Verifica istoricul dezvoltatorului si compara proiectele din piata
Ar trebui verificat istoricul dezvoltatorului, daca a mai dezvoltat alte proiecte sau, daca este cazul, cum au fost primele faze din proiectul curent. “Un potential comparator ar trebui sa acorde atentie si unor aspecte precum infrastructura proiectului sau din zona respectiva – daca nu este un proiect intr-o zona cu infrastructura publica deja existenta, sa fie foarte atent la infrastructura rutiera. De asemenea, sa fie atent daca respectiva zona este cuplata la reteaua de utilizati, cum ar fi canalizarea, sau cum se prezinta reteaua de iluminat public”, spune Gabriel Voicu.
Verifica si garantiile oferite pentru eventuale probleme in apartament
In cazul locuintelor noi, selectia ar trebui sa se faca si luand in calcul renumele dezvoltatorului de la care achizitionezi, experienta in piata, calitatea proiectelor pe care le livreaza, spune si Alina Necula, director de marketing si vanzari Adama, care subliniaza ca un alt element de verificat este sectiunea garantiilor imobiliare pe care le acopera in cazul unor eventuale probleme in apartament.
Citeste mai multe despre garantiile imobiliare si cum te poti proteja de viciile ascunse.
Grija sporita si in cadrul procesului de predare-primire
"In cazul locuintelor noi, un potential comparator trebuie sa acorde o importanta sporita procesului de predare – primire a locuintei, de la aspectele care tin de hidroizolatie, daca este vorba de un apartament la ultimul etaj al imobilului, pana la cele care tin de reteaua electrica, instalatiile sanitare sau sistemul de incalzire existent. Nu in ultimul rand, ar trebui acordata o atentie si serviciului de vanzare in sine, care poate spune multe despre calitatea proiectului. Cum discuta reprezentantul de vanzari, cum este imbracat, cum se face vizionarea si cat de lamuritoare si exacte sunt informatiile puse la dispozitie", a declarat Gabriel Voicu.
Citeste mai mult despre procesul de predare-primire.
Afla dinainte ce suma poti accesa si incearca sa ai preaprobat creditul
In general, este bine ca un potential comparator sa stie deja ce suma poate accesa daca are nevoie de finantare bancara, preaprobarea unui credit fiind un atu semnificativ, mai ales in cazurile in cazul existentei unui antecontract de vanzare – cumparare, potrivit directorul new homes division al Coldwell Banker.
Atentia aspectelor legale, in special pe apartamente vechi
"In cazul segmentului vechi de piata, trebuie acordata o atentie crescuta si aspectelor legate. Vanzatorul trebuie sa aiba o situatie clara a numarului proprietarilor, care sa se revada si in actul de proprietate. In cazul in care se semneaza un antecontract, este recomandabil sa fie prezentat si un extras de carte funciara, cu rol informative, pentru a se vedea daca proprietatea este purtatoare de sarcini – spre exemplu, daca este ipotecata. Un potential comparator trebuie sa se asigure ca vanzatorul nu are restante la intretinere, cea mai simpla modalitate fiind ca vanzatorul sa detina o adeverinta de la asociatia de proprietari care sa ateste acest fapt. Nu in ultimul rand, cumparatorul trebuie sa se asigure ca certificatul energetic a fost deja obtinut", a declarat Gabriel Voicu.
Nu uita de factorul emotional
Locuinta ar trebui sa rezoneze cu viitorul ei locatar si din punct de vedere emotional – atat apartamentul, cat si vecinatatile ar trebui sa ii ofere acestuia sentimentul de camin. Este o achizitie o data in viata, astfel ca ambientul ar trebui sa fie unul placut – in interiorul locuintei, in spatiile comune din ansamblu, dar si zonele limitrofe. Apoi, suprafata si compartimentarea apartamentului ar trebui sa fie concordanta cu stilul de viata al proprietarului, cu eventualele planuri de extindere a familiei etc, spune Alina Necula, director de marketing si vanzari Adama.
Ia in calcul momentul actual al vietii, dar anticipeaza viitorul
Un potential comparator ar trebui sa fie atent si la momentul actual al vietii sale, personale, sociale si profesionale, dar sa incerce sa anticipeze si viitorul. Daca in acest moment are un stil de viata foarte activ, ar trebui sa fie interesat de o zona cu un acces foarte bun la reteaua de transport in comun, de o zona mai centrala sau de o zona care sa ii permita accesul facil catre zonele de birouri, la fel cum o persoana care isi intemeiaza o familie sau are in plan acest aspect va fi mai interesata de aspecte precum siguranta zonei sau a proiectului rezidential, infrastructura existenta – gradinite si scoli, parcuri si centre comerciale, spune Gabriel Voicu.
Cum achizitia unei locuinte reprezinta o decizie cu impact pe termen lung, ar trebui sa fie avute in vedere aspecte care tin de o eventuala evolutie profesionala – spre exemplu, in ce zona as putea lucra peste cinci ani? – sau de istoricul dezvoltatorului si gradul de dezvoltare urbana din zona respectiva si ce ar putea sa aduca viitorul, in cazul proiectelor noi – infrastructura generala a proiectului sau a zonei, de la spatii verzi la spatii comerciale, scoli sau terenuri sportive/parcuri pentru copii.
"O recomandare tine de termenul de timp pentru care ia decizia de cumparare. Statistic, romanii achizitioneaza in medie o locuinta o data in viata de aceea, indicat, este ca noul lor casa sa indeplineasca nu neaparat criteriul proximitatii fata de actualul loc de munca, ci de conexiunile pe care le ofera la facilitatile unei vieti moderne: legaturile la mijloacele de transport in comun, cat de dezvoltata este zona respectiva, apropiere de scoli si gradinite, perspectivele privind constructia de noi cladiri in zona pentru a nu risca sa locuiasca pe termen mediu intr-un santier permanent etc. De aceea, cea mai potrivita optiune ar fi alegerea unei locuinte intr-un cartier existent, in oras, intr-o zona deja dezvoltata privind criteriile de mai sus, si nu la marginea orasului", spune si Alina Necula.
Calitatea constructiei, un element esential.
Factorul rational ar trebui sa aiba o pondere importanta in alegerea locuintei. Atat rational, cat si emotional, in momentul in care iti achizitionezi o locuinta, ar trebui sa ai sentimentul ca faci o alegere pe termen lung, potrivita necesitatilor tale. Din punct de vedere rational, pe langa elementele amintite mai sus, selectia ar trebui sa se faca si prin prisma calitatii constructiei: de la antreprenorul general care s-a ocupat de edificarea cladirii, experienta si renumele lui in piata, pana la structura de rezistenta, calitatea finisajelor, a izolatiilor si a instalatiilor – o analiza amanuntita este extrem de indicata aici pentru a nu suporta ulterior costuri neprevazute cu reparatiile. Din acest punct de vedere, este importanta atat analiza viitorului proprietar, chiar daca nu este tehnic avizat, privind functionalitatea echipamentelor din locuinta, precum si analiza unui specialist in constructii – un inginer tert, obiectiv, adus de potentialul client, spune Alina Necula.
Alege raportul calitate-pret, nu pretul cel mai mic
Alegerea intre un apartament vechi vs. unul nou este un element care este din nou important atunci cand decizi sa devii proprietar. "Mai ales in cazul achizitionarii prin intermediul unui credit bancar, dar chiar si in cazul achizitionarii in baza economiilor, sustenabila este alegerea unei locuinte noi. Nu este deloc fezabil sa achizitionezi o locuinta veche, a carei valoare de piata este deja expirata pentru care sa si achiti lunar rate bancare timp de 30 de ani. Important este sa nu se lase ghidati de politica celui mai mic pret de achizitie, ci de politica unui raport calitate-pret corect", spune Alina Necula.
Cum iti dai seama ca este o piata buna pentru achizitii?
Mixul de elemente este o combinatie intre oferta din piata, variantele de finantare, dar si nivelul actual al preturilor si probabilitatea unor fluctuatii accentuate a lor, spune Alina Necula, care prezinta elementele care arata cand o piata este buna pentru achizitii.
- Oferta din piata: dezvoltarile rezidentiale noi s-au reluat intr-un ritm mai sustinut in ultimele 24 de luni si sunt adaptate cerintelor pietei. Exista in prezent o oferta variata privind locatia, preturile etc. Singurul segment in care este posibil ca cererea sa nu fie atat de extinsa si, deci, stocul limitat, este cel al proiectelor rezidentiale dedicate clasei medii, la un raport corect intre pret si calitate.
- Variantele de finantare: pe langa programul Prima Casa, pentru care s-au realocat recent fonduri, neexistand riscul unei epuizari imediate, in ultima perioada, bancile au lansat produse standard de creditare care concureaza in ceea ce priveste rata lunara programul guvernamental. In plus, institutiile bancare arata din nou un apetit in crestere pentru creditarea clientului final, iar creditarea in moneda nationala devine tot mai avantajoasa. Exista asadar, si din acest punct de vedere, optiuni in piata pentru achiztionarea unei locuinte, nu mai este o piata blocata.
- Preturile: criza economica a remodelat serios piata in privinta preturilor, deprecierile fata de anul 2008 fiind unele consistente. Totusi, rapoartele de piata din ultimele 12-18 luni, ne indica faptul ca scaderile drastice de pret sunt acum istorie. Vorbim mai degraba de fluctuatii sensibile, in marje de maxim 3% in sus sau in jos, ceea ce este firesc pe o piata stabila. Preturile au scazut pana la un minim istoric de la care nu pot sa mai mearga in jos. Asadar, si din acest punct de vedere, putem spune ca momentul actual din piata este unul propice achizitionarii.
"Situatia actuala din piata rezidentiala este clar una pozitiva cumparativ cu ce din perioada 2009-2012/2013. Preturile au aratat semne de stabilizare, ofertele de creditare s-au imbunatatit semnificativ si achizitia unui apartament este mai facila astazi decat in perioada de dinainte de 2009 – in termeni de numar de salarii medii raportat la pretul de vanzare – exista o serie intreaga de oferte atractive din partea dezvoltatorilor care si-au adaptat mult mai bine oferta la cerintele existente in piata, este in general o situatie mai buna, favorabila unui potential comparator. In plus, o eventuala scadere de 1-2-3 procente a preturilor intr-un an intreg poate fi obtinuta pe loc din negociere care poate urca la +5%", spune Gabriel Voicu.
"Dupa ce in 2014 preturile au fost stabilizate fara a se simti scaderi semnificative, in 2015 ne asteptam la usoare cresteri de pret. Aceasta crestere de pret survine pe fondul cresterii interesului pentru noi dezvoltari rezidentiale. Chiar daca pare contradictoriu cu principiile economiei de piata, ca atunci cand oferta creste si cererea este stabila, pretul scade, datorita faptului ca piata constructiilor a fost afectata de multe falimente si insolvente, ramanand foarte putin constructori cu prestanta. Astfel, noi consideram ca va creste costul de constructie si este posibil ca dezvoltatorii sa isi aduca firmele de constructii din strainatate, acestea avand costuri mai ridicate", spune si Cristina Rosca, managing partner RealTime.
