Revin investitorii strategici? La ce surprize ne putem astepta
Anul 2016 ar putea fi primul in care sa investitorii straini si-ar concentra atentia si mai mult pe dinamica pietei imobiliare din Romania, cel putin asa arata datele DTZ Echinox.
“Ne dorim sa vedem noi jucatori in piata, lucru care se va si intampla. Vor aparea noi figuri in piata, dar care nu vor conduce la schimbari in ierarhii. Au fost cateva miscari in zona de industrial, dar sunt si cativa investitori care se uita cu interes la piata de retail. Sunt tranzactii in derulare care au sanse foarte mari sa fie anuntate la inceputul anului viitor. Cu siguranta vor fi nume noi pe piata”, sustine Mihnea Serbanescu (foto), CEO al companiei de consultanta DTZ Echinox.
Potrivit acestuia, in piata inca sunt cladiri de birouri care vor fi tranzactionate, dar miza va ramane in retail. “Piata imobiliara da incredere investitorilor, oferind in momentul de fata randamente si de peste 9%”, a punctat Serbanescu.
Intrebat de asteptarile privind NEPI, unul dintre cei mai importanti dezvoltatori imobiliari si proprietari de bunuri imobiliare prezenti la nivel local, Mihnea Serbanescu se asteapta ca grupul sa isi accelereaze dezvoltarea in afara tarii. “NEPI isi va accelera dezvoltarea in regiune, iar in acest caz si nu ma astept la vanzari in bloc pentru o astfel de companie cu un portofoliu atat de important, ci mai degraba la vanzari pe segmente”, a mai precizat reprezentantul DTZ Echinox.
Conform datelor DTZ Echinox, anul acesta yield-urile au inregistrat compresii pe toate segmentele de piata sceea ce ar putea conduce la o evolutie similara si in 2016, tinand cont de faptul ca interesul investitorilor pentru Romania a crescut semnificativ. “Daca in 2015 vedeta segmentului investitional este sectorul spatiilor logistice si industriale, anul viitor balanta va inclina in favoarea segmentelor spatiilor de birouri si retail. Daca pana acum cei mai activi investitori aveau profil oportunist, incepem sa simtim prezenta pe piata si a investitorilor care sunt dispusi sa plateasca preturi corespunzatoare yield-urilor situate sub 8%”.
Birourile, fata in fata cu o noua provocare: asistam la fenomenul de multipolarizare?
Piata birourilor traverseaza o perioada dinamica, in care au loc schimbari importante, modificari care vor conduce la repozitionari, sunt de parere consultantii DTZ.
“Simtim o nemultumire a firmelor si a angajatilor celor care activeaza in zona Pipera. O solutie pentru piata va fi multipolarizarea. Nordul este supraaglomerat, vestul se dezvolta tot mai mult, iar noi ne asteptam ca o crestere importanta sa fie resimtitain zona centrala – Timpuri Noi – care va oferi un mix de birouri si de apartamente. Am mari sperante in ceea ce-l priveste. Ma astept ca proiectul sa fie unul reusit. (…) Omul modern pune mult accent pe familie, deci si pe apropierea de casa, astfel ca proiectul diviziei de imobiliare a IKEA poate fi un prim pas. Proiectul mix de birouri si de locuinte va incepe sa fie comercializat in curand si va conduce la un nou trend in piata”, este de parere Mihnea Serbanescu.
In opinia sa, acest fenomen de multipolarizare va schimba zonele de dezvoltare, prin repozitionari si concentrari in alte regiuni ale Capitalei, dar si la nivel national. “Acest proces de multipolarizare va face ca Bucurestiul sa nu mai fie polul investitiilor, lucru care deja se resimte de ceva timp in piata. Atat Clujul cat si Timisoara sufera de un fenomen de tipul overemployment-ului. In acest caz, orase precum Iasiul, Craiova sau Targu Mures pot fi puncte in care vor activa companii care desfasoara in activitati de tipul BPO sau outsourcing, segment cu o dinamica uriasa din punctul de vedere al chiriasilor de spatii office.
Conform datelor DTZ, in Bucuresti, activitatea totala de tranzactionare a fost cu aproximativ 10% mai ridicata in primele noua luni ale anului fata de perioada similara a anului trecut. "Ne asteptam ca volumul total de anul acesta sa depaseasca rezultatele din 2014".
In ceea ce priveste cererea noua de spatii de birouri, in primele noua luni ale anului aceasta a fost mai ridicata cu 11%, ceea ce demonstreaza ca la nivelul Europei Centrale si de Est orasul Bucuresti este atractiv din punct de vedere al costurilor totale de ocupare, al productivitatii si calitatii fortei de munca.
In 2016, stocul de birouri din Bucuresti va intra in a doua etapa majora de dezvoltare, volumul spatiilor noi pentru urmatorii doi ani fiind de peste 550.000 mp. Cu toate acestea, Bucurestiul va continua sa fie in urma principalelor capitale din regiunea Europei Centrale si de Est (prognoze pentru finalul anului 2017: Bucuresti – 2,9 milioane mp, Varsovia - 5,4 milioane mp, Praga – 3,4 milioane mp, Budapesta – 3,4 milioane mp).
Efervescenta pe piata de retail: revine apetitul pentru parcurile de retail. Zona de fashion, cheia?
Ca si in cazul evolutiei pietei de birouri, zona de retail va fi marcata de o efervescenta in cursul anului urmator. Cu o serie de proiecte importante anuntate pentru 2016, consultantii DTZ Echinox se asteapta la optimism pe toate directiile.
“Exista o lista de dezvoltatori care vor sa intre pe piata, ceea ce ne face optimisti sa asistam la nume noi, dar si un proces interesant de expansiune pe care il vom vedea din partea retailerilor din zona de fashion. H&M, de exemplu, a avut in Romania cea mai rapida expansiune din intreaga lume pe piata din Romania. Se pariaza pe spatii din ce in ce mai mari, ceea ce inseamna ca inca exista loc de dezvoltare pe aceasta nisa”, a precizat Mihnea Serbanescu.
Potrivit CEO-ului DTZ Echinox, asistam la o efervescenta a parcurilor de retail, care va conduce la cresteri semnificative pe piata.
“In Nord-Vestul Capitalei inca este loc pentru dezvoltarea unui nou mall. Cartierele din Bucuresti sunt mai mari decat orice orase secundare din tara. Vorbim tot mai mult despre retailul stradar, care insa trece printr-o serie de probleme sistemice. Retailul stradal este unul din instrumentele de crestere in piata. Pentru Romania, retailul stradal inseamna in cea mai mare parte food si entertainment. Piata a crescut, bazata pe expansiune, lucru care a condus la o dezvoltare consistenta a pietei (…) O problema destul de ridicata este aceea a faptului ca devine din ce in ce mai complicat sa faci retail stradal, din cauza masurilor ISU care impun schimbari importante. Sunt multe probleme si piedici, in foarte multe cazuri costul modernizarii unui spatiu putand fi mult mai mare decat o constructie de la zero a cladirii. (…) Multi dezvoltatori se plang ca nu pot obtine autorizatii, procesul fiind unul blocat, chiar tergiversat de ISU”, a punctat Serbanescu.
Conform DTZ, stocul modern de spatii comerciale din Romania va continua sa se dezvolte si in 2016, atat in Bucuresti cat si in orasele regionale. Pentru anul viitor, spatiile ce urmeaza a fi livrate depasesc 180.000 mp.
Piata de bricolaj, una supraaglomerata
Piata de bricolaj este cea mai aglomerata pe segmentul de retail, au mai punctat reprezentantii DTZ . “Cinci-sase jucatori pe o astfel de piata este inca foarte mult, lucru care va conduce la noi exituri sau consolidari. Ne asteptam sa ramana cel mult trei competitori pe acest segment".
Rezidentialul, motorul pietei imobiliare?
Rezidentialul ramane unul dintre principalele motoare de dezvoltare pentru piata imobiliara, sustin consultantii DTZ, care apreciaza ca schimbarile care au acum loc din punct de vedere fiscal, dar si reactia sistemului bancar vor impulsiona constructia, dezvoltarea, dar si achizitia de locuinte.
“Piata rezidentiala este una foarte concurentiala. Fata de 2005-2006 este mult mai educata. Sunt multi clienti, dar si dezvoltatori care s-au ‘fript’. Clientul compara mult mai atent si va sanctiona neregulile. El va alege solutia care indeplineste cel mai bun raport calitate-pret. (…) Actualizarea pragului la 100.000 de euro vine destul de tarziu, dar aceasta masura va spori dezvoltarea de proiecte cu produse de o calitate superioara. Este o masura care va aduce produse mai bune in cadrul proiectelor cu un pret mai scazut sau unul mediu”, sustine Mihnea Serbanescu.
Potrivit managerului DTZ, vom asista la o crestere dinamica in piata la inceputul anului 2016, iar acest trend va continua sa creasca si ca urmare a masurilor fiscale care vor fi puse in practica de la inceputul anului viitor, asa cum este cazul scaderii TVA, a cresterii salariilor bugetarilor si a altor decizii care vor aduce avantaje pentru dezvoltatori, dar si pentru posibilii clienti.
In opinia managerului companiei de consultanta DTZ, un client prospecteaza cel putin 6 luni pana cand decide sa isi cumpere o locuinta, un interval in care analizeaza foarte bine optiunile pe care le are la indemana.
“Peste 90% dintre clientii care viziteaza targurile imobiliare vor sa cumpere o noua locuinta, iar in acest caz programul Prima Casa a fost un ‘driver’ esential, o masura guvernamentala foarte bine primita de piata”.
Piata spatiilor industriale si logistice: 2015 a dat startul dezvoltarilor speculative
Volumul livrarilor de spatii noi pe piata spatiilor industriale si logistice in 2015 va fi la cel mai ridicat nivel inregistrat in ultimii sapte ani, conform datelor DTZ Echinox.
“Proiectele de tip built to suit au fost si vor continua sa fie motorul principal al dezvoltarii stocului modern de spatii industriale si logistice. Cu toate acestea, anul 2015 reprezinta startul pentru dezvoltarile speculative. Aproximativ 30% din spatiile livrate in 2015 sunt construite speculativ, orasele care atrag astfel de investitii fiind Bucuresti, urmat de Cluj si Timisoara”, au punctat consultantii DTZ.
Potrivit acestora, cererea pentru spatii industriale si logistice a crescut anul acesta si se asteapta ca in 2016 sa urmeze acelasi trend. “Romania este o tara atractiva din punctul de vedere al pozitiei geografice strategice – la granita de Est a Uniunii Europene, al climatului politic si economic stabil si al fortei de munca extrem de competitive. Observam o efervescenta a cererii si un interes dinamic al companiilor din diverse segmente de a se extinde sau de a-si crea noi unitati pe teritoriul Romaniei”.
