"Sunt putine tranzactii pe segmentul de spatii logistice si industriale din cauza lipsei disponibilitatii la vanzare a unor active importante sau chiar portofolii de active, in pofida faptului ca interesul investitorilor la nivel de regiune este foarte mare. Ca urmare, ajungem sa vedem si tranzactii la yield-uri mici, de sub 5%, precum in Cehia unde, de exemplu, a fost vandut recent un depozit Amazon, companie, care, in general, este cea care schimba regulile jocului in acest domeniu si face ca logistica sa devina foarte atragatoare pentru investitori", declara Andrei Vacaru (foto).
Consultantul JLL Romania adauga ca majoritatea dezvoltarilor de spatii logistice si industriale din tara noastra sunt concentrate in portofoliul a catorva dezvoltatori importanti, precum CTP, P3, WDP sau Logicor, iar din spate au venit in ultimii ani au aparut WGP, Element Development sau Globalworh, toti oarecum in zona de Nord-Vest a Capitalei, cu investitii importante. "Nici unul dintre aceste grupuri nu sunt dispuse sa vanda, ci din contra au planuri de a se dezvolta in continuare".
Yield-ul (forma de randament in piata imobiliara) constituie suma valorii chiriilor lunare ale unei proprietati exprimate ca procent din valoarea acesteia. De exemplu, daca am avea 1.000.000 lei venituri anuale din chirii, atunci raportat la o valoare ipotetica a proprietatii de 18.500.000 milioane de lei ne-ar reveni un yield de 0,054 sau 5.4%. De regula, cu cat o proprietate este mai ieftina, cu atat avem un yield (randament) mai ridicat si invers.
| Segment de piata | Tranzactii in mil. euro | Procent din total |
|---|---|---|
| Spatii de birouri | 346,65 | 59,6 |
| Retail | 160,37 | 27,6 |
| Industrial si logistic | 51,2 | 8,8 |
| Hoteluri | 23,2 | 4,0 |
| Total ianuarie - septembrie 2019 | 581,42 | 100 |
El adauga ca apetitul ridicat pentru spatii logistice si industriale si lipsa de active de profil aflate la vanzare va pune in continuare presiune pe yield-uri. "Inainte de dezvoltarea comertului online, spatiile logistice si industriale nu constituia o categorie de dezvoltari prea atractive, precum cele de spatii de birouri sau retail, ci erau mai degraba active oarecum exotice si care evident aveau preturi mici si yield-uri mari care reflectau interesul de atunci".
Principalele dezvoltari de spatii logistice si industriale din Romania au fost realizate in ultimii ani in proximitatea principalelor orase aflate pe traseul Coridorului de Transport Pan-European IV (Nadlac - Arad - Timisoara - Lugoj - Deva - Orastie - Sebes - Sibiu - Pitesti - Bucuresti - Drajna - Cernavoda - Constanta), care realizeaza legatura Est - Vest. Coridorul asigura acces direct spre Occident prin Vama Nadlac si spre Orient, prin punctul de frontiera Vama Veche. Insa, "exista, in prezent, un interes mare si pe zona Turda - Cluj, iar zona Bacau - Roman se anunta un pol importante de spatii logistice, precum si zona Pitesti - Craiova care are o atractie speciala", arata Andrei Vacaru.
Logistica, "noul Retail"
"In ultima perioada, se spune ca logistica este noul retail, deoarece multi dezvoltatori din retail se muta in logistica. Si, atunci, s-a schimbat si profilul investitorilor care investesc in spatii logistice. Nu mai exista dezvoltatori core de industrial si logisitca. Toate numele mari din retail investesc acum aici. Dar, si profilul dezvoltarilor s-a schimbat. Nu mai vorbim despre cutii de metal, in general, ci dezvoltatorii incearca sa ofere parcuri cat mai prietenoase cu angajatii chiriasilor, construind inclusiv magazine, gradinite si parcuri. Da, s-a gresit in trecut cu componente prea mari de spatii de birouri in parcuri industriale care nu pot fi inchiriate, dar accentul se va pune tot mai mult pe proiecte mixte", spune, de asemenea, Andrei Vacaru.
In opinia sa, "cu toate ca Romania este, in continuare, considerata o destinatie de investitii de tip cost driven si trendul mentionat mai sus pare putin intarziat, acesta va veni si incet-incet, iar ceea ce vedem deja pe spatii de birouri, adica o grija tot mai mare pentru chiriasi si angajatii acestora, se va reflecta in anii urmatori si pe segmentul de spatii logistice si industriale".
Yield-urile in piata de spatii logistice si industriale se mentin la 8%
JLL Romania estimeaza un volum al investitiilor in 2019 de circa 1,1 miliarde de euro, cu peste 20% mai mare comparativ cu 2018 (909 milioane de euro). Pentru primele trei trimestre din an, volumul se situeaza la circa 580 mil. euro. JLL Romania afirma ca a fost implicata in unele dintre cele mai mari tranzactii de tip investment din primele 9 luni ale acestui an, reprezentand valoric aproximativ 300 milioane de euro sau peste 60% din volumul tranzactiilor intermediate de consultantii imobiliari, respectiv 473,5 mil. euro.
Bucurestiul a atras peste 40% din volumul total al investitiilor in primele 9 luni din 2019, scazand aproape la jumatate ca pondere fata de 2018 (79%). Astfel, interesul pentru orasele secundare a luat avant, acestea atragand aproape 60% din tranzactii in primele 9 luni din 2019.
Fata de inceputul anului 2019, randamentele prime au scazut pe piata spatiilor de birouri si pe piata industriala cu 25 de pp, pana la 7%, respectiv 8%. Randamentele s-au mentinut pentru spatiile de retail la 7%.
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
