Intre boom imobiliar si o noua criza pe cale sa erupa: cum vad investitorii si dezvoltatorii situatia din piata si ce noi oportunitati sunt la orizont
Piata imobiliara traverseaza o perioada favorabila, marcata de investitii importante in sector, cu precadere in zona proiectelor de birouri, insa aceasta avalansa de dezvoltari este amenintata de o criza inevitabila ce s-ar putea declansa in 2018, cred unele voci din imobiliare, lucru care ar putea incurca foarte multe proiecte importante din tara. Ce noi oportunitati sunt la orizont si cum raspunde piata activitatii intense din sector, in slide-urile de mai jos.
Cererea de birouri, in crestere deja cu 30%: ce se prefigureaza?
Cererea de spatii de birouri a crescut deja in prima parte a acestui an cu 30% fata de nivelul inregistrat anul trecut, arata datele DTZ Echinox, unul dintre cei mai mari consultanti imobiliari la nivel local.
In 2015 au fost livrate sapte cladiri de birouri, cu o suprafata totala de 80.000 mp. Sunt companii nou intrate pe piata, au loc relocari, sunt companii care cauta spatii mai calitative si mai spatioase cu cel putin 20%. Companiile vor sa fie cat mai aproape de nodurile de transport, iar cererea se concentreaza tot mai mult in aceste zone. Dintr-un total de 200.000 de angajati cati sunt in Bucuresti, aproximativ 50.000 sunt concentrati in zona Barbu Vacarescu – Floreasca”, a declarat Madalina Cojocaru, partener, office agency, in cadrul DTZ Echinox.
Intrebata despre evolutia pietei in al doilea trimestru, reprezentantul DTZ sustine ca piata este una extrem de dinamica. “Sunt multe preinchirieri pe zonele centrale si semicentrale. Piata va ajunge in al doilea trimestru cel putin la nivelul din primul trimestru, iar rata de neocupare va scadea.
Potrivit acesteia, in ultimii ani sa creat o tendinta de dezvoltare a proiectelor de birouri, in apropierea unor spatii comerciale. In apropierea mall-urilor se creeaza un acces facil in zona de retail, iar companiile ofera angajatilor un discount-uri pentru magazinele si restaurantele din interiorul centrelor comerciale. Noua generatie de angajati vrea ca in timpul petrecut la birou sa isi rezolve si alte activitati”, a mai adaugat Madalina Cojocaru.
Printre cele mai mari proiecte care vor fi livrate in acest an se numara Hermes Business Campus (Atenor) si Metroffice (Immofinanz), pentru anul 2016 estimandu-se ca vor fi livrati aproximativ 400.000 mp spatii de lucru.
Un nivel corect al chiriei, in lipsa unui nod de transport
Facand o comparatie intre Istambul si Bucuresti, omul de afaceri turc Omer Susli, proprietar al Praktiker Romania, dar si actionar al mai multor afaceri in domeniul constructiilor si materialelor de constructii, sustine ca a incercat sa aduca in Romania investitori turci la nivel local, dar care s-au aratat surprinsi de costul ridicat al chiriei.
“In Istambul, pentru un proiect de birouri bine dotat din punct de vedere tehnologic si al constructiei, dar si al proximitatii fata de mijloacele de transport, nivelul chiriei este de aproximativ 10 euro pe metru patrat, in timp ce in Bucuresti, in zona de Nord, se cer si 15 euro pe metru patrat, fara a avea acces la metrou sau infrastructura de transport adecvata. Ma astept ca in aceste conditii pretul chiriei din Bucuresti sa scada la un nivel corect”, a declarat Omer Susli.
La randul sau, Silviu Savin, partener in cadrul Ascenta Partners, este de parere ca in zona Pipera o statie de metrou ar dubla potentialul de dezvoltare al zonei.
“Zona metropolitana ar trebui sa existe in toate marile orase. In momentul de fata se pune din ce in ce mai mult accent pe calitatea birourilor. Nu ai conteaza ce tip de aer conditionat este folosit, avantajele sunt date de personalizarea birourilor, de chirii si de locatie”.
Este Bucurestiul pregatit pentru inca 1 mil. mp de birouri?
Cu un stoc de birouri de 2,2 milioane de metri patrati, caruia i se vor adauga inca 400.000 mp de proiecte livrate in acest an, in Bucuresti se anunta dezvoltari care vor adauga inca cel putin 1 milion de metri patrati in urmatorii ani pe harta de birouri a Capitalei, lucru care va atrage si mai multi dezvoltatori si investitori in Romania, o tara aflata intr-o plina efervescenta pe segmentul dezvoltarilor de profil.
Cum perioada crizei a tinut deoparte investitorii, ultimii ani au adus in Romania un val de noi proiecte, ceea ce a condus la o senzatie de boom imobiliar, lucru confirmat pe de-o parte de unii jucatori, atacat pe alta parte de altii si privit prin anumiti ochi cu foarte multa prudenta.
Prezent la un eveniment organizat de Ziarul Financiar, dedicat pietei imobiliare, Geo Margescu (foto), managing partner al Forte Partners, grup de investitori care a inceput dezvoltarea proiectului The Bridge din zona Orhideelor, sustine ca este loc suficient pentru dezvoltari de proiecte imobiliare – atat de birouri, cat si rezidentiale in mai multe zone cheie, si apreciaza ca este un moment bun pentru achizitia de spatii pentru viitoare dezvoltari.
“Dispunem de mai multe terenuri in mai multe zone cheie din Bucuresti – in Nord, Centru-Vest, dar si in zona de Sud. Din pacate, terenuri nu se mai fabrica, motiv pentru care asigurarea lor pentru proiecte viitoare a fost o devizie foarte buna. Nu cred ca se vor livra 1 mil. mp de spatii de birouri in urmatorii ani, dar ma astept ca apetitul de investitii sa creasca si Romania sa devina un punct tot mai atractiv pe harta, asta si pentru ca la noi costul scazut cu chiria, mult sub nivelul tarilor din regiune, va oferi randamente si mai bune dezvoltatorilor si proprietarilor de spatii de birouri”, a declarat Geo Margescu.
La randul sau, Alexandru Preda, head of land division in cadrul companiei de consultanta imobiliara Knight Frank, este de parere ca in urmatorii 3-4 ani sunt sanse foarte mari sa se atinga si chiar depaseasca praguld e 1 milion de metri patrati spatii de birouri.
“Sunt dezvoltatori care sunt interesati de dezvoltarea unor noi proiecte, dar acestia sunt, in general, dezvoltatori speculativi. Zona Bucurestii Noi – Pod Constanta este zona cu un potential foarte ridicat de dezvoltare imobiliara, existand acolo platforme care pot crea business park-uri. (…) Al doilea hub de dezvoltare ar putea fizona Tineretului sau Timpuri Noi. In Tineretului vad mai mult potential – se poate dezvolta rezidential langa zona de birouri, insa toate proiectele trebuie etapizate”, a precizat Alexandru Preda.
O noua criza ne bate la usa: "Investitorii imobiliari sufera de spiritul de turma": ce solutii exista pentru a preintampina un scenariu negativ
Avantul din prezent din piata imobiliara, intalnit in special in aceasta dezvoltare continua de proiecte de birouri atat in Bucuresti, cat si in tara, nu sugereaza neaparat o nevoie reala a pietei, cat si o componenta speculativa, care poate avea efecte extrem de nocive asupra pietei, crede Atilla Peli (foto), head of development & land in cadrul companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle (JLL).
“Investitorii imobiliari trebuie sa aiba o viziune in viitor si sa vada totul in perspectiva, dar se pare ca nu in Romania se aplica cel mai bine spiritul de turma. Multi dezvoltatorii se gandesc sa dea un tun si apoi sa fuga din tara, nu vor sa isi asume proiectele si mai ales riscurile. In 2006 – 2008 se vorbea despre cat de frumoasa este piata, iar in SUA deja erau probleme si apoi totul s-a blocat. Si apoi am vorbit cativa ani cat de greu este in piata si cum criza a schimbat multe. In urma cu cativa ani au inceput niste probleme la nivel international, iar in Romania iarasi se vorbeste despre cat de bine este in piata. Eu sunt rezervat in privinta acestei evolutii si exista riscul ca dupa 2018 sa asistam la o noua criza imobiliara. Un ciclu de dezvoltare tine, in general, in jur de 10 ani. El a inceput cu o criza in 2008, iar intre 2018 - 2020 ar trebui sa urmeze o cadere. Este dificil de analizat daca sunt motive de cumparat terenuri. Multi dezvoltatori s-au activat acum 2 ani, insa chiar si asa este o nesiguranta in piata. Sunt putini investitiori care vad piata pe termen lung”, a declarat Atilla Peli, in cadrul unei conferinte organizate de Ziarul Financiar.
El a punctat faptul ca problema in Romania este ca piata e foarte sensibila la efectele din exterior. “Majoritatea investitiilor in Romania sunt realizate de firme straine. Mi-e teama ca in doi ani se poate schimba totul foarte mult. Nu stim cum va arata piata in 2018 si este foarte posibil ca bucuria sa se termine in Vest si sa se incheie si la noi”, a mai aratat Peli.
In opinia managerului JLL, mai exista terenuri in zona Barbu Vacarescu - Floreasca, mai exista si in zona de Vest – dar alte optiuni nu prea mai sunt.
“Pe partea de infrastructura nu se deruleaza investitii. In Bucuresti, o data la 4-5 ani se incearca deschiderea unei noi zone – pol de dezvoltare”, a completat Peli.
La randul sau, Razvan Iorgu, managing partner al companiei de consultanta CBRE, sustine ca in Statele Unite exista o preocupare pentru anii urmatori legata de o posibila criza, dar exista o serie de recomandari care sa preintampine un astfel de scenariu. “In SUA exista o preocupare reala pentru anii urmatori, dar recomandarile consutantilor sunt legate de dezvoltarea de proiecte in mai multe faze sau prin semnarea de contracte de preinchiriere pe perioade mai lungi de 2-3 ani. (…) Vor fi proprietari si investitiori care vor suferi in cazul unei fluctuatii a pietei, dar nu cred ca cei care vor suferi vor fi cei care construiesc acum, ci mai degraba cei care au dezvoltat pana acum”, a declarat Razvan Iorgu.