19 Februarie 2013
Ce schimbari aduce noul Cod Civil in imobiliare
Noul Cod de Procedura Civila, intrat in vigoare pe 15 februarie, aduce cateva modificari si in relatia chirias-proprietar, dar si in procedura de executare silita. Wall-Street.ro va prezinta modificarile.
Recuperarea datoriilor la chirie, fara proces
Caracterul executoriu executoriu al contractului inseamna ca nu trebuie sa mai mergi in instanta pentru a-ti cere drepturile.
Avantajul pentru proprietar este ca nu mai trebuie sa introduca o actiune in justitie impotriva chiriasului (elimina timpul indelungat pe care l-ar presupune un astfel de proces) si ca se poate indrepta catre executorii judecatoresti pentru a recupera cuantumul chiriei datorate de chirias si/sau pentru a incepe procedurile de executare silita privind evacuarea chiriasului din spatiul inchiriat sau din spatiul in locatiune, au explicat pentru Wall-Street.ro oficialii Ghica Boutique Law Firm.
Doar contractele de inchiriere ce vor fi inregistrate la administratia financiara vor dobandi caractetul executoriu si vor beneficia de avantajele de mai sus. Semnatura privata inseamna ca acel contract este incheiat doar de catre parti, fara notar sau avocat.
Ce se intampla daca apar cresteri neprevazute de costuri in contractul de inchiriere
Pana in prezent in practica judiciara s-a retinut, in multe randuri, necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva ca fiind justificata de vointa partilor, care s-au obligat clauzei rebus sic standibus (clauza care, in dreptul international public, reprezinta doctrina juridica ce permite tratatelor sa devina aplicabile, din cauza unei schimbari fundamentale a circumstantelor). Acum, aceasta teorie a impreviziunii este expres reglementata de Codul Civil, spun oficialii Ghica Boutique Law Firm.
Cand executarea unui contract devine prea oneroasa pentru una dintre partile contractante, se impune revizuirea acestuia, in vederea restabilirii echilibrului valoric al prestatiilor. Astfel, se recunoaste posibilitatea instantei judecatoresti de a interveni in executarea contractului, putand dispune adaptarea contractului, modificand acele prestatii care, din motive exceptionale, au devenit mult prea oneroase pentru una din parti sau chiar incetarea contractului.
Pentru ca cele de mai sus sa poata fi aplicabile, trebuie ca imprejurarile care fac deosebit de oneroasa obligatia uneia dintre parti sa fi intervenit ulterior incheierii contractului, acestea sa nu fi fost previzibile la momentul incheierii contractului, sa nu existe o clauza prin care partile sa isi asume riscul schimbarii imprejurarilor, iar apelarea la instanta sa urmeze in cazul esuarii incercarilor de renegociere a contractului, intr-un termen rezonabil si cu buna-credinta.
Nu vom fi in prezenta impreviziunii in cazul contractelor de locatiune pentru spatii de birouri care au inserate clauze de indexare, care vor face sa varieze pretul in functie de evolutia unui indice ales de ele sau care au convenit ca in anumite situatii sa revizuiasca contractul.
In concluzie, trebuie retinut ca nu orice modificare de ordin economic justifica revizuirea prestatiilor, impreviziunea putand fi invocata numai in anumite conditii, expres prevazute de Codul Civil.
Ce inseamna asta concret? Spre exemplu, daca am un contract de inchiriere incheiat anul acesta, iar peste 2 ani se maresc preturile la utilitati, iar eu, chirias, nu mai pot suporta costurile, lucru pe care nu l-am prevazut in contractul de inchiriere, atunci eu, chirias, si proprietarul ne ducem in instanta si cerem sa adapteze contractul si sa distribuie in mod echitabil intre parti pierderile si beneficiile ce rezulta din schimbarea imprejurarilor sau sa se dispuna incetarea contractului la un anumit moment si cu anumite conditii. Acest lucru se poate intampla daca majorarea costurilor a intervenit dupa incheierea contractului, daca aceasta schimbare (majorare costurilor) nu au putut fi prevazuta de chirias in mod rezonabil la momentul incheierii contractului si daca nu s-a mentionat niciunde in contract ca isi asuma chiriasul riscul acestor schimbari, au explicat oficialii buticului de avocatura.
In plus, chiriasul trebuie sa faca dovada faptului ca a incercat intr-un termen rezonabil si cu buna credinta sa negocieze adaptarea echitabila a contractului.
Proprietarul vrea sa vanda imobilul pe care il am in chirie: ce se stipuleaza in noul Cod Civil?
A. in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;
B. in cazul imobilelor netranscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii.
Oficialii Ghica Law Boutique Firm au explicat ce presupun aceste conditii.
A. Opozabilitatea contractului de locatiune se dobandeste prin inscrierea in cartea funciara, care este un document public. In acest fel, se dobandeste dreptul partii de a invoca acest contract impotrica tertului care ar ridica pretentii in legatura cu un drept subiectiv dobandit de parte prin contractul de inchiriere (spre exemplu, eu am un contract de inchiriere inscris in cartea funciara si tu vii sa-mi spui ca ai si tu un contract de inchiriere pe acelasi spatiu, dar care nu e inscris in cartea funciara. Are intaietate cel care a inscris primul contractul in cartea funciara)
B.Am un apartament pe care l-am inchiriat catre X pe 1 iunie, iar pe 1 iulie vand apartamentul lui Y. Y ii cere lui X sa evacueze apartamentul si acesta invoca faptul ca data contractului lui de inchirere este anterioara datei contractului de vanzare.
Durata maxima a locatiunii
Termene de vanzare mai scurte la licitatii
Se impune precizarea ca aceste noi dispozitii se aplica doar executarilor silite incepute dupa intrarea in vigoare a Noului Cod de Procedura Civila. In consecinta, executarile silite incepute sub imperiul Codului de Procedura Civila din 1865 vor continua sa fie supuse normelor procedurale precedente, spune Daniel Cirstea, partener la Dragne si Asociatii.
In cazul garantiilor imobiliare, noul Cod Civil, care ar urma sa intre in vigoare pe 15 februarie, prevede sa fie organizate 3 licitatii, iar la ultima pretul sa scada la jumatate.
“In cazul apartamentelor, vanzarea se va face prin organizarea de una, doua sau trei licitatii. La prima licitatie, valoarea imobilului porneste de la pretul evaluat plus TVA. La a doua licitatie, pretul poate ajunge la 70%, daca se prezinta minimum doua persoane. La cea de-a treia licitatie, pretul poate sa scada chiar si sub 50%, daca se prezinta minimum doi licitatori“, a declarat Elena Puica, directorul comercial al Executari.COM.
Instituirea unei valori-prag in cazul urmaririi silite imobiliare
Avocatul a explicat ca atunci cand urmarirea imobiliara are ca obiect bunuri ipotecate, creditorul ipotecar va putea sa urmareasca silit doar bunul asupra caruia a fost constituita ipoteca. Daca, dupa vanzarea bunurilor ipotecate, creditorul nu si-a recuperat integral creanta, acesta va putea cere scoaterea la vanzare silita a bunurilor neipotecate ale debitorului. Anterior, creditorul ipotecar putea urmari in acelasi timp si imobilele neipotecate ale debitorului sau.
Datornicul poate cere instantei ca plata datoriei sa se faca din veniturile unor imobile neurmarite
Ce se intampla cu imobilile executate silite inchiriate catre terti.
In privinta procesul-verbal de situatie, intocmit de catre executorul judecatoresc in vederea identificarii imobilului urmarit si stabilirii valorii acestuia, au fost aduse modificari asupra continutului. Astfel, pe langa descrierea imobilului, in procesul-verbal de situatie vor trebui sa se regaseasca si informatii cu privire la obligatiile fiscale ale imobilului urmarit, precum si cu privire la sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
Este recunoscut dreptul executorului judecatoresc de a solicita biroului de cadastru si publicitate imobiliara, in numele debitorului, deschiderea cartii funciare pentru imobilul urmarit silit atunci cand aceasta formalitate nu a fost indeplinita anterior. De asemenea, se prevede ca instanta de executare va putea sa ordone evacuarea debitorului din imobilul urmarit silit, pe parcusul desfasurarii procedurii de vanzare, la cererea creditorului sau a executorului judecatoresc.
Foto: FreeDigitalPhotos.net.