Stocul de locuinte din Bucuresti: circa 6.000 de apartamente vechi scoase la vanzare anual
In ultimii trei ani, numarul unitatilor scoase la vanzare de proprietari, in blocuri construite dupa 1977 in zonele centrale, semicentrale si de Nord ale Bucurestiului s-a pastrat relativ constant: aproximativ 6.000 locuinte /an, variatia numarului total fiind de doar cateva procente, arata o analiza a HomeFinders.ro.
Stocul total de unitati disponibile spre vanzare a fost sustinut, de-a lungul acestei perioade, intr-o masura redusa, si de dezvoltarile rezidentiale de dimensiuni mici si medii, cu pana la cateva zeci de unitati rezidentiale fiecare. Din cauza lipsei informatiilor publice disponibile transparent legate de piata rezidentiala, nu se poate face o evidentiere riguroasa a acestora. Estimarile HomeFinders.ro indica un numar de circa 3.500 unitati, in dezvoltari de dimensiuni mici si medii, livrate pe piata in zonele analizate in perioada 2010-2013.
in cartierele de la periferia Capitalei insa, in aceeasi perioada, estimarile sunt de peste 12.000 unitati locative construite, inclusiv in ansambluri de dimensiuni mari, cu peste 100 de unitati. Au fost dezvoltate ansambluri rezidentiale cu apartamente ieftine, vandute la cheie, cu preturi similare sau chiar mai mici decat cele din blocurile vechi construite in anii `80 din vecinatati. Acestea au concurat in mod direct stocul de oferte vechi disponibile la vanzare in zonele respective si au crescut substantial stocul total de oferte.
Timpul de tranzactionare in zone centrale si semicentrale
HomeFinders a analizat perioada medie de timp de vanzare a proprietatilor rezidentiale din principalele cartiere din zonele centrale, semicentrale si de Nord ale Bucurestiului si a constatat ca aceasta s-a diminuat cu peste 40% comparativ cu anul 2012, ceea ce indica si o modificare semnificativa a volumului total al cererii in raport cu volumul total al ofertei, pentru ultimii doi ani.
In semestrul II 2012, conform studiului realizat de HomeFinders, perioada medie de timp era de 53 zile in zonele studiate, in timp ce astazi perioada medie de timp este de 32 zile in aceleasi zone. Acum, o proprietate se tranzactioneaza in cartierul Aviatiei cu o medie de doar 18 zile din momentul in care a fost promovata pe piata si ajunge pana la 45 de zile in zona Unirii si cartierul Nerva Traian.
Zonele de Nord se detaseaza prin cel mai scazut timp necesar vanzarii unui proprietati, zona Victoriei-Mihalache fiind pe locul 2, pe un segment de piata marcat de un volum de oferta disponibila redus. In cartierele centrale si semicentrale, timpul mediu in care o proprietate se tranzactioneaza variaza, in general, intre o luna si 45 de zile.
Cartierul Aviatiei ramane cartierul cu cea mai mare cerere din piata, raportata la un stoc redus de oferta. Conform analizei derulate de HomeFinders.ro, o proprietate promovata pe piata in zona Aviatiei cu pretul de lista egal sau similar cu pretul mediu de tranzactionare, are nevoie de doar 2 – 3 zile de la aparitia primului anunt de promovare si pana la semnarea unui antecontract/contract de vanzare. Daca pretul solicitat creste cu 5% fata de pretul mediu de tranzactionare, perioada medie necesara vanzarii este de 6 zile.
Apartamentele promovate pe piata cu preturi cu pana la 15% mai mari decat mediile de pret unde se incheie real tranzactia au nevoie, in medie, de 18 zile pana la incheierea unei promisiuni sau contract de vanzare.
Reducerea timpului de vanzare si cresterea cererii in raport cu oferta a condus si la o scadere a marginii de negociere. In zona Victoriei-Mihalache, in semestrul II 2013 au fost tranzactionate 7 unitati cu discount mai mare de 10% fata de preturile minime de negociere, in timp ce in semestrul I 2014 doar 2 apartamente au fost tranzactionate cu un discount similar. Desi pozitionat intr-o zona semicentrala, cartierul Tineretului se inscrie in top 3 zone din Bucuresti unde numarul de cumparatori este mult mai mare decat stocul de oferta disponibil. In acest cartier, aflat in topul preferintelor clientilor datorita statiilor de metrou si al parcurilor din vecinatate, majoritatatea blocurilor sunt proiectate inainte de 1977, segment de oferta pentru care cererea este mult mai redusa.
Accesul la metrou este un aspect esential pentru o mare parte din cumparatorii bucuresteni. In cartierul Baneasa, cu unitati similare ca si tip de constructie, suprafete, aflat in imediata vecinatate a cartierului Aviatiei si construite in aceeasi perioada – dupa anul 1983, perioada necesara vanzarii unui apartament este in medie de 31 de zile. Perioada este cu 70% mai mare, desi preturile sunt chiar cu cateva procente mai mici. Un apartament de 2 camere are un pret mediu de tranzactionare de 73.000 euro in Aviaiei fata de 70.000 euro in Baneasa.
Conform studiului derulat de HomeFinders.ro in alte zone semicentrale - Mosilor si 13 Septembrie-Panduri – perioada de timp de vanzare este identica: 41 de zile. In zona centrala Unirii/Nerva Traian timpul necesar ajunge la 45 de zile. Unul dintre posibilele motive pentru care aceasta zona este codasa la durata medie de vanzare pentru segmentul de piata studiat este faptul ca valoarea proprietatilor este mai ridicata, datorita suprafetelor mai mari.
Timpul mediu de vanzare in zone periferice
In timp ce zonele centrale, semicentrale si de Nord pot fi considerate principalele puncte de atractie prin prisma unei cereri ridicate in raport cu oferta scazuta, cartierele periferice ale Bucurestiului se confrunta cu o oferta estimata mai mare decat cererea. In cartiere precum Colentina, Fundeni, Militari, 1 Decembrie 1918, Berceni, stocul de oferte disponibile spre vanzare a fost permanent alimentat cu oferte in blocuri noi. Aceste zone au reprezentat si principalul punct de atractie al dezvoltatorilor imobiliari din Capitala in anii 2009-2013, datorita costurilor si riscurilor mult mai reduse de dezvoltare, intr-o perioada in care piata rezidentiala a fost in mare masura dependenta de programul Prima Casa.
.jpg)
HomeFinders a derulat si un studiu de cercetare pentru 70 de proprietati selectate din zonele semicentral-periferice, intr-un interval de pret de promovare de maximum 15% peste preturile medii de tranzactionare estimate. In zone semicentral – periferice, conectate la metrou (Militari-Gorjului, 1 Decembrie, Aparatorii Patriei), perioada medie de vanzare a locuintelor este dubla fata de perioada medie de vanzare in zona centrala, ajungand la aproximativ 90 de zile. Aceasta perioada creste in zone neconectate la reteaua de metrou, precum Colentina, Fundeni sau Pantelimon, unde ajunge la 120 de zile.
In majoritatea zonelor periferice, din cauza stocului de unitati vechi construit pana in 1977, a numarului consistent de unitati in blocuri noi livrate in aceste zone in ultimii ani si a raportului cerere-oferta puternic subunitar, piata ramane dominata net de cumparatori. Tendinta preturilor este in continuare una de scadere, spre deosebire de celalalt segment de piata studiat.
Metodologie
HomeFinders.ro a analizat situatia pietei rezidentiale bucurestene din prezent, utilizand datele disponibile pana pe data de 15 septembrie 2014.
Analiza cuprinde situatia din piata rezidentiala in cartierele reprezentative pentru zonele centrale, semicentrale, de Nord: Aviatiei, Victoriei – Mihalache, Tineretului, Baneasa, Calea Calarasilor/Decebal, Mosilor, 13 Septembrie/Panduri, Unirii/Nerva Traian, unde au fost analizate 1.237 unitati scoase pe piata spre vanzare in primul semestru din anul 2014, pentru care au existat informatii detaliate.
Studiul se bazeaza pe date referitoare la volumul de oferte din semestrul I 2014, preturi de achizitie si timpul mediu de vanzare al unui imobil, date obtinute cu ajutorul softurilor imobiliare specializate (Argus, Map) sau din tranzactiile asistate de HomeFinders, respectiv proprietatile unde s-au derulat negocieri directe cu proprietarii, precum si din tranzactiile asistate de agentiile imobiliare aflate in colaborare cu HomeFinders. Datele cu un caracter redus de credibilitate a informatiilor sunt preturile de tranzactionare comunicate exclusiv de proprietari.
Analiza cuprinde doar apartamente de tip confort 1, in blocuri costruite dupa anul 1977 intrucat conform statisticilor HomeFinders.ro, bazate pe comportamentul de cumparare al peste 5.000 potentiali clienti, peste 80% dintre cumparatorii din Bucuresti cauta apartamente in blocuri proiectate dupa cutremul din martie 1977 si blocuri noi. In zonele Colentina/Fundeni, Pantelimon, Militari-Gorjului/Apusului, 1 Decembrie, Aparatorii Patriei analiza se bazeaza pe un esantion de 70 de proprietati studiate, scoase pe piata in trimestrul I 2014. Toate datele sunt obtinute de la echipa HomeFinders de consultanti imobiliari specializati zonali si centralizate de departamentul de prospectare si research.
