Fondul austriac de investitii CA Immo a finalizat la inceputul anului trecut preluarea Europolis si a devenit al treilea proprietar de birouri din Romania, cu un portofoliu total de circa 374 de milioane de euro. Birourile vor ramane miza in continuare, intrucat austriecii au in plan dezvoltarea a doua noi proiecte, insa nu exclud nici achizitiile, toate avand un numitor comun: o locatie de top.
Locatia este cuvantul cheie pentru CA Immo in Romania si ar putea fi un factor decisiv daca fondul de investitii va decide sa isi mareasca portofoliul local prin achizitia de noi proiecte de birouri.
“Am primit in ultimul an diferite oferte pentru cladiri de birouri si nu excludem achizitiile, insa trebuie sa fie «in linie» cu strategia CA Immo in Romania, unde trei din cele patru cladiri sunt chiar langa metrou. Propunerile pe care le-am primit sunt bune, dar avand in vedere infrastructura actuala, nu face sens sa cumparam un proiect care nu are acces la metrou, indiferent de calitatea cladirii respective”, explica Marian Roman (foto), managing director al CA Immo Romania.
Birourile, punctul forte
La 38 de ani, Marian Roman are pe mana un portofoliu evaluat la circa 374 de milioane de euro, compus din peste 100.000 mp de birouri, un parc logistic de aproape 215.000 mp si un parc de retail aflat in prima faza la Sibiu.
Parcul logistic, amplasat la km 13 pe Austrostrada A1, mai poate fi extins cu inca 165.000 mp, dupa ce anul trecut austriecii au dat in functiune un terminal intermodal (Container Terminal), operat in prezent de catre Tibbett Logistics, facilitate care va atrage o cerere suplimentara din partea companiilor ce activeaza in domeniul logisticii.In plus, acesta este unul din putinele parcuri logistice care, chiar si in conditiile meteo dificile din ultima perioada, a ramas complet functional, fapt ce a permis chiriasilor desfasurarea activitatilor in regim normal.
In Sibiu, prima faza a parcului de retail a fost inaugurata in vara lui 2010, odata cu deschiderea magazinului de bricolaj OBI, iar in continuare austriecii planuiesc sa il extinda gradual, in functie de cererea retailerilor. Parcurile de retail si centrele comerciale au fost segmente care au atras investitii masive in ultimii ani, chiar si pe timp de criza, insa cu toate acestea sectorul de retail nu este unul pe care CA Immo intentioneaza sa parieze pe termen lung.
“Retailul poate fi considerat un trend in acest moment, insa nu este specializarea noastra. Birourile sunt si vor ramane prioritatea si punctul forte al CA Immo”, subliniaza managerul. In ceea ce priveste potentialele achizitii de birouri, Marian Roman spune ca sunt “cel putin trei-patru” cladiri de birouri care au un grad de ocupare satisfacator, sunt de buna calitate si au un “pret rezonabil”.
Gradul de neocupare a scazut in 2011
In prezent, cei peste 100.000 mp de birouri au un grad de neocupare mai mic de 5%, dupa ce cladirile Europe House si Opera Center au atras chiriasi importanti in ultimul an, precum: White & Case, Bristol Myers, Qatar Airways si Borza&Asociatii. Reducerea gradului de neocupare ramane insa, alaturi de consolidarea portofoliului, una din prioritatile CA Immo pentru acest an.
Veniturile totale pe care CA Immo le incaseaza din chirii depasesc 30 de milioane de euro pe an si ar putea creste in 2012, intrucat si gradul de inchiriere a crescut in ultimul an. Pentru un proprietar de birouri, gradul de ocupare poate fi insa un cutit cu doua taisuri.“Nu cred ca este sanatos sa ai un grad de ocupare de 100%, intrucat daca un chirias vrea sa se extinda si nu are unde, ar putea pleca din proiectul tau. Avand in vedere potentiala cerere de expansiune manifestata de chiriasii importanti din intreg portofoliul de birouri, ideal ar fi sa mai avem inca o cladire de 20.000-30.000 mp”, declara Marian Roman.
Cand ar putea incepe un nou proiect
Terenuri pentru noi dezvoltari de birouri exista deja in portofoliul CA Immo, respectiv unul amplasat langa statia de metrou Grozavesti si unul pe Barbu Vacarescu, o zona pe care multi dezvoltatori de birouri au pariat in ultimii ani. Primul proiect pe care CA Immo l-ar putea incepe este Orhideea Towers Bucharest de la Grozavesti, insa dimensiunea acestuia este, in acest stadiu al pietei de birouri, un dezavantaj.
Cladirea care va totaliza 50.000 mp inchiriabili ar necesita o investitie de 100 de milioane de euro, iar bancile cer dezvoltatorilor un grad de preinchiriere de circa 50% pentru a acorda finantare. Intr-un scenariu optimist, proiectul ar putea incepe in toamna acestui an.
“Cred foarte tare in acest proiect, insa este dificil sa il incepem acum, cand am putea obtine un grad de preinchiriere de cel mult 30%. Ramane in continuare «la cald», cu motorul pornit, dar nu putem intra in viteza pana cand nu avem chiriasii a caror cerere ar totaliza circa 25.000 mp”, afirma Marian Roman.
Potentialul zonei de vest pentru spatiile de birouri este tot mai evident, gradul de neocupare fiind cel mai scazut din Bucuresti, respectiv 8%, in timp ce in Pipera circa 25% din spatii sunt goale, potrivit celui mai recent raport al consultantului imobiliar CBRE.In ceea ce priveste terenul din Barbu Vacarescu, pe care CA Immo planuia sa dezvolte spatii hoteliere si de birouri, planurile actuale includ doar birouri, iar proiectul ar putea fi dezvoltat in mai multe etape. “Experienta a dovedit ca Barbu Vacarescu este o zona de succes pentru birouri. Totusi, personal, daca ar trebui sa aleg intre Semanatoarea-Grozavesti si Barbu Vacarescu as alege-o pe prima, din punct de vedere al accesului, al traficului si al populatiei din zona”, explica Roman.
Confortul angajatilor, grija proprietarilor de birouri
Desi cladirile de birouri construite in ultimii ani pe Barbu Vacarescu au pus aceasta zona pe harta celor mai cautate locatii de catre companii, angajatii care vin sa lucreze aici trebuie sa traverseze centrul Bucurestiului, ceea ce reprezinta un disconfort, considera Marian Roman. Iar confortul angajatilor chiriasilor este, sau cel putin ar trebui sa fie, grija oricarui proprietar de birouri.
“Intotdeauna am pus accent pe intretinerea spatiilor din cladirile noastre: de la cum arata receptia, la ce tip de restaurant avem la parter. Este important ca angajatii companiilor care au sediul in aceste cladiri sa nu simta ca vin mereu in acelasi loc, unde nimic nu se schimba”, spune managerul CA Immo.
Fondul de investitii a renovat anul trecut receptia si spatiile comune ale cladirii Europe House si a inlocuit complet finisajele in etajele care au primit chiriasi noi. Planuri similare exista si in cazul celorlalte cladiri din portofoliu in urmatorii doi ani, pentru ca, in cele din urma, grija pe care un proprietar de birouri o arata companiilor chiriase poate fi hotaratoare pentru continuarea colaborarii.
Iar decizia unei companii de a ramane pe termen lung intr-o cladire este cea mai importanta carte de vizita pentru un proprietar de birouri responsabil.
Citeste si:
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
