Piața clădirilor de birouri a fost lovită din plin de pandemia de COVID. Nu mai este un secret pentru nimeni că instaurarea stării de urgență și intrarea în carantină națională a ținut oamenii în case, prin urmare utilitatea clădirilor de birouri a scăzut mult primăvara lui 2020.
Pe lângă problemele întâmpinate de proprietarii cu clădiri deja existente pe piață, au mai fost și cele care s-au ivit pentru dezvoltatorii care aveau astfel de proiecte în curs de dezvoltare.
Cei mai norocoși au fost cei care încă nu apucaseră să dea prima lopată pe șantiere și cei care abia apucaseră să ridice temeliile. De ce? Pentru că au avut șansa să convertească proiectele din zona de office, către cea rezidențială.
Cum cererea de spații de birouri a avut de suferit, iar cererea de locuințe a dat semne de creștere, unii dezvoltatori au avut inspirația necesară de a schimba din timp destinația proiectelor. Sunt câteva exemple în București, de proiecte imobiliare care inițial se voiau a fi clădiri de birouri, dar care au ajuns pe piața rezidențială.
Pentru a afla mai multe despre cum a fost posibilă conversia acestor tipuri de proiecte și ce a presupus, l-am invitat pe Răzvan Popa, directorul executiv al Alusystem, o compania parte a grupului Bog’Art. Alusystem se ocupă cu construcția fațadelor și cu anveloparea clădirilor și a lucrat la numeroase proiecte de clădiri de birouri.
Citeste si:
Peste 90% dintre afacerile Alusystem erau derulate cu dezvoltatorii din zona office, dar o dată cu schimbarea în această piață a decis să se reorienteze, de asemenea, către zona de dezvoltare rezidențială. Au urmărit piața și știu ce s-a întâmplat, așa că l-am invitat în cadrul emisiunii constructIMO pe Răzvan Popa să ne dezvăluie ce presupune schimbarea unui proiect destinat pieței de birouri, în clădire de locuit.
Răzvan Popa, director executiv Alusystem
Cine a avut probleme?
Din ce înțelegem din spusele interlocutorului nostru, proprietarii de clădiri de birouri care au găsit chiriași nu au avut neapărat o problemă cu a umple spațiile, deoarece noile măsuri sanitare influențat în mod pozitiv cererea de spațiu, astfel încât să nu sufere chiar atât de mult.
„Trebuie să descriem puțin situația în care s-a întâmplat această trecere și cum vede lumea din office și rezidențial aceste treceri. Categoric se schimbă niște paradigme cu privire la modul în care vrem să ne desfășurăm activitatea atât la birou cât și acasă.
Citeste si:
Dezvoltatorii au început să se uite mai atent la cerința pieței și s-a schimbat modul de gândi din două perspective. O dată, spațiile de birouri le-au făcut alocând o suprafață mult mai mare unei singure persoane. Suprafața necesară pentru un angajat s-a dublat. Practic, pentru că a avut nevoie să dubleze spațiul necesar unei persoane, un chiriaș a avut nevoie să închirieze aceeași suprafață, chiar dacă a chemat doar 50% dintre angajați la birou”, ne-a explicat Răzvan Popa.
Dezvoltatorii au studiile astea rentabilitate în spate și nu se apucă nimeni să investească 30-40 de milioane de euro într-un proiect care nu este măcar 20-30% ocupat.
Răzvan Popa
De cealaltă, problemele reale au apărut pentru cei care aveau în plan dezvoltarea unor proiecte de tip office, dar care nu au găsit clienți. Cei mai afectați au fost cei care aveau proiecte noi, deoarece nicio dezvoltare importantă nu începe înainte de a antama o parte consistentă din proiect.
Citeste si:
„Dezvoltatorii au studiile astea rentabilitate în spate și nu se apucă nimeni să investească 30-40 de milioane de euro într-un proiect care nu este măcar 20-30% ocupat. Anumite clădiri sau proiecte care urmau să-și caute chiriași nu i-au mai găsit chiriași. Cum dezvoltatorii nu au vrut să rămână cu niște active de portofoliu nevandabile, să nu rămână cu niște clădiri goale, au decis să le schimbe orientarea, din clădiri de birouri în clădiri de locuit.
Un exemplu, îl avem pe Calea Griviței din Capitală. Acolo, acel dezvoltator a avut agilitatea de a găsi această oportunitate. Nu ușoară, pentru că este vorba de autorizații, de o gândire diferită a celor două tipuri de spații, pentru că au funcționalități diferite”, ne-a mai explicat reprezentantul Alusystem.
Potrivit lui, în momentul în care vorbim de clădiri de birouri, tipul de normative și de proiectare este mult mai exigent decât în cazul unei clădiri cu destinație rezidențială. Pentru că, pur și simplu, o clădire de birouri este ocupată în timpul zilei decât în zona de rezidențial și tot ce înseamnă norme de prevenirea incendiilor, de normative cu privire la aglomerarea de persoane sunt mult mai restrictive în zona office, decât în zona de rezidențiale.
Citeste si:
„Dar și pe zona rezidențială lucrurile sunt diferite. În România fiecare vrea să aibă propria centrală în apartament, asta înseamnă să duci gaze în fiecare dintre acele apartamente, în toate zonele clădirii, ceea ce nu se întâmplă în clădirile de birouri.
Și mergem cu diferențele astea până la zona de exterior, unde avem și noi expertiză, pe zona de fațade. În cazul clădirilor de birouri ai nevoie de deschideri foarte mari, geamuri cât mai mari, lumina să fie cât mai multă, astfel încât oamenii să-și poată desfășura activitatea. Totodată, diferența dintre două nivele pe zona de office este mult mai mare, decât înălțimea dintre plăcile de pe zona de rezidențial.
Din cauza asta suferă la capitolul eficiența costurilor pentru că mult mai greu încălzești o încăpere cu o înălțime de 4 metri decât una de 2,7 - 3 m cât are un apartament normal”, ne-a mai explicat Răzvan Popa.
Citeste si:
În cazul dezvoltatorilor care încă erau în etapa de proiectare sau care abia „ieșiseră” din pământ cu construcțiile lor și au putut să reproiecteze pentru rezidențial, le-a fost mult mai ușor. Ceilalți au încercat să găsească alte metode de a atrage clienți, oferindu-le tot felul de avantaje.
Totodată, potrivit oficialului Alusystem, dezvoltatorii pierd și pe partea de autorizații. Totul trebuie reautorizat. Chiar și pentru elementele mici trebuie obținută o nouă autorizație.
„Complexitatea de autorizare a clădirilor de birouri este mult mai mare decât în cazul clădirilor rezidențiale, mai ales în cazul în care vorbim de clădiri înalte, care au un alt regim”, ne-a mai spus Răzvan Popa.
Ar avea de pierdut un dezvoltator în urma unei asemenea transformări?
Răspunsul simplu este: Da!
Citeste si:
Potrivit expertului, proiectele de birouri sunt mai complexe, necesită echipamente speciale, dotări speciale, trebuie să îndeplinească unele criterii care sunt cu mult diferite față de clădirile rezidențiale, prin urmare costurile sunt mai ridicate.
Transformarea clădirilor de birouri în clădiri de locuit poate reprezenta o pierdere pentru un dezvoltator.
„Toată partea de instalații, de dotări vine cu un cost substanțial din valoarea de dezvoltare. Prin urmare, în momentul în care se ia decizia de a dezvolta o clădire de birouri trebuie efectuate unele studii destul de exacte în legătură cu rentabilitatea proiectului respectiv. În momentul în care ai și clădirea construită este destul de greu să o transformi pentru zona de rezidențial”, a subliniat Răzvan Popa.
Nu a fost o surpriză reorientarea proiectelor
Cât despre elementul de surpriză, deși au fost și câteva sprâncene ridicate, situația generată de contextul pandemic, adică scăderea drastică a cererii pe piața office și creșterea semnificativă pe segmentul rezidențial, a făcut în așa fel ca acesta să fie cursul firesc, mai ales dacă privim din prisma antreprenorială.
„Nu a fost o surpriză mai ales că și noi am făcut această schimbare de direcție. Circa 90-95% din business-ul nostru era orientat către segmentul business, 5% spații comerciale sau alte tipuri de destinații ale clădirilor.
Am ales și noi să comunicăm faptul că ne vom orienta către zona de rezidențial pentru că asta înseamnă, de fapt, antreprenoriat și agilitatea unei companii: să urmărești cererea pieței, să asculți consumatorul și să-i oferi ceea ce are nevoie. Iar dacă oamenii au avut nevoie de locuințe mult mai mari, în care să-și desfășoare activitatea zilnică, inclusiv munca, prin urmare, dacă dezvoltatorii s-au reorientat, și noi ne-am reorientat”, a mai spus Răzvan Popa.
Puteți afla și mai multe detalii legate de această problemă urmărind interviul cu Răzvan Popa, directorul executiv al Alusystem din cadrul emisiunii constructIMO din 2 septembrie, în clipul de mai jos.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
