Transformarile pietei imobiliare, generate de schimbarile comportamentelor clientilor, de evolutiile tehnologice si de adaptarea dezvoltatorilor, duce la o dilema care reapare constant in discutii: este piata imobiliara in fata unui examen al maturitatii? Parerile sunt impartite printre specialistii prezenti la ReConstruct 2018, eveniment organizat pe wall-street.ro. Daca cei mai optimisti cred ca examenul acesta a fost deja trecut in 2008, sunt si voci care spun ca aceasta maturizare este in plina desfasurare.
Pe segmentul rezidential, oferta s-a diversificat in ultimii ani si clientii au tot mai multe variante la dispozitie. "Este o competitie acerba, iar diferenta nu mai este facuta doar de pret, cat si de calitatea locuirii, a finisajelor, de valoarea adaugata. Clientii sunt tot mai atenti cu plasarea banilor, in special pe segmentul middle si middle high. Cred ca acesta este trendul, dezvoltatorii trebuie sa adapteze noile cerinte si sa fie foarte atenti la ce isi doresc clientii", a declarat Andreea Comsa, managing partner la Premier Estate.
In acelasi timp, Bogdan Voica, CEO, Coldwell Banker, apreciaza ca "in volumul tranzactiilor totale nu ar fi un procent foarte mare de Prima Casa, dar acest program ar trebui actualizat la o suprafata mai mare si un pret mai mare".
In opinia sa, clientul este mult mai atent legat de contextul in care isi va investi banii fata de acum 10-15 ani. "Toti vedem ca exista un nivel de cunoastere mult mai mare. Aceasta cunoastere vine si din mediul online si din interesul de a discuta direct cu profesionistii in domeniu".
Citeste si:
Dorel Nita, head of research, Imobiliare.ro subliniaza, de asemenea, "tendinta de a scapa din chingile programului Prima Casa si de a merge pe un credit ipotecar normal. Multi din cei care apeleaza la Prima Casa au de fapt avansul pentru un credit ipotecar". Bogdan Voica a adaugat ca Prima Casa mai conteaza cel mai mult pe segmentul "low market". Ca ponderi in total vanzari de locuinte, low market s-a restras de la peste 50% la sub 30%, in timp ce middle market a crescut la peste 40%, in 2017, potrivit Coldwell.
Dezvoltatorii cauta sa serveasca locuinte langa spatii de birouri
Dupa perioada in care s-au dezvoltat proiecte de spatii de birouri in proximitatea mall-urilor, consultantii imobiliari estimeaza ca numarul proiectelor de tipul mix use-office & rezidential va creste si in urmatorii ani. Cu toate acestea, desi dezvoltatorii cauta sa serveasca locuinte langa spatii de birouri deja construite, nu inseamna ca ii va "targeta" exclusiv pe angajatii din acele cladiri, spune Bogdan Voica.
Citeste si:
"Un dezvoltator nu poate sa gandeasca un proiect rezidential doar pentru cei care lucreaza in cladirile sale de birouri sau din proximitate. Un proiect separat nu are nimic in minus fata de un proiect mixt. Daca i se integreaza insa o zona comerciala, creste mult potentialul.
O certificare verde poate pastra valoarea unei proprietati?
"In realitatea pietei de office si de rezidential, potrivit celor mai recente studii, certificarile verzi sunt deja un standard. O cladire clasa A nu mai poate fi inchiriata fara un nivel de baza de certificare verde. Proiectele de top se lupta dupa gradul de certificare", arata Mihai Paduroiu, Head of advisory & transaction services, Office, CBRE.
De asemenea, Timea Henter, senior consultant - Office Division, Knight Frank, subliniaza ca "trendul de cladiri verzi ofera valoare pe termen lung. Discutam si de sustenabilitate".
Citeste si:
Totodata, Andreea Comsa apreciaza ca "trendul de cladiri verzi il vom vedea tot mai des in piata, pe langa acest fapt care tine de diferentiere. Si bancile finanteaza in conditii mai bune cladirile verzi". Astfel, "ma bucur ca trendul de apartamente ieftine incepe sa incetineasca si alti dezvoltatori incep sa aduca plus valoare".
In Romania "nu exista piata care sa cumpere locuintele strainilor"
Daca pe segmentul office, prezenta sud africanilor este tot mai "agresiva", specialistii din piata rezidentiala apreciaza insa ca acest segment inca nu a ajuns sa fie suficient de atractiva si pentru un "val" de investitori straini. "In piata rezidentiale sunt mai multi conationali. Dar, o sa vina si momentul in care vor incepe nordicii sa construiasca. Acum sunt mai activi pe office. Romanii lasa santierele mai putin atragatoare, de la protectia la locul de munca la mizerie. Toti constructorii se plang de dificutatea de a angaja romani in constructii".
Citeste si:
Timeea Henter subliniaza totusi ca mesajul general este ca "avem nevoie de mai multi jucatori in piata imobiliara, per ansamblu, nu vad o mare problema daca sunt locali sau straini. In Ungaria investitorii locali sunt 35%, in Austria aproape integral sau in Germania. Avem nevoie de investitii, anul trecut acestea au cumulat un miliard de euro, dar in Ungaria a fost dublu".
Intr-adevar, "pentru piata rezidentiala avem nevoie de mai multi dezvoltatori straini, dar este o piata atata de sensibila la tot ceea ce se intampla pe plan politic si economic. Este dependenta de TVA de 5% si incet incet se desprinde de Prima Casa", arata, de asemenea, Andreea Comsa.
Ea adauga insa ca in Romania "nu exista piata care sa cumpere locuintele strainilor - nivelul de middle market este foarte restrans, iar romanii nu au suficiente resurse financiare. La primul semnal de la BNR, la prima problema politica s-a blocat tot! Au fost multi dezvoltatori locali care au construit, s-au miscat mult mai repede. Au construit pentru Prima Casa si au vandut pe Prima Casa. Prind un val si profita. Cei foarte mari construiesc pe termen lung, dar nimeni nu stie de ce se va intampla in urmatorii doi ani".
Citeste si:
Piata imobiliara, in fata unui examen de maturitate?
Doru Nita apreciaza ca "piata rezidentiala a avut prea putin timp sa creasca, desi dezvoltarile importante au inceput in 2003-2004. Primul examen a fost atunci si l-am picat. Statul roman a trebuit sa revigoreze piata rezidentiala, iar Prima Casa a fost solutia gasita. Acum, piata se afla pe un trend de crestere, in pofida evolutiei ciclice a economiei. Fara investitii si o crestere economica generala nu cred ca va exista o diferenta, atat timp cat inca se construieste ieftin".
Pe de alta parte, Andreea Comsa sustine ca "suntem in fata examenului". "Piata de cativa ani a crescut foarte mult, desi cea mai mare parte cu apartamente ieftine, in periferie, care s-au axat pe Prima Casa si pe nevoia clientilor de a cumpara. Acel val, pentru a deveni un trend si pentru a deveni matur trebuie sa pastreze un anumit ritm. Clientul care doreste sa cumpere o locuinta se gandeste la o achizitie care il va obliga pe 30 de ani sa plateasca rate la banca si are nevoie de stabilitate. Daca isi cumpara o locuinta pe 30 de ani, nu trebuie ca in doi sa isi doreasca mai degraba sa paraseasca tara, nu are nevoie sa vada ca oamenii ies in strada. Nu putem vorbi de rezidential in afara intregului context economic si politic. O piata matura e adresata celor care cumpara pentru a locui. Nu va putea fi niciodata matura cat comportamentul Guvernelor nu va fi, de asemenea, unul matur".
Partenerii ReContruct 2018 sunt: Genesis Property, TeraSteel. Sponsori: Digital Architect si Imobiliare.ro.
Citeste si:
Sursa foto: Ovidiu Udrescu
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
