Pe piață apar tot timpul tot felul de proprietăți care sunt executate silit, fie că vorbim despre bunuri mobile sau imobile, și sunt oportunități în urma cărora poți achiziționa la un preț mai mic decât cele practicate pe piață.
Deși informațiile care urmează pot fi utile și pentru celelalte tipuri de bunuri executate silit, noi ne vom concentra pe bunurile imobiliare, cu scopul de a vă ajuta să înțelegeți mai bine cum funcționează și care sunt avantajele, dar și provocările unui astfel de demers.
De unde afli de licitații
Aici, lucrurile nu sunt deloc complicate. O simplă căutare „executări silite” pe Google vă va întoarce numeroase rezultate, de la site-uri care sunt specializate în domeniu, precum cel al Uniunii Naționale a Executorilor Judecătorești din România (UNEJR), până la site-urile de anunțuri imobiliare și către secțiunile dedicate ale băncilor.
Unele anunțuri cu licitații apar în mai multe locuri, mai ales în site-urile dedicate executărilor silite, cuprinzând o paletă mult mai largă de anunțuri, în timp ce băncile publică fiecare în parte oferta lor.
Citeste si:
Din aceste anunțuri puteți afla ce bunuri sunt scoase la licitație, care sunt prețurile listate, caracteristicile proprietăților scoase la licitație, puteți afla chiar numele licitatorului și câte zile au mai rămas până la licitație.
Cum puteți participa la licitație?
Pasul I - etapa de informare
După ce ați „ochit” o proprietate pe care doriți să o cumpărați, trebuie să aflați data, ora și locul desfășurării licitației, care este termenul de depunere a garanției de participare la licitație și contul de depunere a garanției. De obicei, aceste informații va trebui să le solicitați de la licitator sau cel care are în portofoliu proprietatea respectivă. Fără excepție, datele de contact pentru fiecare proprietate în parte sunt publicate, așa că sunteți la doar un telefon sau email distanță de aceste informații.
Citeste si:
Pasul II - depunerea garanției
După ce ați trecut de etapa de informare, trebuie să depuneți 10% din prețul indicat în anunț, pentru a putea să vă înscrieți la participație.
Nu trebuie să vă faceți griji, banii aceștia îi veți recupera, în cazul în care nu câștigați licitația.
Pasul III – Depunerea ofertei scrise
După ce ați trecut de pasul II, trebuie să depuneți oferta scrisă de cumpărare a proprietății pentru care doriți să licitați. Aceasta va fi depusă la sediul executorului care se va ocupa de vânzarea bunului respectiv.
Documente pe care trebuie să le prezentați executorului
Ar putea fi considerat Pasul III și jumătate. Setul de documente necesar variază în funcție de calitatea în care vă prezentați la licitație. Următoarele documente sunt necesare pentru prezentarea în ședința de licitație.
Citeste si:
Persoanele fizice au nevoie de:
- Dovada depunerii garanției
- Oferta scrisă de cumpărare a proprietății pentru care licitează
- Actele de identitate în copie și original
Dacă solicitantul vrea să trimită pe altcineva la licitație în locul lui, mandatatul are nevoie de o procură autentificată de un notar, altfel nu poate reprezenta cumpărătorul la licitație.
Persoanele juridice au nevoie de:
- Dovada depunerii garanției
- Oferta scrisă de cumpărare a proprietății pentru care licitează
- Reprezentanții firmelor au nevoie de o copie a certificatului de înmatriculare a societății
- Dovada, de la Registrul Comerțului, că firma este activă și că nu se află în procedură de insolvență
- În cazul societăților pe acțiuni, dacă valoarea bunului vizat depășește 50% din capitalul social, este nevoie și de hotărârea AGA care aprobă participarea la licitație
- Reprezentantul are nevoie și de mandat de participare la licitație, care să fie emis de firmă
- Reprezentantul trebuie să prezinte și actele de identitate
Pasul IV – participarea la licitație
De aici încolo lucrurile sunt mai simple, pentru că veți fi îndrumați de către licitatori, care se vor ocupa de etapele respective din cadrul licitației. Câștigătorul este anunțat după ce oferta cea mai mare este validată de trei strigări și nimeni altcineva nu vine cu o altă ofertă mai mare.
Citeste si:
Poții fi sigur că veți obține un preț mult mai mic decât cel de pe piață?
Sincer, nu vă garantează nimeni 100% acest lucru. De obicei, la prima licitație, se pornește de la prețul stabilit prin evaluare. În această etapă, dacă cineva vrea să cumpere neapărat o proprietate, prețul poate fi chiar mai mare decât cel practicat pe piața liberă, dar trebuie luat în calcul și faptul că mulți dintre participanți vor încerca și ei să plătească o sumă cât mai mică în astfel de situații. Așa că nu trebuie să vă simțiți descurajați.
Lucrurile devin mai atractive la cea de a doua licitație. Dacă proprietatea nu este vândută în prima licitație, se va organiza o nouă rundă, în care prețul va scădea cu 25%, așa că proprietatea se va vinde la 75% din valoarea inițială.
Atenție! Băncile care au în portofoliu bunul executat pot participa și ele la licitație. Dacă oferta cea mai mare nu este pe placul băncii, poate interveni și să liciteze pentru proprietatea respectivă. O poate cumpăra, după care o scoate la vânzare încercând să scoată un preț mai bun.
Citeste si:
Ce urmează după licitație? Devii proprietar imediat?
Nu! Câștigătorul licitației are la dispoziție 30 de zile în care trebuie să plătească suma în contul executorului judecătoresc.
După plata integrală a prețului oferit în licitație, executorul judecătoresc va întocmi un act de adjudecare pe care-l va preda câștigătorului și care va servi ca titlu de proprietate. Acest act va trebui înscris de către adjudecatar în cartea funciară.
În același timp, executorul va dispune și va trimite automat actul de adjudecare către Cartea Funciară pentru intabulare. După intabulare, câștigătorul licitației poate dispune de imobilul cumpărat în urma licitației.
Potențiale dureri de cap, care pot apărea post-licitație
Prima problemă poate fi reprezentată de o posibilă contestație. În termen de o lună de la data înscrierii adjudecării în cartea funciară, orice persoană care dovedește un interes (am menționat un asemenea posibil caz mai jos) va putea ataca procesul-verbal de licitație pe cale de contestație la executare. Admiterea unei astfel de contestații va duce la anularea actului de adjudecare.
Citeste si:
Dacă nu există contestații, cele mai des întâlnite probleme apar în cazul în care locatarii nu au fost evacuați din imobilul respectiv.
Până la evacuarea lor, vizionarea imobilului devine imposibilă. Dacă vreți să-l scoateți imediat la revânzare, pentru a profita de prețul avantajos obținut în urma licitației, va fi foarte greu de adus potențiali cumpărători pentru a le prezenta proprietatea.
O altă problemă este aceea că, dacă vechii locatarii au restanțe la întreținere, iar asociația de proprietari vrea să recumpere datoriile în instanță, licitația poate deveni nulă. Va trebui să găsiți soluții de compromis în aceste cazuri.
Dacă aveți ghinionul să dați peste niște locatari de rea-credință, există riscul ca în urma lor să lase un dezastru, ceea ce s-ar putea solda cu cheltuieli suplimentare pentru reabilitarea imobilului, care ar putea anula complet câștigul obținut prin obținerea proprietății la un preț mult mai avantajos în urma licitației.
Tot ce poți să faci pentru a evita astfel de situații este să speri că vei da peste oameni de bună-credință, care nu vor pleca după ei cu uși, ferestre, pardoseli sau chiar cu tencuiala de pe pereți.
Dar nu trebuie să priviți cu pesimism, nu este o regulă. În plus, dacă imobilul respectiv este un teren, sau o clădire de birouri, ori un spațiu comercial, cu siguranță riscurile unor complicații sunt mult mai mici.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
