Segmentul rezidențial al pieței imobiliare din România nu s-a arătat speriat de pandemie, ba dimpotrivă, senzația a fost că piața se află în creștere, în condițiile în care cererea pentru locuințe a crescut, numărul proiectelor noi a crescut și el, inclusiv pe zona de locuințe de lux, iar prețurile au urmat un trend ascendent, încercând să confirme evoluția pieței.

Adevărul este că sunt puține date în ceea ce privește valoarea prețurilor care apar în contracte, dar și al volumelor de tranzacționare reale pentru a confirma că evoluția pe care jucătorii din România încearcă să o evidențieze este de creștere sau nu.

Totuși, la fel de adevărat este și faptul că investițiile în imobiliare pot fi efectuate indiferent de contextul pieței, fie că vorbim de un moment de creștere, fie unul de criză. Dar cum putem investi într-o proprietate reducând riscurile cât mai mult? Care sunt elementele pe care trebuie să le urmărim pentru a ne crește șansele de a scoate profit în urma unei astfel de investiții?

Pentru a obține aceste răspunsuri l-am invitat pe Daniel Tudor, CEO-ul companiei de consultanță imobiliară The Concept, în cadrul emisiunii constructIMO, care ne-a oferit câteva sfaturi în ceea ce privește investițiile imobiliare.

Este acesta un moment bun de a investi în imobiliare?

În condițiile în care piața încearcă să ne convingă de faptul că se află într-un moment bun, este acesta momentul optim pentru a investi în imobiliare?

Retail jobs

„Atunci când întrebi un om care activează în piață, este destul de puțin probabil să spună că nu este un moment bun, dar noi studiem foarte atent piața și urmărim un studiu care este făcut deja de foarte mulți ani, iar în urma analizării acestui studiu putem observa deja un tipar care se repetă. Am luat acest tipar și l-am pus peste evoluția pieței imobiliare din România și vedem că se potrivește perfect.

Exact aceeași indici, exact aceleași trenduri, exact aceleași lucruri care se succed și, conform acestui studiu, am determinat că suntem în al patrulea stadiu al ciclului, înainte de o viitoare recesiune. Acest ciclu durează cam 5-7 ani, care se numește faza de explozie, este faza în care prețurile încep să o ia în sus puternic și putem avea o creștere chiar de două cifre a prețurilor”, ne-a explicat Daniel Pop.

Conform declarațiilor mai multor jucători din piață de-a lungul acestui an, creșterea prețurilor din segmentul rezidențial a trecut deja de 10% față de anul trecut, ceea ce ar confirma spusele lui Daniel Tudor, dar îmi rezerv dreptul de a mă arăta sceptic față de evoluția prețurilor în perioada următoare.

Ar mai fi motive de creștere a prețurilor locuințelor, dar motivele fiind determinate și de factori externi, cum ar fi scumpirea materialelor de construcții, ceea ce duce în consecință și la creșterea costurilor de construcție, prin urmare și la o scumpire a proprietăților noi, în condițiile în care dezvoltatorii vor încerca să „împartă” costurile cu cumpărătorii sau chiar să le mute complet în dreptul lor. Așa cum se vede de mai mulți ani, piața veche tinde și ea să se ducă după piața nouă, iar proprietarii de locuințe vechi consideră că au o justificare în a crește prețurile, chiar dacă această justificare nu există.

Citeste si:
Un dezvoltator din Cluj-Napoca ridică 96 de apartamente în nordul...
Un dezvoltator din...

Nu vom tragem noi concluzia că este un moment bun să investim acum în imobiliare pentru că ar exista siguranța că prețurile vor crește în perioada următoare. Asta este părerea specialistului care consideră că următoarea perioadă de scădere pentru piața imobiliară este așteptată abia la orizontul lui 2025-2026, cel mai devreme, și că acesta este un moment extrem de bun de a investi pentru că există șanse ca prețurile să crească exponențial până atunci.

Desigur, se poate întâmpla orice, trecutul nu este un garant al viitorului și poți să te gândești că poate să vină un cataclism mondial sau o pandemie și mai letală decât cea de COVID-19, dar acestea sunt «lebede negre» pe care nu poți să-ți bazezi un portofoliu de investiții”, ne-a mai spus Daniel Tudor.

Cu alte cuvinte, principalul aspect pe care trebuie să-l ai în calcul este acela de a urmări evoluțiile trecute pentru a urmări tiparele, iar elementele care pot perturba evoluția pieței trebuie privite ca evenimente excepționale care nu pot fi prezise.

Terenurile și rezidențialul, cele mai bune proprietăți pentru investiții

Indiferent care sunt perspectivele pieței, asta nu înseamnă că nu poți investi în imobiliare chiar și în acest moment, dacă ai disponibilitatea de a o face. Așa că ne vom concentra pe sfaturile lui Daniel Tudor în ceea ce privește elementele pe care trebuie să le urmărim atunci când vrem să investim în imobiliare.

Citeste si:
WDP investește 29 mil. de euro în noi parcuri logistice în România
Belgienii de la WDP anunță...

Potrivit lui acestuia, în prezent, cele mai bune proprietăți în care poți investi sunt terenurile și locuințele.

„În acest moment cel mai bun randament îl poți obține pe rezidențial și pe terenuri. Dacă vrei să te raportezi direct la investiții, aici este cel mai bine să investești. De asemenea, merge și pe industrial, care a mers foarte bine, dar aici dacă nu ești cunoscător al domeniului, dacă nu ai experiența necesară, te poți rezuma la rezidențial și terenuri”, ne-a mai spus Daniel Tudor.

Potrivit acestuia, rezidențialul, care înainte de pandemie era „Cenușăreasa” pieței, a devenit acum numărul 1, pentru că s-a reechilibrat piața, pe fondul restricțiilor sanitare care a mutat activitatea zilnică a românilor în propriile case. Modul de lucru de acasă a fost un factor care a influențat pozitiv sectorul rezidențial.

Cumpără în etapa de dezvoltare pentru a obține profit cât mai mare

Legat de momentul cumpărării pe zona rezidențială, cel mai indicat ar fi să cumperi pe piața nouă, încă din faza de dezvoltare, când poți obține un preț mult mai bun, decât în etapele ulterioare ale dezvoltării.

Acest lucru îți va permite să obții o marjă de profit mai consistentă, decât dacă alegi să cumperi la finalizarea etapei de dezvoltare. Daniel Tudor spune că, ținând cont de felul în care văd cei de la The Concept evoluția pieței, este loc de a obține profit și dacă alegi să cumperi mai târziu, dar mi se pare mult mai plauzibil scenariul de a obține un profit mai mare dintr-o proprietate pe care o cumperi în faza inițială a dezvoltării.

De ce? Pentru că sunt premise ca prețurile să crească, influențate de factori precum costurile de construcție, de creșterea valorii proiectului imobiliar, în condițiile în care cererea va fi una consistentă și așa mai departe, ori ca urmare a dezvoltării zonei în care se află proiectul. Chiar și Daniel Tudor oferă exemplul zonei Pipera, unde, cei care au investit la începutul dezvoltării zonei, au avut cel mai mult de câștigat ulterior. Zona s-a dezvoltat, a devenit un centru de interes, prin urmare, prețurile au crescut, iar Pipera a devenit una dintre cele mai scumpe zone din arealul Capitalei.

Nu te aștepta să câștigi din imobiliare pe termen scurt

Potrivit CEO-ului The Concept, investițiile în imobiliare pot fi întoarse pe termen mediu, lung și foarte lung.

Nu cumpără nimeni ca pe bursă, cumperi azi și vinzi mâine sau peste șase luni. De regulă cumperi și stai cu proprietatea pe un orizont mediu de câțiva ani, perioadă în care poți să te aștepți la o creștere a proprietății de la an la an”, ne-a mai explicat Daniel Tudor.

Potrivit acestuia, există posibilitatea de ați dubla investiția, dar trebuie ținut cont că nu ne referim la valoarea proprietății. În sensul că, dacă achiziționezi în acest moment un apartament la 100.000 de euro, nu te poți aștepta ca la momentul lichidării să scoți 200.000 de euro, ci vorbim de banii pe care i-ai pus la început.

„Cheia este să cumperi cu cât mai puțin avans și să vinzi cât se poate de sus. Evident, cât îți permite piața, nu poți să aberezi. Poți pune 20% peste prețul pe care l-ai plătit pentru o proprietate, iar în acest caz ți-ai dublat investiția. În timp poți să vinzi cu 40% peste și vei avea 200% câștig. Dar tipul acesta de investiție nu este pentru toată lumea”, a mai spus Daniel Tudor.

Garsonierele și apartamentele cu două camere dau cel mai bun randament

În acest fel am ajuns și la investițiile pe care le pot derula și cei care nu fac investiții în imobiliare frecvent, ci care vor să-și „plaseze” banii într-un activ care să le asigure venituri pasive.

O chirie poate să-ți aducă un randament de 5-7% pe an, dar cel mai des o să ai undeva la 5,5%. Pentru oameni care au alte activități, care au salarii din alte joburi, să aibă și venituri din chirii, eu cred că este un lucru foarte bun”, ne-a mai spus Daniel Tudor.

Apoi, faptul că, istoric, s-a dovedit că, pe termen lung (vorbim de un orizont de foarte mulți ani), valoarea proprietăților imobiliare nu scade, oferă un avantaj pe care alte investiții nu le oferă, conservarea valorii investiției. Dacă în cazul numerarului, valoarea averii poate fi afectată de inflație, ori în cazul investițiilor în burse contează evoluția piețelor de capital în ansamblu sau a afacerilor companiilor la care deții acțiuni, în cazul proprietăților imobiliare riscul unor fluctuații atât de mari pe termen lung sunt extrem de mici, aproape nule. Evident, excludem evenimentele catastrofale. Incendii, cutremure, războaie și așa mai departe.

Astfel, pe lângă randamentul acumulat din chirii, poți vinde proprietatea la un preț chiar mai bun decât cel de achiziție și să-ți asiguri un profit în plus față de investiția inițială. Așadar, poți obține câștig și din chirie, dar și din vânzarea ulterioară a imobilului.

Cât despre tipul de proprietăți, Daniel Tudor spune că randamentul cel mai bun este dat în continuare de apartamentele cu două camere și de garsoniere, deși, o analiză realizată de wall-street.ro, pe baza datelor furnizate de imobiliare.ro, arăta că apartamentele cu 2 și 3 camere se numărau printre cele mai căutate. Cel puțin la nivelul Capitalei.

Cumpără unde circulă oamenii și banii.

- Daniel Tudor - CEO The Concept -

Nu în ultimul rând, când vine vorba de unde să cumperi, Daniel Tudor ne spune să fim atenți la zone. Nu orice proprietate imobiliară îți poate aduce un câștig consistent, mai ales cele care nu se află în zone bune de investiții.

„Se spune să cumperi în zonele unde circulă oamenii și banii. Aici ne referim la zone de business, la zone comerciale, la parcuri și așa mai departe. Zona este cel mai important aspect din imobiliare”, a subliniat Daniel Tudor.

Potrivit acestuia, este cu atât mai indicat să alegi o zonă care poate prezenta un potențial de dezvoltare economică semnificativă. Și revenim aici la exemplu zonei Pipera, la care putem adăuga alte zone precum Floreasca sau Băneasa, care s-au dezvoltat foarte mult în ultimii ani și care acum le aduc profit celor care au investit în aceste zone când alții nu se înghesuiau.

Deși specialistul nostru nu o spune, o concluzie pe care o putem trage este aceea că orice zonă se poate transforma în orice moment într-una bună de investit, dar principala condiție este aceea de a avea potențial de dezvoltare. Dacă nu are, nu te poți aștepta la un câștig semnificativ.

Pentru a determina că o zonă are potențial trebuie să te uiți la ce este în jur.

  • Să anticipezi proiectele de infrastructură – ca exemplu, extinderea liniilor de metrou, construcția de drumuri, parcuri, școli, grădinițe sau alte facilități care pot îmbunătăți zona;
  • Să urmărești celelalte dezvoltări – dacă într-o zonă crește interesul pentru dezvoltare, acea zonă va deveni una în care se vor concentra și banii și oamenii, fie că vorbim de dezvoltarea altor proprietăți rezidențiale, de business sau comerciale.

Este ușor de intuit că dezvoltarea unui mall într-un anumit cartier ar putea crește și valoarea proprietăților din zonă. Acest sfat din urmă ar putea fi un argument de investiții și pe piața veche. Poți cumpăra un apartament vechi în apropierea unui viitor centru comercial sau a unei clădiri de business, iar la finalul acestor dezvoltări, pentru că va exista un interes mai mare pentru această zonă pentru spații locative, valoarea proprietăților și a chiriilor în zonele cu pricina vor crește.

Și trebuie luat în calcul că în România, mai ales în orașele mari și atractive, precum București sau Cluj, există un deficit în ceea ce privește spațiu locativ. Proprietățile se vând și se închiriază destul de repede. Asta înseamnă că atunci când o proprietate bună iese pe piață își găsește imediat doritori. Evident, nu vorbim de proprietăți în zone care au minusuri în ceea ce privește amplasamentul față de zonele de interes, care sunt departe de o serie întreagă de facilități, cartiere rău famate și așa mai departe, care-și găsesc doritori mult mai greu. Vorbim de proprietăți bune. Dar, s-a văzut că inclusiv proprietățile mai puțin bune, tot își găsesc un client.

Pentru a vă nota toate detaliile legate de sfaturile pentru a investi în imobiliare într-un mod care să reducă riscurile la maximum, chiar până la punctul în care să nu pierdeți nimic din investiția inițială, vă invităm să urmăriți interviul cu Daniel Tudor, CEO Concept, în clipul de mai jos.

Sursa foto: Shutterstock
Abonează-te pe

Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »

Despre autor
Adrian Ungureanu
Venit în Capitală în 2007, ca orice copil de provincie cu tolba plină de vise, primul fiind acela de a deveni comentator sportiv - următorul Cristian Țopescu - Adrian a ales să-și înceapă cariera de jurnalist scriind în presă. Deși era abia în al doilea an la Facultatea de Jurnalism , Adrian și-a găsit un loc de muncă la ziarul ” Curierul Național ”. A realizat abia la interviul de angajare că nu mai există departament de sport la ziar, dar asta...

Te-ar putea interesa și:

Setari Cookie-uri