Multi jucatori din IT si BPO isi sporesc business-ul in Bucuresti in aceasta perioada, iar acest fapt a stat la baza noilor dezvoltari de proiecte de spatii de birouri. Competitia dintre dezvoltatori are insa cateva nuante importante, iar locatia (zona) unde noul proiect va fi livrat este foarte relevanta, spune George Didoiu, associate director, office agency in cadrul Colliers International Romania. Astfel, daca firmele care analizeaza atent zona de centru-vest, precum Politehnica, au in general un anumit specific, apartinand industriei mentionate mai sus, noile dezvoltari din zona Expozitiei atrag un chirias diferit, si anume jucatorii dominanti in pietele financiare si de consultanta.
"Prin urmare, acesta este un criteriu de diferentiere intre proiecte. Un alt aspect este ca termenul de livrare al fiecarei cladiri in parte o poate face o destinatie potrivita sau nu pentru un chirias, in functie de termenul ramas din contractul existent sau de nevoia de un spatiu suplimentar de birouri in 4-6 luni (care este posibil sa nu se suprapuna cu termenul de livrare al anumitor cladiri)", arata George Didoiu (foto).
Trecand, insa, la oferte in sine, managerul Colliers subliniaza ca "acestea au o componenta comerciala (chirie, buget de amenajari – uneori turn-key s.a.m.d.) si o oferta tot mai importanta de 'experienta oferita chiriasului'. In acest ultim capitol intra orice ofera cladirea sau campusul respectiv legat de a 'usura' viata celor din cladire".
In opinia sa, "aici ar fi comunicarea directa (nemijlocita uman) intre cladire si chirias (receptia virtuala si recunoasterea placutelor de inmatriculare sunt exemple in acest sens), facilitatile oferite in locatie (spatii de co-working, cladiri verzi si 'smart' s.a.m.d.). Eficienta si calitatea etajelor in sine sunt de asemenea un aspect important. Vecinatatea cladirilor si aglomeratia infrastructurii de transport (auto si statia de metrou) sunt, de asemenea, diferentiatori clari. Prin urmare, un chirias care analizeaza piata are suficiente elemente care sa duca spre o decizie optima".
Citeste si:
Colliers: Pre-inchirierea poate atrage oferte mai bune
"Pre-inchirierea poate atrage oferte mai bune decat cele transmise dupa ce cladirea este operationala. Insa numele, marimea si calendarul de mutare ale unui chirias specific sunt foarte importante referitor la cat de buna este intr-adevar oferta. Un chirias 'ancora' care poate ocupa 25-40% dintr-o cladire si cel care semneaza primul va avea conditii cu siguranta mai bune decat cineva care ocupa 5% din suprafata cladirii si semneaza ultimul spatiu disponibil, chiar daca teoretic este tot pre-inchiriere", declara George Didoiu.
El arata ca pentru un chirias ancora, diferenta intre chiria contractuala si cea efectiva poate ajunge la 25-27%, punctual chiar mai mult.
"Pachetul include de obicei bugetul de fitout si luni de chirie gratuita. Desi mai rar intalnit, anumiti dezvoltatori pot oferi chiriasului stimulente care sa acopere unele penalitati legate de contractul actual al acestuia (daca se doreste iesirea mai rapida din respectivul contract). In acest ultim caz, insa, este vorba de chiriasi mari si contracte pe 7-10 ani, inchise", spune managerul Colliers.
Citeste si:
Cand incepe propriu-zis goana dupa chiriasi?
"In mod ideal, un dezvoltator poate incepe sa caute chiriasi in primele faze de aprobare a documentatiei urbanistice, inainte sa aiba chiar primele detalii tehnice ale cladirilor. Atata vreme cat stie ce suprafata inchiriabila poate sau doreste sa livreze si se contureaza si ce fel de etaj (suprafata, forma) va construi, poate prezenta oferte initiale catre companiile in cautare de spatii de birouri", mai arata Geroge Didoiu.
Gradul de ocupare este mereu important pentru dezvoltatorii care construiesc si vand in cel mai scurt timp. "In cazul acestora, un procent de ocupare de 60-70% este indicat pentru a atrage cumparatori. Acestia vor fi si cei care vor inainta pachete foarte tentante pentru chiriasii potentiali, uneori sensibil sub nivelul pietei (insa direct corelate cu numele, dimensiunea chiriasului si durata contractului)".
Citeste si:
In acelasi timp, "dezvoltatorii care construiesc din fondurile proprii si pastreaza in portofoliu cladirile se grabesc mai putin, fac oferte mai putin agresive si isi permit sa astepte clientul potrivit. Cu alte cuvinte, presiunea pentru a micsora chiria ceruta pentru a atrage chiriasi este mai redusa", conchide managerul Colliers.
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
