fi uneori prohibitiv pentru proprietarul uneia sau a doua unitati destinate inchirierii sa angajeze unul.
Sursa foto: ronstik / Shutterstock
Stabileste in contract responsabilitati clare pentru chiriasi
Contractul de inchiriere ar trebui sa precizeze specific ce probleme legate de intretinerea locuintei intra in responsabilitatea chiriasilor, ceea ce poate include chiar si reparatia unitatilor sanitare, amenajarea imprejurimilor daca este vorba despre o vila cu teren, inclusv taierea arborilor si schimbarea regulata a filtrelor de aer conditionat s.a.m.d.. Daca nu specifici aceste responsabilitati, intretinerea locuintei ar putea fi omisa sau ai putea ajunge la un conflict.
Daca un chirias alege sa locuiasca intr-o proprietate detinuta de tine pe termen mai lung, trebuie de asemenea sa specifici un ritm de majorare a valorii chiriei, de la o perioada la alta, astfel incat chiriasii sa stie la ce sa se astepte daca dorescsa reinoiasca contractul. Odata cu notificarea in avans a cresterilor vei evita, astfel, atat surprizele "neplacute" pentru chiriasi, cat si ventuale pierderi, daca piata chiriilor se apreciaza in perioada data.
Sursa foto: Iakov Filimonov / Shutterstock
Cumpara imobile doar in cartierele unde exista cerere constanta
A cumpara imobile rezidentiale cu scopul de a le inchiria in cartiere rau-famate ori unde nu prea exista cerere, doar pentru ca sunt mai ieftine, constituie o greseala de incepator si impicit o risipa de bani. Desi inseamna un cost de achizitie mai ridicat, o locuinta intr-un cartier mai bun tinde sa atraga chiriasi mai stabili si dispusi sa achite chirii mai ridicate.
Ca urmare, cea mai buna strategie pentru a alege o locuinta buna este de a cumpara un imobil unde chiar tu ai fi dispus sa locuiesti. De ce? Pentru ca daca circumstantele se schimba si nu vei putea gasi chiriasi noi, poate va trebui sa locuiesti chiar tu acolo intr-o zi.
Sura foto: Doidam 10 / Shutterstock
Sursa foto: Monkey Business Images / Shutterstock
